（2016）闽0521民初9991号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-09-06
案件名称
福建泉州伟华大酒店有限公司与蒋华通、惠安县黄岐避风塘海鲜酒楼房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
惠安县人民法院
所属地区
惠安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福建泉州伟华大酒店有限公司,蒋华通,惠安县黄岐避风塘海鲜酒楼,福州市晋安区黄岐避风塘餐饮管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国个人独资企业法》：第三十一条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0521民初9991号原告：福建泉州伟华大酒店有限公司，住所地惠安县。法定代表人：林聪敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄一河、王锋，福建兴惠律师事务所律师、实习律师。被告：蒋华通，男，1964年4月15日出生，汉族，住福州市晋安区。被告：惠安县黄岐避风塘海鲜酒楼，住所地惠安县。代表人：蒋华通，该酒楼投资人。被告：福州市晋安区黄岐避风塘餐饮管理有限公司，住所地福州市晋安区。法定代表人：蒋华通，该公司负责人。原告福建泉州伟华大酒店有限公司（简称伟华大酒店公司）与被告蒋华通、惠安县黄岐避风塘海鲜酒楼（简称黄岐避风塘酒楼）、福州市晋安区黄岐避风塘餐饮管理有限公司（简称黄岐避风塘餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄一河到庭参加诉讼。被告蒋华通、黄岐避风塘酒楼、黄岐避风塘餐饮公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伟华大酒店公司向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告蒋华通签订的《租赁合同》、《中餐租赁补充合同》。二、解除原告与被告签订的《租赁补充合同》。三、解除原告与被告签订的《补充协议书》。四、被告蒋华通、黄岐避风塘酒楼、黄岐避风塘餐饮公司共同支付原告租金4634900元，并自起诉之日起至款项还清之日止按年利率6%计付利息。五、被告蒋华通、黄岐避风塘酒楼、黄岐避风塘餐饮公司共同支付原告物业管理费727800元，并自起诉之日起至款项还清之日止按年利率6%计付利息。在审理中，原告变更诉讼请求为：一、解除原告与被告蒋华通签订的《租赁合同》、《中餐租赁补充合同》。二、解除原告与被告签订的《租赁补充合同》。三、解除原告与被告签订的《补充协议书》。四、被告蒋华通、黄岐避风塘酒楼、黄岐避风塘餐饮公司共同支付原告租金4555380元，并自起诉之日起至款项还清之日止按年利率6%计付利息。五、被告蒋华通、黄岐避风塘酒楼、黄岐避风塘餐饮公司共同支付原告物业管理费718000元，并自起诉之日起至款项还清之日止按年利率6%计付利息。事实和理由：2012年10月26日，原告与被告蒋华通签订《租赁合同》1份，约定被告蒋华通向原告租赁位于惠安县螺阳镇大红埔泉州伟华大酒店主楼的五层用于经营中餐，面积5446㎡，租赁期限为18年，即自2012年12月1日起至2030年11月30日止，月租金为15元/㎡，计81690元。租金每月交纳一次，每月前五日交纳，每三年递增10%。同日，原告与被告蒋华通签订《中餐租赁补充合同》1份，约定被告蒋华通向原告租赁泉州伟华大酒店大堂楼上三、四层，面积1386㎡，租赁期限为18年，即自2012年12月1日起至2030年11月30日止，月租金为1.7元/㎡，计23562元。2013年12月29日，原告与被告黄岐避风塘餐饮公司签订《租赁补充合同》1份，约定被告黄岐避风塘酒楼向原告租赁泉州伟华大酒店大堂吧及大堂吧边的两间服装店作为经营婚礼接洽处、咖啡店，面积计320㎡，月租金50元/㎡，即16000元。被告黄岐避风塘餐饮公司还向原告租赁该酒店六楼两间办公室作为办公场所，月租金2000元。2016年9月11日，原告与被告黄岐避风塘酒楼签订《补充协议书》1份，约定被告黄岐避风塘酒楼应就上述租赁场地向原告交纳物业管理费每月2.5元/㎡，自被告黄岐避风塘酒楼向原告租赁及使用房产之日起算。截至2016年9月，三被告结欠原告自2013年6月起至2016年9月止的租金计4835380元，扣除被告蒋华通已付租金28万元，尚欠租金4555380元。三被告结欠原告物业管理费计718000元。经原告多次催讨，被告仍未还款。被告蒋华通、黄岐避风塘酒楼、黄岐避风塘餐饮公司未作答辩。在本院审理过程中，原告提供证据即《租赁合同》、《中餐租赁补充合同》、《租赁补充合同》、《补充协议书》各1份，以此证明原告与三被告之间存在租赁合同关系及三被告尚欠原告租金4555380元和物业管理费718000元。