（2017）粤01民终2513号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-05-22
案件名称
韩琼华与李伟雄、李裕安等租赁合同纠纷2017民终2513二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刁妹,李伟雄,韩琼华,李裕安,李伟烽,陈金悦,广东长城建设集团有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终2513号上诉人（原审被告）：刁妹，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：李伟雄，住广州市越秀区。上述两上诉人共同委托代理人：曹小红，广东一粤律师事务所律师。上述两上诉人共同委托代理人：冯志强，广东一粤律师事务所实习助理。被上诉人（原审原告）：韩琼华，住广州市天河区。委托代理人：郭雄生，系广东合众拓展律师事务所律师。原审被告：李裕安，住广州市白云区。原审被告：李伟烽，住广州市越秀区。原审被告：陈金悦，住广州市越秀区。原审被告：广东长城建设集团有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：马华新。上诉人刁妹、李伟雄因与被上诉人韩琼华、原审被告李裕安、李伟烽、陈金悦、广东长城建设集团有限公司（以下简称“长城公司”）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初2955号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。刁妹、李伟雄上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回韩琼华的诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费由韩琼华承担。事实与理由：一、一审判决认定债权让与事实错误，适用法律不当。（一）韩琼华与长城公司存在不定期租赁关系，韩琼华作为涉案房屋业主所享有的法定权利只能向租赁关系人长城公司主张。（二）我方与长城公司存在的《房屋拆迁安置合同》关系是基于我方与拆迁人长城公司的房屋拆迁法律关系，不是普通的租赁关系，而是永久性房屋安置。如果允许《房屋拆迁安置合同》转让给韩琼华并支付私房住宅使用费的，就改变了永久安置的性质，变为普通租赁的关系，我方的合法权益得不到保障。（三）长城公司用登报的方式送达通知书，通知我方将涉诉房屋交回韩琼华管业。但是管业只是管理物业，而不应认定为债权让与。且长城公司未经我方同意将《房屋拆迁安置合同》的权利义务转让给韩琼华是无效的，对我方没有约束力。（四）即使“债权转让”成立，韩琼华也只能要求我方按长城公司收取公租房租金标准支付租金。二、已生效的（2012）穗越法民三初字第1485号民事判决判令：长城公司向韩琼华交付私房住宅使用费。已生效的民事判决非经法定监督程序不得改变。所以，一审法院判决我方向韩琼华交付私房住宅使用费是错误的。三、韩琼华提起本案诉讼是重复诉讼。与前述的（2012）穗越法民三初字第1485号民事判决的当事人、诉讼标的、诉讼请求均相同，构成重复诉讼。综上，请求二审法院查明事实，依法改判，维护我方的合法权益。韩琼华二审答辩称：我方认为一审判决认定事实准确，适用法律正确，依法应予维持。刁妹、李伟雄的上诉请求没有事实和法律依据，我方与刁妹、李伟雄之间不存在房屋拆迁安置合同关系。案涉房屋是我方的合法私有财产，有权按照私房租金标准收取，至于刁妹、李伟雄跟长城公司之间的房屋拆迁关系跟我方无关。一审判决不属于重复起诉，我方的本次起诉跟之前的起诉在事实跟理由方面是不相同的，本次起诉是因为长城公司已经确认将案涉房屋移交还我方，因此我方的起诉不构成重复起诉。李裕安、李伟烽、陈金悦二审述称：同意刁妹、李伟雄的上诉请求，不同意一审判决。长城公司经本院传票依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。韩琼华向一审法院起诉请求：刁妹、李裕安、李伟雄、李伟烽、陈金悦在我方支付广州市百子横路的房屋使用费（以建筑面积49.88平方米，每月参照房管部门评定的同期私房住宅租金标准即每建筑平方米每月42元即2094.96元计自2015年8月1日起计至今），长城公司对此负担连带责任。