（2017）黔01民终1896号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2018-07-15
案件名称
贵阳荣达房地产开发有限公司、刘安华商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贵阳荣达房地产开发有限公司,刘安华,付玉焕
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终1896号上诉人（原审被告）：贵阳荣达房地产开发有限公司，住所地贵阳市乌当区温泉南路怡泉居商住楼。法定代表人：文学强，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓明松。委托诉讼代理人：刘政宁。被上诉人（原审原告）：刘安华。被上诉人（原审原告）：付玉焕。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：周政友，贵州群众律师事务所律师。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈正伟，贵州群众律师事务所实习律师。上诉人贵阳荣达房地产开发有限公司（以下简称荣达公司）因与被上诉人刘安华、付玉焕商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2016）黔0112民初1090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荣达公司上诉请求：1、撤销原判；2、驳回被上诉人的诉讼请求;3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、因发生不可抗力事件，包括极端天气与行政干预，导致逾期交房，违约时间应予扣减，原判违约金计算有误;2、双方当事人在《补充协议》中认可具备竣工验收后即可交房，一审法院认定以《商品房买卖合同》第十一条的约定作为交付条件错误；3、一审法院以贵阳市住房和城乡建设局公布的租金指导价6-14元，顶格取值14元，作为被上诉人损失的参考，对上诉人明显不公，应取中间值。刘安华、付玉焕辩称，1、天气原因是正常的商业风险，上诉人在签订合同时对该风险有预估，不能以正常下雨作为不可抗力条件；2、《补充协议》是上诉人提供的格式合同，加重被上诉人的义务，应为无效，且《商品房买卖合同》第十一条约定了4个条件，当4个条件都具备时才符合合同约定的房屋交付条件，《补充协议》仅对第十一条第1项交付条件进行了变更，并未变更其他约定；3、本案购房者的损失就是租金损失，结合该地段情况，取每平方米14元的标准计算租金公平合理。刘安华、付玉焕向一审法院起诉请求：一、判决被告支付原告延期交房违约金13878元；二、案件受理费由被告承担。一审法院认定的事实：2013年7月11日，原告刘安华、付玉焕与被告荣达房开公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于钢××结构商品房××套，该房屋套内建筑面积单价为4801.59元/㎡，总价为314840元。签订合同当日，原告向被告支付了购房款314840元。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条第（一）、（二）项约定，被告应当于2014年12月31日前将符合下列条件的房屋交付给原告：1、该商品房取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、取得《商品住房交付使用备案证书》。第十三条约定，除不可抗力外，如被告未按照合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期在90日之内，自合同第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已付房价款万分之3的违约金，并于房屋实际交付之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日，原告有权退房，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。《补充协议》第2.1条约定，如因不可抗力因素或特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期并不承担任何违约责任及赔偿责任。第2.2条约定，《商品房买卖合同》第十一条约定的“该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件”，双方同意并理解为指经勘察、设计、建设、施工、监理单位对房屋工程验收合格即达到合同约定的竣工合格条件，并非指取得工程竣工验收合格备案登记表。第3.1条约定，原告购买被告商品房为预售房的，应在商品房达到《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件后，《商品房买卖合同》第十四条约定交接手续，双方同意理解并补充变更为被告按本合同载明的原告通讯地址将交房通知寄交给原告，以履行完毕被告通知义务；双方同意该书面材料自寄送之日起满7日，即视为该商品房交付信息已送达原告。被告以短信方式通知或在《贵阳晚报》以报纸公告方式通知原告，原告认可被告短信通知或登报当日为“被告向原告发出的交房通知”信息已送达原告。