（2017）渝05民终296号

裁判日期: 2017-05-16

公开日期: 2017-06-29

案件名称

綦江齿轮厂与黄奎华土地租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第五中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

綦江齿轮厂,黄奎华

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

文书内容重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终296号上诉人（原审被告）：綦江齿轮厂，住所地重庆市綦江区古南街道桥河解放路666号，统一社会信用代码915002222034539742。法定代表人：兰盈照，厂长。委托诉讼代理人：余静芳，重庆学苑律师事务所律师。委托代理人：张炼，重庆学苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄奎华。委托诉讼代理人：喻祯洪，重庆渝綦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜长坤，重庆渝綦律师事务所律师。上诉人綦江齿轮厂因与被上诉人黄奎华土地租赁合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2016）渝0110民初6332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人綦江齿轮厂的委托诉讼代理人余静芳、张炼；被上诉人黄奎华及其委托诉讼代理人喻祯洪、杜长坤到庭参加了审理。本案现审理终结。綦江齿轮厂上诉请求：撤销原判，改判驳回黄奎华的全部诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人负担。其主要上诉理由为：一、原审法院对上诉人提供的新证据不予组织质证，损害了上诉人的合法举证权。上诉人在一审庭审调查时欲提交新证据，但迫于法庭罚款的压力放弃提交，后在一审休庭期间继续向法庭举示了新证据，但法庭未予质证；二、原审判决认定事实严重失实。原审认定双方当事人土地租赁合同关系起始于2004年及被上诉人在租赁土地上搭建建筑物没有任何依据，《房屋征收货币补偿协议书》以及房屋征收补偿申报材料等均对上诉人曾向指挥部出具的《情况说明》进行了修正，同时，即使上诉人认可土地上的建筑物归属被上诉人，因涉及国有资产，这一认可也是无效的。三、原审判决对法律关系的认定混乱，适用法律错误。黄奎华答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。黄奎华向一审法院起诉请求：1、依法判决綦江齿轮厂与重庆市綦江区国土资源和房屋管理局签订的《房屋征收货币补偿协议》中的部分房屋的征收补偿费、搬迁费、提前签约奖励费、货币补偿补助费、停产停业损失补偿费、设施设备搬迁补助费、装饰及建、附构筑物补偿费等费用共计6000000元归黄奎华享有；2、判决黄奎华直接向重庆市綦江区国土资源和房屋管理局（重庆市綦江区桥河片区城市棚户区改造项目指挥部）领取征收补偿费、搬迁费、提前签约奖励费、货币补偿补助费、停产停业损失补偿费、设施设备搬迁补助费、装饰及建、附构筑物补偿费等费用共计6000000元。诉讼中，黄奎华放弃第2项诉讼请求，变更第1项请求金额为7365905.77元（房屋补偿费5338058.49元，其中砖混结构192.30㎡×2502元/㎡=481134.60元，砖木结构1976.77㎡×2457元/㎡=4856923.89元；搬迁相关费用2901967.18元，其中搬迁费2169.07㎡×40元/㎡=86762.8元，提前签约奖励费2169.07㎡×20元/㎡×40天=1735256元，货币补偿补助费5338058.49元×5%=266902.92元，停产停业损失补偿费5338058.49元×9%=480425.26元，设施设备搬迁补助费1330551×20%+332550×20%=332620.20元；装饰及建、附构筑物补偿费145340元。