一审认定事实：据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载，广州市越秀区百子横路为韩琼华所有，登记时间为2014年5月12日，建筑面积49.88平方米。韩琼华曾于2012年5月15日向原审法院起诉刁妹、李伟雄、李伟雄、李伟烽、陈金悦要求其迁出广州市越秀区百子横路，将房屋交换韩琼华；及要求刁妹、李伟雄、李伟雄、李伟烽、陈金悦连带向韩琼华支付从2011年2月15日至实际交还房屋之日止的房屋使用费（以广州市房管部门公布的同期同地段同类私房租金标准参考价拟每月2000元标准计算），长城公司对上述房屋使用费承担连带责任。原审法院于2012年11月21日作出（2012）穗越法民三初字第1485号民事判决，该判决查明：2000年3月28日，韩琼华（乙方）与广州泰来房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房预售合同》，约定：乙方向甲方预购广州市百子横路海华大厦（海谊百子大厦）第壹幢某层（建筑面积80平方米）的房屋。同年12月1日，韩琼华与广州泰来房地产开发有限公司签订《业主房屋接收书》。2012年4月17日，广州谊居物业管理有限公司出具《证明》，内容为：“我司是广州市越秀区百子横路海华大厦的物业管理公司。海华大厦的15E房包括1507、某房。15E房业主为韩琼华，其中某房由刁妹、李裕安户租住使用。该刁妹、李裕安户在租住期间正常缴交物业管理费及水电费。”据广州市房地产档案馆于2012年2月27日出具的《房地产登记簿查册表》显示：白云区三元里大街二十八巷5号202房（居住用房，建筑面积为53.97平方米）、402房（居住用房，建筑面积为56.4平方米）的产权人为李裕安。另查，1997年8月1日，广州市城市规划局作出穗规地复字【1997】第765号《关于同意更改用地单位的复函》，内容为同意将北京南路46-65号、同庆坊3-17号，德佑坊2-12号地段，征用面积为2352平方米的用地建设单位由原广东省南方房地产开发公司更改为广州市忠诚房地产开发有限公司。1998年4月8日，广州市建设委员会作出穗建开函【1998】176号《关于同意设立广州市金宝华房地产开发有限公司的复函》，内容为同意广州市海谊置业发展有限公司、广州市忠诚房地产开发有限公司设立广州市金宝华房地产开发有限公司，经营北京南路46-65号、同庆坊3-17号，德佑坊2-12号2352平方米土地经营商住楼。1998年10月6日，广州市城市规划局作出穗规地复字【1998】第1295号《关于同意建设用地转名项目公司的复函》，内容为同意北京南路46-65号、同庆坊3-17号，德佑坊2-12号地段，征用面积为2352平方米的建设用地转名为项目公司广州市金宝华房地产开发有限公司。1998年12月17日，广州市国土局作出穗国土建用函【1998】353号《关于土地使用权问题的复函》，内容为同意将位于北京南路46-65号、同庆坊3-17号、吉庆坊7-8-7-11号、德佑坊2-12号地段的2352平方米土地改由广州市金宝华房地产开发有限公司使用。2001年1月11日，广州海谊投资置业发展有限公司（以下简称海谊公司，甲方）与广东广某实业开发总公司（乙方）签订《关于尽快妥善安置北京南17-43号地块被拆迁户的协议(草签)》，约定甲方同意北京南17-43号地块被拆迁户的拆迁安置工作仍由甲方负责；甲方在本协议签订后3个月内，最迟不超过5个月完成与全部拆迁户（原定在B幢1473.2平方米安置非住宅拆迁户除外）重新签订安置（补偿）协议的工作，明确所有拆迁户不在B幢（华某）安置回迁，并采取以货币补偿、异地永迁及回迁C幢三种方式安置；本协议签订后，甲方与有关拆迁户的安置纠纷，均应由甲方负责，与乙方无关；本协议在长城公司未签订前由海谊公司草签，在本协议草签10日内，本协议以甲方为长城集团，乙方为广东广某实业开发总公司签订为正式生效等。2001年4月12日，广东长城广州房地产开发有限公司综合2处向长城公司发出《关于妥善安置北京南17-43号地段被拆迁人的请示》，内容为其处承包开发北京南17-43号地段，回迁安置工作至今未全面落实；集团公司批复同意除已收取承包利润3125121.4元外，剩余的全部权益转让给金某公司，由金某公司提供百子大厦现楼作安置北京南17-43号地段拆迁永迁，为理顺关系改由百子大厦控股方海谊公司签约；其处拟将在该项目享有的所有权益置换给海谊公司，由该公司提供已建成的中山2路百子横路百子大厦作北京南17-43号地段被拆迁人异地永迁安置使用，如集团公司同意置换意见，则以集团公司名义与海谊公司签订北京南17-43号地段拆迁补偿安置问题及权益置换协议，协议签订后，由海谊公司负责北京南17-43号地段被拆迁人的永迁安置工作和承担全部费用，集团公司不再承担该协议签订前、后因该地段所发生的任何债权债务的经济、法律负责等。