（2017）渝01民终195号

裁判日期: 2017-05-16

公开日期: 2018-07-12

案件名称

重庆市金元春房地产经纪有限公司与沈茂相、危莲居间合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第一中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

沈茂相,危莲,重庆市金元春房地产经纪有限公司

案由

居间合同纠纷

法律依据

全文

重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终195号上诉人（原审被告）：沈茂相，男，1963年7月6日出生，汉族，住重庆市渝北区，委托诉讼代理人：胡政武，重庆大工律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琼，重庆大工律师事务所律师。上诉人（原审被告）：危莲，女，1978年6月16日出生，汉族，住四川省大竹县，委托诉讼代理人：胡政武，重庆大工律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琼，重庆大工律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:重庆市金元春房地产经纪有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪花卉园东路1幢，统一社会信用代码91500112092412458T。法定代表人：冯定全，职务经理，法定代表人。委托诉讼代理人：冯强，男，1970年10月26日出生，汉族，住重庆市江北区，系该公司董事。特别授权。上诉人沈茂相、危莲因与被上诉人重庆市金元春房地产经纪有限公司（以下简称金元春公司）居间合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初15659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月28日开庭审理了本案。上诉人沈茂相、危莲的委托诉讼代理人胡政武、被上诉人金元春公司的法定代表人冯定全及其委托诉讼代理人冯强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人沈茂相、危莲的上诉请求：1.请求撤销或改判重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初15659号民事判决。2.本案的诉讼费由沈茂相、危莲承担。事实和理由：一审法院事实认定错误，进而法律适用错误。沈茂相、危莲与金元春公司签订《房屋买卖居间合同》，因沈茂相、危莲的房屋事先被查封导致房屋无法顺利交付，造成无法顺利交易的结果，金元春公司负有责任。1.金元春公司工作中存在失误，间接导致居间合同未能履行，依照《合同法》第四百二十七条规定，其不应该收取报酬，而沈茂相、危莲实际上已秉承基本的公序良俗原则支付对方一定的报酬。2.金元春公司违反诚实信用原则。由于居间合同未能达成，2016年6月1日沈茂相、危莲与金元春公司及其买受方签订补充协议，约定在2016年6月20日前赔偿买受方两万元违约金及支付金元春公司剩余酬金6420元，同时金元春公司承诺随时可以将房产证交还沈茂相、危莲。由于沈茂相、危莲需要使用房产证才能在银行贷款还清上述款项，因此沈茂相、危莲要求返还房产证以便贷款，但遭到金元春公司的无理扣押。沈茂相、危莲已积极筹措资金，在协议约定的时间内将两万元违约金支付买受方。但金元春公司无正当理由扣押房产证已违背合同及法律约定，违约在先。故请求二审法院依法撤销一审判决，支持沈茂相、危莲的上诉请求。被上诉人金元春公司的委托诉讼代理人冯强答辩称：1.在合同中有约定，金元春公司没有权利去调查对方房屋有无查封、抵押，沈茂相、危莲未提供真实清晰的情况，不存在金元春公司有工作失误的情况。2.合同不是没有成立，而是到最后办理产权转移登记时才发现被渝北区法院查封。金元春公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令沈茂相、危莲向金元春公司支付中介费6420元及违约金，违约金从2016年6月21日起按每日444元标准计算至中介服务费付清之日止；2.本案诉讼费由沈茂相、危莲承担。一审法院认定的事实：2016年3月15日，沈茂相作为卖方（沈茂相），案外人庞超华、唐小燕作为买方（庞超华、唐小燕），金元春公司作为金元春公司，三方签订了《重庆市金元春房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》。该合同约定，沈茂相与庞超华、唐小燕双方在金元春公司的介绍下，沈茂相自愿将合同约定的房屋出售给庞超华、唐小燕。房屋坐落为渝北区龙溪××花卉××东路××2-7-2，建筑面积82.53平方米，套内面积75.94平方米，房屋处于抵押状态，沈茂相应于签署本合同之日起30个工作日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续，并将房屋产权证原件托管于金元春公司作为办理产权转移登记手续之用。房屋成交价格为446000元，沈茂相净收，该成交价包含大修基金、五通费用和该房屋现有装修及家电、家具（详见清单），该成交价格不含税费。该合同第四条第3款约定：“签订本合同时，沈茂相与庞超华、唐小燕双方按与金元春公司约定的中介费收费标准：……庞超华、唐小燕支付给金元春公司中介服务费人民币（大写）捌仟玖佰贰拾元整（￥8920元）……”。合同第六条第1款约定：“应保证该房屋产权权属真实、清晰、合法，无任何债务纠纷，并保证产权人及共有人同意出售此房，若因此而产生的法律后果，由沈茂相承担相关责任，并且无以下限制交易的情况：（经庞超华、唐小燕认可能解除限制交易的情况除外）。（1）司法机关查封、罚没、财产保全等；（2）公告拆迁范围，即将实施拆迁；（3）作为抵押担保物；（4）其他限制交易的情况。三方合同对其他方面也进行了约定。