前述补偿合计8385365.67元。容积率小于1的土地面积品迭补偿1019462.9元：共计拆迁房屋面积2169.07㎡×470元/㎡。请求金额为8385365.67元-1019462.9元=7365905.77元），并要求綦江齿轮厂立即支付黄奎华。一审法院认定事实：黄奎华与綦江齿轮厂于2004年起建立土地、房屋租赁关系，由黄奎华租用綦江齿轮厂位于綦江区古南街道桥河独石沱綦齿六村原綦齿工厂垃圾场1号土地（国有土地）及土地内房屋。2015年12月15日，綦江齿轮厂为甲方，黄奎华为乙方，双方再次签订了綦江齿轮厂土地租赁合同，该合同约定綦江齿轮厂将其位于綦齿六村原綦齿工厂垃圾场1号土地2.5亩及该土地内房屋出租给黄奎华，租金3500元/月，逐年递增，每年递增5%，以上年度租金为基数；租金按月交付一次，先付后用，每月25日前到綦江齿轮厂财务部交清次月租金，逾期每天按5‰承担滞纳金；租赁期限一年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止，合同期满后甲方立即收回土地，如乙方需继续承租，双方需另行签订合同，同等条件下，乙方具有优先承租权，土地上的建筑物从2016年起三年后属甲方所有；甲方收回土地时，需对土地进行验收，对受到损坏的土地，须由乙方修复或承担修复费用；甲方已剥离移交的能源项目，乙方自行与能源供应单位联系办理能源开户、使用等事宜；甲方未剥离移交的能源项目，由甲方转供，其中水价3.9元/立方，电价0.943元/度，每两个月抄表结算一次，在交纳房租时同时交纳；租赁期内乙方须依法经营，自行按政府及主管部门规定办理相关证照，不得发生违纪违法行为，否则，构成乙方违约；如遇政府或綦江齿轮厂规划建设需要征用本合同标的物中的土地时，綦江齿轮厂应提前一个月通知黄奎华，黄奎华按綦江齿轮厂通知的时间内迁出，终止租赁，綦江齿轮厂不给予赔偿；未提前30天通知乙方的，免收一个月租金；如因乙方经营困难等原因不再需要本合同标的物中的土地时，乙方应提前一个月通知甲方，土地上的建筑物归甲方所有，终止租赁，乙方不予赔偿；未提前30天通知甲方的，多收一个月租金；如双方在履行本合同中出现争议，双方应提前达成一致，则双方均有权向履行地重庆市綦江区人民法院提起诉讼；双方还对保证金、转租、清洁及处置费、违约责任等进行了约定。2016年1月21日，重庆市綦江区人民政府致函綦江齿轮厂，告知綦江区桥河片区（棚户区）国道210改造房屋征收项目于2016年1月初开始入户进行摸底调查，请綦江齿轮厂配合房屋征收工作组的摸底调查及房屋征收补偿等工作。2016年6月14日，重庆市綦江区人民政府作出关于桥河片区（棚户区）国道210改造国有土地上房屋征收的决定，并对征收的相关事项进行了公告。本案所涉争议房屋在綦江区桥河片区（棚户区）国道210改造项目房屋征收范围内。2016年6月3日，綦江齿轮厂向綦江区桥河片区国道210改造工程房屋征收指挥部出具了关于桥河片区（棚户区）国道210改造生产经营用房的情况说明，其内容为“綦江区桥河片区国道210改造工程房屋征收指挥部：国道210改造工程，綦江齿轮厂涉及需拆迁的厂房共六栋，建筑面积为1116.29平方米；土地共计七宗，面积为20893.53平方米，其中，工业用地四宗，面积15231.74平方米（出让地11454.31平方米，划拨地3780.43平方米），住宅用地三宗，面积5661.79平方米（均为划拨用地）。綦江齿轮厂原属中央企业，由于时间久远，未能找到厂房建设立项、规划、验收等相关报建手续。由于历史原因，我厂的生产经营用房均没有办理产权证。生产经营用房明细一、工位器具组：611.79平方米
 