在审理中，本院依职权对泉州伟华大酒店主楼六楼两间办公室进行现场勘验并制作勘验笔录1份，经现场勘验，泉州伟华大酒店主楼六楼两间办公室的面积计100.7㎡。本院经审查认为，被告蒋华通、黄岐避风塘酒楼、黄岐避风塘餐饮公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据来源合法，内容客观真实，可以证明原告的主张，本院予以确认。勘验笔录系本院依职权制作，原告对其真实性、合法性和关联性均无异议，本院予以确认。经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定：被告黄岐避风塘酒楼系经工商注册登记的个人独资企业，其投资人为蒋华通。被告黄岐避风塘餐饮公司系经工商注册登记的有限责任公司（自然人独资），其法定代表人为蒋华通。2012年10月26日，原告与被告蒋华通签订《租赁合同》1份，合同约定：被告蒋华通承租原告位于惠安县螺阳镇大红埔的泉州伟华大酒店主楼的五层（面积5446㎡）用于经营中餐，以上面积以实际测量为准，多还少补，不包括分摊其他楼面面积。租赁期为18年，即自2012年12月1日起至2030年11月30日止，月租金为15元/㎡，每三年递增10%。租金每月交纳一次，每月前五日交纳。双方签订本合同时，被告蒋华通应向原告交纳履约保证金50万元，其中30万元可作为被告蒋华通应交原告的租金抵扣，余下保证金在租赁期满后，被告蒋华通未违反合同条款的约定，原告全部无息退还。原告给被告蒋华通装修期六个月，装修期自双方签订本合同的第二天起算，在装修期内，原告免收被告蒋华通的租金。被告蒋华通在装修及经营中实际发生的水费、电费均自行承担，按其独立安装的水、电表读数计费，电费、水费按当地人民政府当月确定的价格为准。该费用由双方于当月最后一天确认后（被告蒋华通不得无故推迟确认，否则原告有权按水、电表的实际读数计费），被告蒋华通应在每月的5日前向原告交纳上个月的水费、电费。若被告蒋华通逾期10日未向原告交纳水费、电费，原告有权停止水、电的正常供应，所造成的损失由被告蒋华通承担并按每天3‰向原告支付违约金。被告蒋华通未按时如数交纳房屋租金、租赁税及水费、电费等费用逾期达30天的，原告有权停止水、电等的供应（被告蒋华通因此所受的损失自行负担）或解除合同，不退还保证金，并要求被告蒋华通赔偿原告的一切损失（包括逾期经营损失）。同日，原告与被告蒋华通签订《中餐租赁补充合同》1份，合同约定：被告蒋华通承租原告所有的泉州伟华大酒店大堂楼上三、四层（面积1386㎡）作为多功能厅。租赁期限为18年，即自2012年12月1日起至2030年11月30日止。月租金为1.7元/㎡。本补充合同的相关规定、条款、约定及双方的权利、义务仍执行双方于2012年10月26日签订的合同。2013年12月29日，原告与被告黄岐避风塘餐饮公司签订《租赁补充合同》1份，合同约定：被告黄岐避风塘餐饮公司承租原告的泉州伟华大酒店大堂吧及大堂吧边的两间服装店作为经营婚礼接洽处及咖啡店，面积计320㎡，月租金50元/㎡，即16000元。被告黄岐避风塘餐饮公司承租原告的该酒店六楼两间办公室作为办公场所，月租金2000元。租赁期限、租金递增、租赁税交纳、租金支付、管理费用等相关规定按2012年10月26日原告与被告蒋华通签订的合同规定执行。原告同意给被告黄岐避风塘餐饮公司就大堂吧及大堂吧边的两间服装店一个月的装修期，装修期免交租金，计租时间自2014年1月1日起算。2012年10月26日原告与被告蒋华通签订的合同未修改部分仍然有效。2016年9月11日，原告与被告黄岐避风塘酒楼签订《补充协议书》1份，合同约定：被告黄岐避风塘酒楼承租原告的泉州伟华大酒店五楼面积5446㎡、大堂楼上三、四层面积1386㎡、大堂吧及婚庆室面积320㎡、六楼三间办公司面积285㎡，被告黄岐避风塘酒楼每月应向原告交纳物业管理费2.5元/㎡。其中，大堂吧及婚庆室的物业管理费计至2016年6月30日止，其他部分照常计算。物业分摊内容：1、货运电梯、客用电梯、消防泵房、公共区域照明、监控室、配电室的用电、用水分摊；2、电梯的常规维护保养、检测费用分摊；3、公共区域卫生保洁费用分摊；4、公共场所的常规维护保养费用分摊；5、酒店外观夜景灯的费用及保养分摊；6、公共区域保安费用分摊。物业费交纳的时间为被告黄岐避风塘酒楼向原告承租及使用房产之日起算。经现场勘验，泉州伟华大酒店主楼六楼两间办公室的面积计100.7㎡。原告自认被告蒋华通已分别支付保证金50万元、租金28万元。此后，三被告均未能还款。综上事实，本院认为，原告与被告蒋华通签订的《租赁合同》、《中餐租赁补充合同》、原告与被告黄岐避风塘餐饮公司签订的《租赁补充合同》、原告与被告黄岐避风塘酒楼签订的《补充协议书》，均不违反法律、法规的强制性规定，应认定有效。被告蒋华通分别作为被告黄岐避风塘酒楼、黄岐避风塘餐饮公司的投资人、法定代表人，不能证明被告黄岐避风塘酒楼、黄岐避风塘餐饮公司的财产独立于其自己的财产，故三被告均应承担本案的共同还款责任。三被告在原告起诉催告后仍未履行支付租金的义务，应承担相应的法律责任。