2016年6月1日，沈茂相作为甲方，案外人庞超华、唐小燕作为乙方，金元春公司作为丙方，三方签订补充协议一份，该协议约定，甲、乙、丙三方于2016年3月15日签订《重庆市金元春房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》，于2016年5月17日在办理房屋解除抵押登记时，得知该房屋被渝北区人民法院查封，不能办理房屋权属转移登记手续，经沈茂相的积极处理，直至2016年6月1日，沈茂相仍无法将该房屋解封履行办理房屋产权转移登记的合同义务，三方达成补充条款主要内容如下：一、沈茂相于2016年6月2日上午12：00前返还已收取庞超华、唐小燕的购房定金20000元和购房款30000元，沈茂相于2016年6月20日前另行赔偿给庞超华、唐小燕违约金20000元。二、沈茂相于2016年6月20日前应赔偿给金元春公司中介服务费8920元（已支付2500元，欠6420元未支付）。三、因沈茂相目前生意资金周转有问题，暂时无法支付以上所产生的违约金共计28920元。四、沈茂相承诺于2016年6月20日前（不含6月20日）支付赔偿给庞超华、唐小燕违约金20000元，支付赔偿金元春公司中介服务费8920元，逾期每日支付违约金2000元，直至付清为止。2016年6月2日，案外人庞超华出具收条一份，载明其已收到沈茂相退回的购房定金20000元及购房款30000元，金元春公司法定代表人亦于该收条上注明“情况属实”，并签字按手印。2016年6月29日，案外人庞超华出具收条一份，载明其已收到沈茂相返还定金20000元，其他不作追究。一审庭审中，金元春公司出具案涉房屋土地房屋权属登记卡，该登记卡显示该房屋于2010年3月18日登记至沈茂相名下，现该房屋有查封。另查明，沈茂相与危莲于2009年8月6日登记结婚。一审法院认为，沈茂相、危莲与金元春公司签订的房屋买卖居间合同、补充协议系各方真实意思表示，未违反法律、法规关于合同效力的强制性规范，合法有效，一审法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”另根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款之规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”依照沈茂相、金元春公司以及庞超华、唐小燕签订的补充协议，三方对居间服务费的支付进行了变更，约定由沈茂相于2016年6月20日前赔偿金元春公司中介服务费6420元。沈茂相辩称因金元春公司未尽到调查责任，该房屋存在查封不能交易的情况则不应当收取费用。一审法院认为，对于房屋权属状态，出卖人即沈茂相在合同中已作出承诺，无查封等限制交易的情况，居间方即金元春公司对于房屋权属状态并不负有担保无瑕疵的责任，故对于沈茂相的该辩称意见一审法院不予采纳。对金元春公司要求沈茂相支付金元春公司中介服务费6420元的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”另根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”依照三方补充协议约定，沈茂相未在2016年6月20日前支付中介服务费则应当支付逾期违约金，每日2000元至付清之日止，金元春公司诉讼请求为从2016年6月21日起支付违约金每日444元，沈茂相、危莲认为违约金过高应当予以调整，一审法院认为沈茂相、危莲未按约定支付服务费对金元春公司造成的损失为资金占用损失，从应付款之日即2016年6月21日起，以6420元为本金，按年利率24%计算。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条之规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”沈茂相与金元春公司双方签订的合同及补充协议时间在婚姻关系存续期间，合同及补充协议所确定的债务应当属于沈茂相、危莲的夫妻共同债务，即危莲应当向金元春公司支付本前述服务费及违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、沈茂相、危莲于本判决生效之日起三日内向重庆金元春房地产经纪有限公司支付中介服务费6420元；二、沈茂相、危莲于本判决生效之日起三日内向重庆金元春房地产经纪有限公司支付违约金，该违约金以6420元为本金，从2016年6月21日起按年利率24%标准支付至本金付清之日止；三、驳回重庆金元春房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费300元，减半收取150元，由沈茂相、危莲负担。二审审理过程中双方均没有提供足以推翻认定事实的证据，本院查明的事实与一审法院查明事实相同，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：金元春公司在居间合同过程中是否存在过错。本院作如下评述：1.双方签订的《合同》合法有效，应当受到法律的保护，双方当事人均应当按照合同的约定履行自己的义务。在该合同中明确约定:沈茂相应保证该房屋产权权属真实、清晰、合法，无任何债务纠纷，并保证产权人及共有人同意出售此房，若因此而产生的法律后果，由沈茂相承担相关责任，并且无以下限制交易的情况（经庞超华、唐小燕认可能解除限制交易的情况除外）：（1）司法机关查封、罚没、财产保全等；（2）公告拆迁范围，即将实施拆迁；（3）作为抵押担保物；（4）其他限制交易的情况。因此，沈茂相负有如实告知出售房屋的产权状态，由于该房屋处于查封状态导致房屋不能办理产权登记，责任在沈茂相，金元春公司在居间行为中并没有过错。2.2016年6月1日，三方达成了《补充协议》就沈茂相应当支付的中介费进行了约定，该约定合约有效，应当受到法律保护，沈茂相应当按照该协议约定履行支付中介费。现沈茂相以金元春公司未尽责而拒绝支付中介费不符合合同约定，其上诉请求不应当得到支持。综上所述，沈茂相、危莲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由沈茂相、危莲共同负担。本判决为终审判决。审　判　长　　胥　庆审　判　员　　乔小勇代理审判员　　黄春燕二〇一七年五月十六日书　记　员　　韩　秦 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