 
 
 
 序号
 
 
 名称
 
 
 房屋结构
 
 
 建造年代
 
 
 建筑面积（平方米）
 
 
 备注
 
 
 
 
 1
 
 
 办公楼
 
 
 砖混
 
 
 1991
 
 
 180.84 
 
 
 2
 
 
 值班室
 
 
 砖术
 
 
 1991
 
 
 10.4
 
 
 3
 
 
 厂房
 
 
 简易
 
 
 2009
 
 
 417.1
 
 
 4
 
 
 工具房
 
 
 砖混
 
 
 2000
 
 
 3.45
 
 
 二、渣场房屋：504.5平方米
 
 
 
 
 5
 
 
 办公楼
 
 
 砖木
 
 
 1980
 
 
 488.4
 
 
 6
 
 
 辅助房
 
 
 砖混
 
 
 1980
 
 
 16.1
 
 
 小计
 
 
 504.5
 
 
 合计
 
 
 1116.29
 
 
 备注：我厂在2004年左右将位于綦齿六村原綦齿工厂垃圾站1号土地（土地面积约为2.5亩）及房屋出租给黄奎华。黄奎华在该租赁的土地上自建房屋，房屋面积约为2376.67平方米。”该说明加盖的綦江齿轮厂公章编号为2221000665。房屋征收入户调查登记表中记载綦江齿轮厂渣场砖木结构建筑物为1976.77㎡、砖混结构厂房为192.3㎡、钢棚面积81.6㎡、简易棚面积126㎡；装饰及附构筑物为铁大门30.56㎡、铝合金门窗41.58㎡、卷帘门71.3㎡、砖水池50.91㎡、塑钢窗3㎡、不锈钢防盗网3.6㎡、空调挂机2台、空调窗机1台、不锈钢防盗门2樘、吊顶394.8㎡、水泥地坝593.77㎡。房屋征收入户调查登记表中记载綦江齿轮厂独石沱砖木结构建筑物为498.8㎡、砖混结构厂房为200.39㎡、棚房面积为417.1㎡；装饰及附构筑物为地砖2.3×1.5，瓷砖2.5×（2.3+1.5）×2+（9+4.8）×2，铝合金门窗1.5×1.8+1.5×1.8+1×1.2，空调挂机3台、窗机1台，砖围墙（5+11）×2.5，铁大门6×2.8，防盗门1+1+1，塑钢窗1.5×1.5，不锈钢网1.1×1.3+1.5×1.5，钢筋防盗网1×0.8；在该调查登记表中还记载了：渣场条石堡坎（69+19+16.7+11+11+14.5+13+7.2）×4.8，防盗门1，铝合金门窗1.5×1.5×2+1×1.5，钢筋防盗网1.7×1.7，卷帘门1.9×2.8×2，窗机空调1。綦江齿轮厂渣场的房屋征收入户调查登记表中记载的装饰及附构筑物的评估价值为145340元。企业搬迁固定机器设备调查表中列的企业名称为黄奎华，机器设备评估净值为1663101元。2016年6月22日，重庆市綦江区国土资源和房屋管理局为甲方，綦江齿轮厂为乙方，双方签订了房屋征收货币补偿协议书，其中约定的乙方房屋座落古南街道桥河独石沱、渣场。房屋情况、补偿标准及具体费用如下：结构
 
 
 用途
 
 
 建筑面 ㎡
 
 
 评估单价
 元/㎡
 
 
 计（元）
 
 
 
 
 砖混
 
 
 厂房
 
 
 200.39
 
 
 2502
 
 
 50137
 
 
 
 
 砖木
 
 
 厂房
 
 
 498.8
 
 
 2457
 
 
 1225552
 
 
 
 
 砖混
 
 
 厂房
 
 
 192.3
 
 
 2502
 
 
 481135
 
 
 
 
 砖木
 
 
 厂房
 
 
 1976.77
 
 
 2457
 
 
 4856924
 
 
 