根据合同约定，三被告结欠原告的租金分段计算如下：1、2013年6月至2013年12月的租金计736764元[（主楼五层面积5446㎡×单价15元/㎡+大堂楼上三、四层面积计1386㎡×单价17元/㎡）×7个月]；2、2014年1月至2014年12月的租金计1461024元[（主楼五层面积5446㎡×单价15元/㎡+大堂楼上三、四层面积计1386㎡×单价17元/㎡）×12个月+（大堂吧及吧旁两间服装店面积计320㎡+主楼六楼两间办公室租金2000元）×11个月]；3、2015年1月至2015年12月的租金计1479024元[（主楼五层面积5446㎡×单价15元/㎡+大堂楼上三、四层面积计1386㎡×单价17元/㎡+大堂吧及吧旁两间服装店面积计320㎡+主楼六楼两间办公室租金2000元）×12个月]；4、2016年1月至2016年9月的租金计1146243元[（主楼五层面积5446㎡×单价15元/㎡+大堂楼上三、四层面积计1386㎡×单价17元/㎡+大堂吧及吧旁两间服装店面积计320㎡+主楼六楼两间办公室租金2000元）×6个月+（主楼五层面积5446㎡×单价15元/㎡+大堂楼上三、四层面积计1386㎡×单价17元/㎡+大堂吧及吧旁两间服装店面积计320㎡+主楼六楼两间办公室租金2000元）×110%×3个月]。故三被告应偿还原告自2013年6月起至2016年9月止的租金计4823055元。三被告结欠原告的物业管理费分段计算如下：1、主楼五楼2013年6月至2013年12月的物业管理费计544600元[（面积5446㎡×单价2.5元/㎡）×40个月]；2、大堂楼上三、四层2013年6月至2016年9月的物业管理费计138600元[（面积1386㎡×单价2.5元/㎡）×40个月]；3、大堂吧及吧旁两间服装店2014年2月至2016年6月的物业管理费计23200元[（面积320㎡×单价2.5元/㎡）×29个月]；4、主楼六楼两间办公室2014年2月至2016年9月的物业管理费计8056元[（面积100.7㎡×单价2.5元/㎡）×32个月]。故三被告应偿还原告自2013年6月起至2016年9月止的物业管理费计714456元。综上，截至2016年9月30日，三被告结欠原告租金计4823055元和物业管理费计714456元。根据合同约定，被告蒋华通已支付的保证金30万元，应予抵扣其应付租金，故扣除其已支付的租金计58万元，三被告尚欠原告租金计4243055元和物业管理费计714456元。原告请求解除合同并要求三被告偿付尚欠的租金、物业管理费，理由和依据充分，应予支持。但其主张自2016年11月21日起至款项付清之日止的利息应调整按中国人民银行同期同类贷款利率计付。被告蒋华通、黄岐避风塘酒楼、黄岐避风塘餐饮公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告福建泉州伟华大酒店有限公司与被告蒋华通签订的《租赁合同》和《中餐租赁补充合同》。二、解除原告福建泉州伟华大酒店有限公司与被告福州市晋安区黄岐避风塘餐饮管理有限公司签订的《租赁补充合同》。三、解除原告福建泉州伟华大酒店有限公司与被告惠安县黄岐避风塘海鲜酒楼签订的《补充协议书》。四、被告蒋华通、惠安县黄岐避风塘海鲜酒楼、福州市晋安区黄岐避风塘餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福建泉州伟华大酒店有限公司支付截至2016年9月30日尚欠的租金计4243055元。五、被告蒋华通、惠安县黄岐避风塘海鲜酒楼、福州市晋安区黄岐避风塘餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福建泉州伟华大酒店有限公司支付截至2016年9月30日尚欠的物业管理费计714456元。六、被告蒋华通、惠安县黄岐避风塘海鲜酒楼、福州市晋安区黄岐避风塘餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福建泉州伟华大酒店有限公司支付自2016年11月21日起至款项付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息（以租金计4243055元和物业管理费计714456元为基数计算）。七、驳回原告福建泉州伟华大酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49339元，由原告福建泉州伟华大酒店有限公司负担2879元，被告蒋华通、惠安县黄岐避风塘海鲜酒楼、福州市晋安区黄岐避风塘餐饮管理有限公司负担46460元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长 邓彩霞人民陪审员 翁国祥人民陪审员 郑云龙二〇一七年五月十六日书 记 员 周 璇速 录 员 卢舒婷附本案引用的主要法律条文及执行申请：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。PAGE