（2017）皖0223民初1011号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-05-26
案件名称
南陵县水利水电建设投资有限责任公司与孙志国租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南陵县人民法院
所属地区
南陵县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南陵县水利水电建设投资有限责任公司,孙志国
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第二十八条，第三十九条；《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条
全文
安徽省南陵县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0223民初1011号原告：南陵县水利水电建设投资有限责任公司，住所地安徽省芜湖市南陵县籍山镇利民路，统一社会信用代码91340223766860186H。法定代表人：茅小根，总经理。委托诉讼代理人：苏旭，安徽深蓝律师事务所律师。被告：孙志国，男，1969年10月28日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：李晏，安徽银佳律师事务所律师。原告南陵县水利水电建设投资有限责任公司与被告孙志国租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告南陵县水利水电建设投资有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾空并返还所占用的位于南陵县××技术开发区内的厂房（产权证书编号：房地权证南陵县字第××号）和土地；2.被告以所占厂房面积按照8元/月/平方米标准支付使用费至实际返还之日止以赔偿原告损失（从2013年6月28日起计算，截止至起诉之日已发生2222986元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：本案争议厂房及土地原系芜湖市宝力高食品有限公司所有。2013年3月27日因债务纠纷，芜湖市中级人民法院对外委托中介机构拍卖。2013年5月27日，在第二次拍卖过程中，原告前身南陵县水利水电建筑安装工程有限公司以1675万元的最高价竞得以上房屋和土地。芜湖市中级人民法院做出（2013）芜中执字第00060-1号《执行裁定书》，裁定：“一、被执行人芜湖市宝力高食品有限公司所有的位于南陵县××技术开发区的房产〔权证号：房地权南陵县字第××号、房地权南陵县字第××号、房地权南陵县字第××号〕和土地〔权证号：南国土国用（2007）第××号〕归南陵县水利水电建筑安装工程有限公司所有。二、南陵县水利水电建筑安装工程有限公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续”。之后，原告办理了以上财产的过户手续，其中争议厂房新的产权证书编号为房地权证南陵县字第××号。但是，在房屋实际交付过程中，被告提供了一份《租赁合同》复印件（未提供原件核对），称对争议房屋（面积6462.17平方米）享有使用权利。原告认为，自己作为厂房及土地权利人，依照物权法依法享有对厂房的占有、使用、收益和处分的权利。被告应通过举证证明自己具有合法占有房屋的事由，否则应当承担腾空并交还房屋及土地的义务。在非法占用期间，被告还应当按照市价（8元/月/平方米）支付厂房使用费以赔偿原告的损失。为此，诉至法院。被告孙志国辩称：1.被告占有房屋，基于与原产权人的房屋租赁合同，合同租赁期8年，现租期未到，根据买卖不破租赁原则，被告有权继续使用租赁房屋；2.被告占有厂房并非从原告手中租赁，原告无权要求被告支付租金，且原告现在起诉也无权要求从2013年6月28日起计算损失费用，费用标准也没有依据。本院经审理查明认定事实如下：2011年4月7日芜湖市宝力高食品有限公司与孙志国签订租赁合同，合同约定：“第一条出租的租赁物：（一）甲方出租给乙方的土地使用权及厂房位于南陵县××开发区，土地使用权具体四至位置详见本合同所附的土地使用权证宗地图红线内，权证号为南国土登国用（2007）第××号，使用权具体内容详见土地使用权证。甲方出租给乙方厂房的《房地产权证》权证号分别为：房地权证南陵县字第××号，用途为厂房，厂房面积共计约为6462.17平方米，具体厂房面积、结构、幢号等以《房地产权证》记载为准。（二）该土地上的道路、围墙以及地上附属设施含水、电等设施、设备一并出租给乙方使用。”“第四条交付日期及租赁期限：（一）甲方应于2012年3月1日前将全部租赁物按约定条件交付给乙方。经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。租赁期限为捌年，字租赁物交付之次日起开始起算。（二）租赁期满，甲方有权收回租赁物。乙方有意继续承租的，应在租赁期满前2个月向甲方提出续租要求。逾期未提出的，视为乙方不再承租且放弃优先承租权。”“第五条租金及支付方式：（一）租金标准：第一租赁年度租金按出租房屋面积每平方米每月4元计算，年租金为人民币大写叁拾壹万零壹佰捌拾肆元（小写310184元），以后每一租赁年度租金按上一租赁年度租金标准上浮3%。（二）乙方于全部租赁物交付之日后30日内一次性向甲方五年租金，第六年起的剩余租赁年度租金，乙方于每一租赁年度开始后30日内向支付甲方当年度租金。”合同签订后，被告一直占有并使用转租该厂房等。中信银行股份有限公司芜湖分行因借款合同纠纷起诉芜湖市宝力高食品有限公司，要求其偿还借款本息。2012年10月16日，芜湖市中级人民法院作出（2012）芜中字民二初字第000148号民事判决，判决生效后，进入执行程序。2013年3月27日，芜湖市中级人民法院依法委托中介机构拍卖芜湖市宝力高食品有限公司所有的位于南陵县××开发区的房产〔权证号：房地权南陵县字第××号、房地权南陵县字第××号、房地权南陵县字第××号〕和土地〔权证号：南国土国用（2007）第××号〕。原告参与竞拍，以1675万元的价格竞得。2013年6月27日，芜湖市中级人民法院发出（2013）芜中执字第00060-1号执行裁定书，裁定：一、被执行人芜湖市宝力高食品有限公司所有的位于南陵县××开发区的房产〔权证号：权证号：房地权南陵县字第××号、房地权南陵县字第××号、房地权南陵县字第××号〕和土地〔权证号：南国土国用（2007）第××号〕归南陵县水利水电建筑安装工程有限公司所有。二、南陵县水利水电建筑安装工程有限公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。南陵县水利水电建筑安装工程有限公司已更名为南陵县水利水电建设投资有限责任公司。被告经本院庭审中特别释明，至今仍未向本院提交其向芜湖市宝力高食品有限公司是否支付以及结算租金的相关证据。本院认为：原告通过拍卖程序，依法竞得涉案厂房以及土地，自2013年6月27日，芜湖市中级人民法院发出执行裁定书起，原告即已取得涉案房地产的合法产权，原告有权占有、支配涉案房地产，并收取其产生的收益。但由于被告租赁涉案房地产在先，依照租赁合同的约定，租赁期间尚未届满，因此根据买卖不破租赁原则，被告在租赁期届满前仍然有权占有、使用涉案房地产。但被告有义务按照租赁合同的约定向现产权人即原告交纳相应的租金。交纳租金应自2013年6月28日开始。根据原租赁合同的约定，被告2013年3月2日至2014年3月1日年租金合计为310184元×103%=319489.5元。2014年3月2日至2015年3月1日年租金合计为319489.5元×103%=329074.2元。2015年3月2日至2016年3月1日年租金合计为329074.2×103%=338946.4元。2016年3月2日至2017年3月1日年租金合计为338946.4元×103%=349114.8元。2017年3月2日至2018年3月1日年租金合计为349114.8元×103%=359588.3元。因此，被告应支付原告的租金合计为215327.2元+329074.2元+338946.4元+349114.8元+359588.3元=1592050.9元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告孙志国偿付原告南陵县水利水电建设投资有限公司租金合计人民币1592050.9元，于本判决书生效之日起五日内一次付清；二、驳回原告南陵县水利水电建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期的债务利息。本案受理费12292元，由被告孙志国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员 潘文阁二〇一七年五月十六日书记员 涂消消附：本案适用法律条文《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：