 
 合计
 
 
 2868.26
 
 
 7064987
 
 
该协议约定的搬迁的相关费用为9140364元[其中包括搬迁费非住宅：40元/㎡，2868.26㎡，计114731元；提前签约奖励费非住宅：20元/㎡/天，2868.26㎡，提前签约40天，计2294608元。如未在本协议约定的搬迁时间内腾空交房的，按实际腾空交房时间计算；货币补偿补助费非住宅：按房屋评估价值的5%一次性计发，房屋价款7064987元，计353250元（不足15000元按15000元计算）；停产停业损失补偿费厂房按房屋评估价的9%一次性支付，房屋评估价值7064987元，计635849元；容积率小于1的土地补偿土地使用权面积15231.7平方米，其中土地使用权类型出让，产权建筑面积2868.26平方米，品迭后土地面积8583.05平方米，评估单价470元/平方米；土地使用权类型划拨，产权面积0平方米，品迭后土地面积3780.43平方米，评估单价360元/平方米。小计5394988元；设施设备搬迁补助费设施设备评估净值1734692元，搬迁后不丧失使用价值的，搬迁补助费按评估净值的（20%）补偿，计346938元]；约定的装饰及建、附构筑物补偿费1030025元，房屋水电等附属设施补偿共计7938元。前述补偿费用共计17243314元。该协议结算条款约定：签订本协议后，甲方在7个工作日内支付给乙方货币补偿费12070320元，乙方在2016年6月30日前腾空交房，腾空交房验收后，甲方在7个工作日内支付乙方余款5172994元。该协议违约责任条款约定：若乙方没有在协议约定的时间内腾空房屋，每超过一天扣除对应提前签约奖励金，扣完为止，甲方有权申请强制执行，涉及相关费用由乙方承担；若甲方在约定的工作日内未支付给乙方货币补偿款，甲方应按所差补偿资金3‰每日向乙方支付违约金。该协议还约定了签订协议时，乙方将国有土地使用证4本[綦国用（2003）字第000601号、000603号，綦国用（1990）字第4779号、4783号]、身份证复印件3份等其他相关证件移交甲方。綦江齿轮厂在该补偿协议中加盖的公章的编号为5002222038782。2016年6月30日，綦江齿轮厂书面通知黄奎华，双方于2016年12月15日签订的租赁合同因政府征收提前终止，并要求黄奎华于2016年7月30日前将设备设施搬出租赁场地，綦江齿轮厂收回租赁土地。2016年8月15日，綦江齿轮厂又书面通知黄奎华，要求黄奎华立即搬离，若仍不搬离，因此影响政府对210国道工程建设相关工作及綦江齿轮厂权益，一切责任概由黄奎华承担。重庆市綦江区国土资源和房屋管理局已支付綦江齿轮厂征收补偿费用12000000元。黄奎华认为，在与綦江齿轮厂建立租赁关系后，黄奎华陆续在租用的土地上修建了共计2376.67平方米的厂房（砖混结构192.3㎡，砖木结构1976.77㎡，钢棚81.6㎡，简易棚126㎡），该部分厂房的相关征收补偿费用应归黄奎华所有。綦江齿轮厂对此不予认可，双方产生纠纷。一审法院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按合同约定履行义务并享有权利。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。本案中，黄奎华、綦江齿轮厂双方签订的土地租赁合同系双方真实意思，且不违反法律禁止性规定，应当认定合法有效，对双方具有法律约束力。在黄奎华、綦江齿轮厂双方履行该租赁合同过程中，因政府征收本案所涉租赁土地，綦江齿轮厂依据租赁合同约定于2016年6月30日向黄奎华发出提前终止协议并要求收回租赁土地的通知后，双方租赁关系终止。黄奎华、綦江齿轮厂双方在租赁合同中约定了“土地上的建筑物从2016年起三年后属甲方所有”的内容，按通常理解，应认定该约定中的“建筑物”不应是綦江齿轮厂投资修建，若该建筑物为綦江齿轮厂投资修建，又在协议中约定“三年后属甲方所有”，显然与常情不符。