2001年4月23日，长城公司（甲方）与海谊公司（乙方）签订《关于北京南17-43号地段拆迁补偿安置问题及权益置换的协议书》，约定北京南17-43号地段房地产开发项目，是张某以甲方名义开发的项目，经协商双方达成如下协议；由乙方提供现已建成，即可居住使用的百子大厦相应面积给甲方作为北京南17-43号地块的被拆迁异地永迁安置；甲方同意将在广州华银房地产开发有限公司的所占有股权，北京南17-43号地段红线范围内所有权益置换给乙方，并办理有关转股手续，乙方同意承担自本协议签订后本项目的回迁、永迁安置工作；乙方负责组织人员以甲方名义开展回迁、永迁安置工作，并负责支付全部办公费；投资方应付未付的该项目补偿款作为乙方安置的资金，不足部分由乙方负责解决等。2001年7月11日，海谊公司与广州泰来房地产开发有限公司出具《具结书》给长城公司，保证在1年内为入住百子大厦的拆迁户办妥有关产权手续，如出现产权纠纷或不能办理产权登记手续，一切后果由其两公司负责等。韩琼华提供了2001年2月5日韩琼华（甲方、出租人）与长城公司（乙方、承租人）签订的《租赁合同》，内容为：“一、甲方将座落在东山区百子横路3-13号海华大厦第15E层某房，租给乙方居住，房屋面积暂定为52.86平方米。二、该房屋每月每平方米面积租金按15元计收，共52.86平方米，月租金为792.90元。三、租赁期限自2001年2月15日至2011年2月14日止，共10年。租赁期间，如该房屋产权变更，变更后的产权人与乙方各自行使权利和义务。”长城公司表示从未与韩琼华签订过租赁合同，韩琼华提交的该租赁合同上的公章并非其司公章。但长城公司在原审法院指定期限内没有提交公章鉴定申请。刁妹、李裕安、李伟雄、李伟烽、陈金悦对上述证据真实性有异议，认为预售合同签订时间与租赁合同签订时间有差距，且韩琼华当庭提交的预售合同原件纸张发黄，但韩琼华当庭提交的租赁合同原件纸张并未发黄仍然崭新，该租赁合同上所署的时间不真实。刁妹、李裕安、李伟雄、李伟烽、陈金悦在诉讼过程中申请对韩琼华出示的《租赁合同》的形成时间进行司法鉴定，后以鉴定检材难以提供为由撤回鉴定申请。该判决认定由于韩琼华提供了租赁合同证明长城公司向其承租涉案房屋安置被拆迁户，现租期届满，长城公司仍旧占有涉案房屋用于安置被拆迁户，原审判令长城公司按照房管部门评定的私房住宅租金标准向韩琼华交租并无不当，遂判决：一、长城公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将从2011年2月15日至2012年5月14日止的租金（按每月792.90元计）支付给韩琼华。二、长城公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将从2012年5月15日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（参照房管部门评定的同期私房住宅租金标准计）支付给韩琼华。广州市中级人民法院于2013年8月16日作出维持原判的终审判决。2015年7月22日，长城公司向韩琼华发出《关于将房屋交回业权人自行管业的函》，内容为长城公司安置了刁妹等居住的广州市越秀区百子横路，为了方便今后该房屋的管理，长城公司决定于2015年8月1日起将上述房屋连同使用人刁妹等交回给业权人韩琼华自行管业，即从2015年8月1日起的租金由韩琼华自行向房屋使用权人收取，并建立房屋租赁关系。同日长城公司向刁妹等发出《关于将房屋交回业权人自行管业的通知》告知刁妹等其居住的广州市越秀区百子横路交回给业权人自行管业，业权人同意接管。刁妹等称并没有收到过该通知。同年7月22日，长城公司在《广州日报》B2版面刊登了向刁妹等《关于将房屋交回业权人自行管业的通知》，被容为“为方便管理，我司决定于2015年8月1日开始将你们居住的广州市越秀区百子横路交回业权人韩琼华自行管业，业权人已同意接管，请你们见到通知后尽快与业权人联系。特此通知。”同年8月1日，韩琼华向刁妹等发出《通知函》，内容为韩琼华已同意从2015年8月1日开始接管刁妹等居住的广州市越秀区百子横路，请刁妹等从2015年8月1日起向韩琼华支付房屋租金（参照房管部门评定的同期私房住宅租金标准计），刁妹等称没有收到该通知函。