（2017）沪01民终4478号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-06-22
案件名称
史月美诉王建军房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
史月美,王建军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终4478号上诉人（原审原告）：史月美，女，1955年6月10日出生，汉族，户籍地江苏省徐州市鼓楼区，现住上海市闵行区。被上诉人（原审被告）：王建军，男，1964年2月21日出生，汉族，户籍地山东省威海，现无固定住址，联系地址上海市。委托诉讼代理人：王培明（系王建军工作单位推荐），男，住上海市浦东新区。上诉人史月美因与被上诉人王建军房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初22750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月2日公开开庭进行了审理。上诉人史月美、被上诉人王建军的委托诉讼代理人王培明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史月美上诉请求：撤销原审判决第二项，改判支持其原审全部诉讼请求。事实与理由：史月美因王建军承诺同意退房并可以退还租赁押金，遂看好他处房屋并交了定金。但次日，王建军又打电话反悔不愿意退还押金。史月美、王建军已对合同解除的后果作了约定，王建军应按约退还押金。被上诉人王建军辩称，不同意史月美的上诉请求，要求维持原判。史月美向一审法院起诉请求：1.王建军退还房租押金（人民币，币种下同）4,100元；2.王建军赔偿一个月租金4,100元；3.王建军退还一天租金136元。一审法院认定事实：史月美（承租乙方）与王建军（出租甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称503室）出租给乙方，租赁期限自2014年4月20日起至2016年4月11日止；在上述租赁期限内，该房屋月租金为4,100元；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金，即4,100元；本合同终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担但还未交纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方；租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途退租的，应与甲方协商一致，并按月租金的一倍向甲方支付违约金；若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，未与甲方协商一致的，乙方不得提前退租（其余内容略）。史月美依约交付押金4,100元，在租赁期间已支付截止至2016年1月20日止的租金。史月美因故需要提前退租，在与王建军电话交谈过程中，史月美称“昨天你如果没答应的话，他说给你打过电话之后，开始找房了，我也开始找房了”，王建军回应“现在我不同意了”，史月美称“你昨天答应后，他也开始找房，我也开始找房，因为找到一个已经把定金给人家了”，王建军回应“这个你不要给我说，说这个没有用”，史月美称“因为是你答应的”，王建军回应“都是文字的东西了，我现在反悔了”，史月美称“你反悔你要承担责任”，王建军回应“没有那一说的”等内容。史月美于2016年1月19日搬出，王建军遂收回房屋。一审法院认为，史月美、王建军自愿签订《房屋租赁合同》，真实有效，对合同双方具有约束力，各当事人均应按约履行合同权利或义务。史月美就其诉称因王建军的违约行为导致其提前解约之理由，未提供有效依据予以证明，法院不予采信，史月美无权要求王建军赔偿其租金损失。在前述史月美、王建军交谈的内容中，明显可以看出双方曾就提前解约的内容形成合意，但就解除合同的后果约定不明，不能视为王建军已经放弃追究违约金的权利。根据合同约定，在史月美提前解除合同的情况下。王建军有权按月租金的一倍主张违约金，该违约金金额与在王建军处的押金金额相当，故王建军拒绝退还押金存在合理依据，法院对史月美要求返还押金之诉请不予支持。由于合同已经合意解除，王建军无权在史月美搬出之后仍然继续计算租金，史月美主张王建军应当退还多交一日租金的诉请合理，且计算金额无误，法院予以支持。综上所述，法院对史月美的诉请予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、王建军于判决生效之日起十日内退还史月美租金136元；二、驳回史月美之其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王建军负担。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，史月美主张其与王建军之间就503室签订的《房屋租赁合同》提前终止履行及不追究其提前解约的违约责任达成一致，则其应当就该主张进行相应的充分举证。但根据其现有的举证情况看，其提供的录音材料中仅能看出双方就提前解约达成合意，并不能显示王建军放弃对史月美提前解约的责任追究。因此，史月美应当承担举证不能的不利后果。据此，一审法院根据史月美的诉请及王建军的辩称意见，对于本案《房屋租赁合同》的解除后果依法予以处理，判令王建军返还多交的租金136元，并驳回史月美要求王建军退还租赁押金和赔偿一个月租金的诉请，具有相应的事实根据。上诉人史月美的上诉请求，本院难以支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人史月美负担。本判决为终审判决。审判长 金绍奇审判员 许 军审判员 翟从海二〇一七年五月十六日书记员 罗静深附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。…… 来源：百度搜索“”