另外，綦江齿轮厂于2016年6月30日发给黄奎华的提前终止土地租赁合同的通知中明确表述是收回租赁土地，并未要求收回房屋，对此也印证了前述建筑物不是綦江齿轮厂投资修建的事实。结合綦江齿轮厂向綦江区桥河片区国道210改造工程房屋征收指挥部出具的关于桥河片区（棚户区）国道210改造生产经营用房情况的说明中的备注情况（黄奎华在该租赁的土地上自建房屋，房屋面积约为2376.67平方米），在没有相反证据的情形下，应当认定黄奎华在其向綦江齿轮厂租用的国有土地上修建面积约为2376.67平方米的厂房的事实属实。虽然黄奎华、綦江齿轮厂双方在土地租赁合同中约定了因政府征收而提前终止租赁且綦江齿轮厂不予赔偿、土地上的建筑物从2016年起三年后属甲方所有，但对綦江齿轮厂尚未取得该建筑物权属的情形下因政府征收该房屋所获补偿费如何处置未作约定。事实上，本案争议的房屋已纳入綦江齿轮厂名下统一进行了征收补偿，而黄奎华因政府征收提前终止租赁合同受到损害，綦江齿轮厂因黄奎华投资修建房屋的征收补偿而受益。本案所涉黄奎华修建房屋的征收补偿费用应根据政府征收补偿的相关规定和该房屋已被征收补偿的客观事实，结合房屋系黄奎华投资修建和因提前终止合同而受损的实际情况，及从2016年起三年后建筑物归綦江齿轮厂所有的合同约定，按公平和诚实信用原则处理。涉及黄奎华修建房屋的征收补偿费用为：1、房屋补偿费用为5338059元（砖混结构192.3㎡，2052元/㎡，为481135元；砖木结构1976.77㎡，2457元/㎡，为4856924元），扣除土地面积补偿1019462.9元（共计房屋面积2169.07元×470元/㎡），余额为4318596.1元；2、搬迁费用为86762.8元（2169.07元×40元/㎡）；3、提前签约奖励费为1735256元；4、货币补偿费用为215929.81元（4318596.1元×5%）；5、停产停业损失费为388673.64元（4318596.1元×9%）；6、设施、设备搬迁补助费用为332620.2元（1663101元×20%）；7、装饰及附建、附构筑物补偿费为145340元。对于提前签约奖励费1735256元，双方在租赁合同中明确了因政府征收提前终止协议，黄奎华应当按约定进行搬迁，而该费用是基于綦江齿轮厂与征收单位提前签订征收补偿协议而对綦江齿轮厂的奖励，应当归属綦江齿轮厂所有；对于设施、设备搬迁补助费用332620.2元，该费用系黄奎华搬迁该设施设备需客观产生的损失，应为黄奎华所有；对其余房屋征收补偿费用、搬迁费用、货币补偿费用、停产停业损失费用、装饰及附建、附构筑物补偿费共计5155302.35元，本院根据公平、诚信原则，酌定黄奎华享有2577651元。综前，涉及黄奎华修建房屋的征收补偿费中，黄奎华应当享有2910271.2元，该费用已由征收部门支付綦江齿轮厂，綦江齿轮厂应当将该费用支付黄奎华。为此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》五条、第六条、第八条、第六十条、第九十二条、第九十六条第一款之规定，判决如下：一、綦江齿轮厂在本判决生效后5日内支付黄奎华2910271.2元；二、驳回黄奎华的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费26900元，财产保全申请费用5000元，由黄奎华负担15950元，綦江齿轮厂负担15950元。本院二审审理中，綦江齿轮厂向本院提交了下列两组证据：一、2012年12月20日、2013年12月20日、2014年12月20日綦江齿轮厂与黄奎华签订的临时租用土地协议；拟证明2015年以前上诉人与被上诉人签订的年度土地租赁合同中，上诉人从未许可被上诉人进行任何搭建行为，若有搭建，必须无条件拆除，上诉人不给予任何赔偿。