（2017）川1124民初164号

裁判日期: 2017-05-16

公开日期: 2017-10-29

案件名称

胡艳辉与江建房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

井研县人民法院

所属地区

井研县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

胡艳辉,江建

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第三十二条，第四十四条第一款，第九十三条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第十六条第一款

全文

四川省井研县人民法院民事判决书(2017)川1124民初164号原告：胡艳辉，女，1972年12月27日出生，汉族，居民，住四川省井研县。被告：江建，男，1977年3月10日出生，汉族，农民，原住四川省青神县。委托诉讼代理人：吴兆齐，四川凉沫律师事务所律师。原告胡艳辉与被告江建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡艳辉、被告江建的委托诉讼代理人吴兆齐均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告胡艳辉向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付2016年租金人民币86000.00元，并从2016年7月2日起，按银行同期贷款利率支付上述资金利息直至付清为止；2.由被告承担本案所有诉讼费。事实和理由：2014年8月1日，原、被告签订《承包合同》，原告将坐落在井研县研城镇天宫山“青松茶园”转让给被告经营，并约定租期五年（2014年8月1日——2019年7月31日），承包费每年76000.00元，以后每年增递5000.00元，每年提前一个月支付租金。协议签订后，原告将茶园交付给被告经营，但在2016年的租金至今被告未交，诉请人民法院依法判决。被告江建辩称，对事实无异议，但原告是无权租赁，没有证据证明原告对茶园及土地有权利租赁，属于无效租赁协议，现在双方终止租赁是因为政府行为造成，所以被告不应当承担租金，原告还应当退还2016年4月至7月的租金。本院经审理认定事实如下：2014年8月1日，原、被告签订《承包协议》，原告将坐落于井研县研城镇天宫山的“青松茶园”承包（实为租赁）给被告经营，《承包协议》约定：“甲方：胡艳辉。乙方：江建。经双方协商，乙方承包甲方青松茶园，暂定5年（2014年8月1日—2019年7月31日）。一、承包费每年76000.00元（大写：柒万陆仟元整），以后每年递增5000.00元，每年提前一个月支付甲方租金。二、承包期间水、电费，交园林所承包费2000.00元及垃圾费等均则乙方承担，租赁结束时，乙方交清欠费。三、乙方在承包期保护好公共设施，交纳保证金￥10000.00元（大写：壹万元整），除正常损耗外由甲方在乙方所交保证金中支付赔偿，﹡清单附后。四、合同到期，乙方所建的固定设施由甲方所有，两年内若政府行为终止合同，产生赔付时，甲方赔付乙方硬件设施折旧后的一半。（注、室外设施。）合同签定两年后政府拆迁或收购收益则全归甲方所有，与乙方无关。五、甲方协助乙方处理有关茶园事项。乙方在租赁期内不得转租。六、合同期内甲方不得中止合同。乙方提前中止合同，则所有投入全归甲方，甲方不支付任何费用，并不退租金。七、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签定之日起生效。合同未尽事宜双方协商解决。甲方：胡艳辉（签名捺印）。乙方：江建（签名捺印）。2014年8月1日”。合同签订后，被告江建即将“青松茶园”用于开办“井研县胖子土灶农家乐”。并向原告交纳保证金10000.00元后，又先后两次支付给原告（2014年8月1日至2016年7月31日）租赁费157000.00元。2016年3月31日，井研县人民政府发出井府通〔2016〕1号关于集中整治天宫山公园环境的通告，内容为：“为维护天宫山公园秩序，为广大市民打造一个整洁、安全、优美有序的休闲场所，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《四川省城乡规划条例》、《井研县城市总体规划》有关规定，经县政府研究，决定开展天宫山公园环境集中整治，现将有关事项通告如下：一、自2016年4月6日起，禁止机动车辆驶入天宫山公园内（执法车辆和县风景园林所车辆除外）。二、公园内的违法占地、违法建筑、违法经营等违法行为，限期自行纠正；逾期未自行纠正的，将依法采取强制措施予以取缔。三、广大市民要积极配合天宫山公园环境整治工作，对非法阻扰公园环境整治工作的单位和个人，由县公安局依法处置。特此通告。2016年3月31日（井研县人民政府章）”。事后，被告搬离井研县研城镇天宫山，另觅场地经营。原告诉讼来院，请求人民法院依法判决被告支付2016年8月1日至2017年7月31日的租金人民币86000.00元，并从2016年7月2日起，按银行同期贷款利率支付上述资金利息直至付清为止。以上事实，有原、被告的陈述、开庭记录、2014年8月1日，原、被告签订的《承包协议》、四川省井研县地方税务局井地税一所税通〔2016〕1751号《税务事项通知书》、井研县人民政府井府通〔2016〕1号《关于集中整治天宫山公园环境的通告》等证据材料所证实。庭审中，双方当事人对以上证据材料均未提出异议，本院依法予以确认。本院认为，本案争议的事实为：1、租赁合同是否有效？2、被告应否支付给原告2016年8月1日至2017年7月31日的租金人民币86000.00元及利息？一、关于租赁合同是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”和第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”规定，本案租赁合同于2014年8月1日双方当事人签字时成立。出租标的包含了建筑和土地两部分。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，本案中，原告未提供依法向城建规划管理部门履行的报批手续，故租赁合同中关于建筑部分的条款无效。本案土地租赁部分，被告辩称涉案土地属于他人财产，原告属于无权租赁。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租行为无效的，人民法院不予支持。”规定，因本案涉案标的物的所有权人或管理人至今未就上述租赁行为提出异议，故被告的抗辩理由不能成立，本案租赁合同土地部分合法有效。二、关于被告应否支付给原告2016年8月1日至2017年7月31日的租金人民币86000.00元及利息的问题。本案中，因双方签订的《承包协议》第四条约定“合同到期，乙方所建的固定设施由甲方所有，两年内若政府行为终止合同，产生赔付时，甲方赔付乙方硬件设施折旧后的一半。（注、室外设施。）合同签定两年后政府拆迁或收购收益则全归甲方所有，与乙方无关。”，该条款对政府行为终止合同进行了约定。2016年3月31日，井研县人民政府发出井府通〔2016〕1号关于集中整治天宫山公园环境的通告，原告对“青松茶园”不再享有租赁的权利，其与被告所签订的《承包协议》（实为租赁协议）的基础已不复存在。被告根据双方签订的《承包协议》已将租金交至2016年7月31日，故原告要求被告给付原告2016年8月1日至2017年7月31日的租金人民币86000.00元及利息之诉讼请求，本院依法不予支持。综上所诉，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第九十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十六条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告胡艳辉的全部诉讼请求。案件受理费975.00元，由原告胡艳辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员　陈　兵二〇一七年五月十六日书记员　雷婷婷附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租行为无效的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关注微信公众号“”