第3.3条约定，自该商品房交付信息送达原告之日起15日内，原告应及时办理房屋交接手续，自该15日时限届满时起，视为被告已将该商品房正式交付给原告。第3.5条约定，原告同意被告委托“尚善·御景”小区物业服务公司办理房屋交付使用手续，原告收取钥匙后即完成《商品房买卖合同》约定的房屋交付，且证明被告交付房屋符合双方约定的交付条件。另查明，涉案房屋所在楼栋于2014年12月27日取得建设工程竣工验收报告。2015年7月3日，被告及泰祥公司发出公告，通知业主2015年7月4日到物管办公室办理交房手续。庭审中，被告认可涉案房屋所在2号楼于2015年10月12日取得了乌当区住建局颁发的商品住房交付使用备案登记手续。还查明，原告已于2015年7月4日办理了收房手续，但原告认为交房时间应以房屋取得商品住房交付使用备案登记手续时间为准。庭审中，被告提交了原告与泰祥公司就涉案房屋签订的委托装修协议，协议载明原告购买的房屋坐落于“尚善·御景”2栋1单元17层2号，系清水房，双方约定由原告委托泰祥公司对房屋指定阳台空间及房屋其他部分进行改造，装修改造设计为商品房买卖合同附件一的内容，装修改造由泰祥公司包工包料，委托装修产生的费用作为作为被告给予原告的签约优惠奖励，由被告与泰祥公司进行结算支付。委托装修改造工程的施工期限在商品房买卖合同约定的交房期限届满之日起计算120天，泰祥公司应于2015年4月30日前装修改造完毕，施工完成后由泰祥公司或者被告通知原告进行装修改造后房屋的接收；同时该协议还约定，基于原告装修改造要求，为便于泰祥公司装修改造施工，在原告约定的交房期限届至时，原告须自行到被告处验收、确认该房屋具备交房条件或提出验收整改要求，若原告逾期未履行该行为，视为被告所交付房屋符合与原告约定的交房条件，被告已履行房屋交房义务，原告认同且由被告直接将房屋交付给泰祥公司进行装修改造。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、交房条件如何确定；二、交房时间应从何时起算；三、违约金是否应当调整。法院认为，原告刘安华、付玉焕与被告荣达房开公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方意思自治的体现，未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，原、被告双方均应按照合同及补充协议的约定全面履行各自的义务。因原告依照合同约定向被告支付了全部购房款，而被告并未按照合同约定时间履行交房义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。”及双方补充协议约定，被告应承担逾期交房的违约责任。本案中，原、被告通过签订补充协议的方式将交房条件、交房时间进行了变更，虽然该补充协议是双方在签订《商品房买卖合同》后又就涉案房屋进行协商后达成的特别约定，该特别约定的效力应优先于《商品房买卖合同》的约定，依该约定，涉案房屋在取得勘察、设计、建设、施工、监理单位对房屋工程验收即达到合同约定的竣工合格条件，但根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，涉案商品房要同时具备该条约定载明的四个条件才符合交付标准。双方在《补充协议》中只是对商品房交付条件中的第一个条件进行了扩充解释，解释后的合同第十一条（二）第1项与第十一条（二）第2、3、4项仍为并列关系，因此被告2015年10月12日取得商品住房交付使用备案登记手续时，涉案房屋所在2号楼才具备合同约定的交付条件。虽然原告在被告通知后办理了收房手续，但此时房屋尚未办理商品住房交付使用备案登记手续，不符合《商品房买卖合同》约定交付条件，交房时间应当以被告取得《商品住房交付使用备案证书》的时间为准，因被告庭审中认可涉案房屋所在楼栋于2015年10月12日取得商品住房交付使用备案登记手续，故本案计算逾期交房违约金的截止时间应当为2015年10月12日。对于被告在庭审中陈述的原告与泰祥公司签订了委托装修协议，装修改造时间是4个月，该4个月不应当计算违约金的辩解意见。在委托装修协议中，明确原告购买的房屋交由泰祥公司进行装修改造，并约定装修改造工程的施工期从《商品房买卖合同》约定的交房期限届满之日起计算120天，泰祥公司应于2015年4月30日前装修改造完毕，再由泰祥公司或者被告通知原告进行装修改造后房屋的接收。根据该约定，房屋在具备由被告依据《商品房买卖合同》约定的交付给原告的条件后，需要120天的装修改造期限才能最终交付给原告，事实上，原告在房屋装修改造期间无法使用该房屋。因协议是原告自愿签订，经装修改造具备原告委托装修协议中约定条件的房屋的交付日期应当为2015年4月30日。庭审中，原告对被告提交的装修协议中的图纸中的签名及捺印不持异议，故法院对该委托装修协议予以认定。综上，本院对被告的抗辩理由予以采纳，逾期交房违约金应从2015年5月1日起算。关于违约金的计算标准。虽然双方合同约定逾期超过90日之内，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已付房价款万分之3的违约金，该约定虽系双方当事人的真实意思表示，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，原、被告虽然对违约金计算标准有约定，但当其约定的违约金高于造成的实际损失时，可以请求人民法院予以适当减少。