二、2016年9月20日重庆机电控股集团资产管理有限公司给綦江齿轮厂及重庆市綦江区桥河片区国道210改造工程房屋征收指挥部的函件复印件，拟证明2016年6月3日、2016年6月16日上诉人向重庆市綦江区桥河片区国道210改造工程房屋征收指挥部出具的函件中，认定被上诉人在綦江齿轮厂出租土地上搭建2000余平方米房屋的陈述系越权认定，严重失实。黄奎华认为第一组证据未在一审举证期限内举示，不属新证据；对于第二组证据的真实性予以认可，但认为该证据系在一审开庭之后形成，上诉人单独出具一个说明来改变之前对自己不利的证据，系上诉人的单方陈述，不能推翻之前上诉人向第三方出具的两个情况说明。本院对以上证据的真实性予以确认。本院对一审判决认定的其他事实予以确认。本院认为，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有人给予公平补偿”，该条例明确规定了被征收人与补偿对象为房屋所有权人，因此承租人不是被征收人，不属于征收补偿对象。征收补偿合同由国家与产权人签订，合同权利人是产权人，承租人不享有征收补偿合同中的权利。承租人只能基于其与产权人之间的租赁合同，享受合同法上的权利。而承租人与出租人之间系普通租赁合同法律关系，承租人主张权利的依据是合同法和双方约定。合同约定对双方具有法律约束力，相关争议应当首先以双方合同约定为解决依据，没有约定的，依照法律规定处理。没有约定并且法律也没有直接作出规定的，应当按照法律基本原则处理。本案中，承租人黄奎华与出租人綦江齿轮厂逐年签订为期1年的土地租赁合同，所签租赁合同均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方在2012年、2013年、2014年的临时租用土地协议中约定了承租方不得在租赁土地上修建永久性建筑，协议终止后，黄奎华在租用时所建临时房屋及构筑物必须按綦江齿轮厂规定时间自行拆除。双方在2015年的土地租赁合同中约定，如遇政府征收而提前终止租赁，甲方（綦江齿轮厂）不予赔偿。因此黄奎华欲根据綦江齿轮厂向綦江区桥河片区国道210改造工程房屋征收指挥部出具的说明而获得相应补偿，缺乏法律和合同依据。也就是说，即便黄奎华在租赁土地上搭建了临时房屋及构筑物，根据双方合同约定黄奎华也不能获得征收补偿的权利。本院本着公平、诚信原则，对争议的款项作如下处理：（一）、房屋补偿费用、货币补偿费用、提前签约奖励费共计7289244.8元。此三项款项系政府支付与产权人的费用，属定型化的补偿费用，应归綦江齿轮厂所有。（二）、设施、设备搬迁补助费用计332620.2元。该项费用属于实际价值赔偿，并非定型化赔偿。由于设施设备是承租人使用的物品，在出租人没有证据否定的情况下，应当推定为承租人所有。同时承租人在搬迁该设施、设备时会客观产生相应费用，因此该项费用应归黄奎华所有。（三）、搬迁费、停产停业损失费、装饰及附建附构筑物补偿费共计620776.44元。虽然该三项费用系政府补偿与被征收人的定型化补偿，不以实际是否存在停产停业损失和实际装饰装修损失等为依据，但鉴于本案所涉建筑物的特殊性，从公平角度出发，酌定该三项费用由黄奎华和綦江齿轮厂各自享有50%即310388.22元。综上，黄奎华享有的各项费用应为643008.42元。原判适用法律错误，上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市綦江区人民法院（2016）渝0110民初6332号民事判决；二、綦江齿轮厂于本判决生效后五日内支付黄奎华643008.42元。三、驳回黄奎华的其他诉讼请求。二审案件受理费53800元，由綦江齿轮厂负担21520元，黄奎华负担32280元（由于綦江齿轮厂已预交二审案件受理费，故黄奎华负担部分直接在綦江齿轮厂给付其款项中予以抵扣，本院不作清退）。本判决为终审判决。审　判　长　　段晓玲审　判　员　　樊仕琼代理审判员　　潘建兴二〇一七年五月十六日（院印）书　记　员　　赵中雪 微信公众号“”