现该涉讼房屋刁妹等确认有刁妹户籍7人实际4人（户主刁妹、李伟雄、朱某及孙子）居住。2016年3月11日韩琼华向本院起诉提出上述诉讼请求。一审法院认为：韩琼华作为涉讼房屋产权人，对涉讼房屋享有收益权是法定的权利。因涉讼房屋是长城公司安置刁妹等居住使用，韩琼华与刁妹等没有签订租赁合同，故上述判决长城公司应承担其安置刁妹等使用期间的房屋使用费。长城公司自2015年7月将涉讼房屋交回韩琼华自行管业，即将2015年8月1日后租金转由韩琼华自行向刁妹等收取的行为，性质为债权让与，根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款关于“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，长城公司将房屋交回韩琼华管业应当通知刁妹等，即债权转让的意思表示应到达刁妹等。长城公司以邮寄方式寄送函件通知刁妹等房屋已交回韩琼华管业后，又于2015年7月25日在本市具有影响力的媒体广州日报上刊登通知，告知刁妹等已将涉讼房屋交回韩琼华自行管业，即应视为债权转让的意思表示到达刁妹等人，自2015年8月1日起，刁妹等应向韩琼华支付涉讼房屋的房屋使用费。至于房屋使用费标准，刁妹等是基于拆迁安置由长城公司安置入住涉案房屋，韩琼华并未与其签订租赁合同，现韩琼华主张按照私房住宅租金标准收取涉案房屋的使用费没有法律强制性规定，并无不当，原审法院予以支持。刁妹等抗辩其与长城公司签订的协议载明其按照公房标准承租涉案房屋，属于其和长城公司之间的关系，其不能以此为由要求按照公房标准向韩琼华支付使用费。鉴于涉讼房屋的实际使用人为刁妹、李伟雄，韩琼华要求李裕安、李伟烽、陈金悦支付房屋使用费不符合公平合理原则，原审法院不予支持。另韩琼华主张长城公司对刁妹等支付房屋使用费承担连带责任没有依据，原审法院不予支持。原审被告长城公司经原审法院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，原审法院依法缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第七十一条及《中华人民共和国合同法》八十条第一款的规定，于2016年9月12日作出如下判决：一、刁妹、李伟雄在本判决发生法律效力之日起10日内，向韩琼华支付从2015年8月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（每月参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计算），月额以不超过2094.96元为限。二、驳回韩琼华的其他诉讼请求。本案受理费167元，由刁妹、李伟雄负担。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。二审期间双方均未提交新证据。本院认为：依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对刁妹、李伟雄的上诉主张，认定如下：刁妹、李伟雄上诉主张按公房租金标准计付涉案房屋使用费的问题，因涉案房屋为韩琼华所有的私产，虽刁妹、李伟雄基于与长城公司之间的拆迁安置合同关系入住涉案房屋，与韩琼华不存在直接租赁合同关系，但韩琼华作为涉案房屋产权人，依法享有对涉案房屋占有、使用、收益、处分等合法权益，刁妹、李伟雄现实际占有使用涉案房屋理应支付相应对价。因此，一审认定刁妹、李伟雄支付的房屋使用费应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计算，公平合理，本院予以维持。至于刁妹、李伟雄上诉主张使用费标准应按照广州市公房住宅租金标准计付，依据不足，本院不予采纳。至于刁妹、李伟雄上诉主张长城公司故意规避其回迁安置义务以及刁妹、李伟雄存在生活困难等事由，可另循法律途径解决，并不足以推翻一审判决的处理结果，本院亦不予支持。长城公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，审查一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人刁妹、李伟雄的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费167元，由上诉人刁妹、李伟雄负担。本判决为终审判决。审判长 梁淑敏审判员 陈珊彬审判员 李 焕二〇一七年五月十六日书记员 眭 翘 关注公众号“”