同时，根据《解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，本案中，原、被告虽然对违约金的计算方法进行了约定，但被告辩称约定的违约金过高，请求按照贵阳市发布的住房租金指导价计算，而因被告逾期交房给原告造成的损失实质就是租金损失，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”及《解释》第十六条的规定，为体现公平原则，应参照贵阳市住房和城乡建设局公布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价作为计算违约金的标准，其中乌当区房屋租赁市场住宅租金参考价为6-14元/㎡，故法院以14元/㎡作为计算违约金的依据，因此，被告逾期交房应支付原告2015年5月1日至2015年10月12日的违约金数额为14元/㎡（租金）×80.56㎡（房屋面积）÷30日×165日（逾期交房天数）×130%=8064.06元。对于原告委托代理人在庭审辩论阶段陈述的房屋并没有进行装修改造的问题。因委托装修协议是原告自愿签订，作为完全民事行为能力人，应当知晓签订委托装修协议带来的后果，而2015年7月3日，被告及泰祥公司联合发出交房公告，但其从办理接房手续至今未对房屋装修改造提出异议，庭审中也未提交证据予以证实，根据“谁主张、谁举证”的原则，原告应承担举证不能的法律后果，法院对此不予采纳。关于被告辩解的因天气原因等导致逾期交房的问题。因天气原因是否必然导致被告施工期限延误，致使其逾期交房，庭审中，被告并未提交证据证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告应承担举证不能的法律后果,法院对其该项辩解意见不予采纳。综上,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告刘安华、付玉焕逾期交房违约金人民币8064.06元；二、驳回原告刘安华、付玉焕的其他诉讼请求。案件受理费人民币147元,由原告刘安华、付玉焕负担62元，被告贵阳荣达房地产开发有限公司负担85元（此款原告已经预交，被告负担的85元，由被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。二审期间，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审认定事实基本一致，本院予以确认。另查明，上诉人未提交其与被上诉人之间的房屋交接手续。二审中，被上诉人认可在收房时，《委托装修协议》涉及的房屋装修改造工程已实际完成。本院认为，本案的争议焦点为：一、交房条件如何确定；二、是否因为不可抗力扣减逾期交房违约期间；三、逾期交房违约金如何计算。关于第一个争议焦点，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定，商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、取得《商品住房交付使用备案证书》。按照该约定，涉案房屋应当同时具备以上四个条件才符合交付标准。被上诉人主张合同第十一条的交付条件已经被《补充协议》第2.2条“《商品房买卖合同》第十一条中约定的‘该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件’双方同意并理解为：指经勘察、设计、建设、施工、监理单位对房屋工程验收合格即达到合同约定的竣工合格条件，而并非指工程竣工验收备案登记表。”替换。经查，该2.2条是对《商品房买卖合同》第十一条第（二）项第1项约定的“该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件”的解释，经解释后的合同第十一条第（二）项第1项与第十一条第（二）项第2、3、4项仍系并列关系,故对上诉人以通过建筑工程竣工验收即符合交付标准的主张不予支持。涉案房屋2015年10月12日取得商品住房交付使用备案登记手续时，才具备合同约定的交付条件,故本案中计算逾期交房违约金的截止时间应该为2015年10月12日。关于第二个争议焦点，上诉人主张施工过程中因极端天气、行政干预等不可抗力事件，导致工期延长，请求扣减该延长期间的违约金，但是上诉人未提交相应证据证明因天气原因造成其施工期限延误，亦未提交证据证明政府行政干预对其施工造成影响，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对上诉人的该主张本院不予支持。关于第三个争议焦点，本案中上诉人因逾期交房给被上诉人造成的损失即租金损失，虽然合同中约定了违约金，但在约定违约金过高的情况下，原判参照贵阳市住房和城乡建设局公布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价乌当区房屋租赁市场住宅租金参考价6-14元/㎡，以14元/㎡作为计算损失的依据，在实际损失与合同约定差异之间进行平衡，兼顾了各方当事人的利益，符合公平原则，并无不当。对上诉人关于原判所采用租金过高的上诉主张，本院不予支持。原判据此判令上诉人支付被上诉人逾期交房违约金8064.06元，并无不当，本院予以维持。综上所述，荣达公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费147元，由贵阳荣达房地产开发有限公司负担本判决为终审判决。审 判 长 唐有临审 判 员 刘 妍审 判 员 龙 珑二〇一七年五月十六日法官助理 石 敏书 记 员 卢 军 来源：