（2017）湘11民终871号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-07-06
案件名称
上诉人王豆秋、赵云玉因与被上诉人永州市芙蓉园置业有限公司(以下简称芙蓉园公司)及原审第三人毛德民、吴自平合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省永州市中级人民法院
所属地区
湖南省永州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王豆秋,赵云玉,永州市芙蓉园置业有限公司,毛德民,吴自平
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘11民终871号上诉人（原审原告）：王豆秋。上诉人（原审原告）：赵云玉。被上诉人（原审被告）：永州市芙蓉园置业有限公司。法定代表人：杨荣林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：雷显非，男，系该公司法律顾问。原审第三人：毛德民。原审第三人：吴自平。上述第三人共同委托诉讼代理人：黄志新，湖南湘南律师事务所律师。上诉人王豆秋、赵云玉因与被上诉人永州市芙蓉园置业有限公司(以下简称芙蓉园公司)及原审第三人毛德民、吴自平合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2016）湘1102民初3057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问等方式，进行了书面审理。本案现已审理终结。王豆秋、赵云玉上诉请求：一、请求二审法院判令被上诉人向上诉人支付三套住房未完工项目费用6万元及6万元的违约金；二、请求二审法院依法判令被上诉人向上诉人支付延期办理房产证的2万元违约金。事实和理由:一、依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定以及交易习惯来说，被上诉人向上诉人交付的房屋应当具有水、电、门、窗等生活设施；二、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，因被上诉人延迟办理房产证而给上诉人造成了巨大的损失，故被上诉人应承担延期办证的违约金。芙蓉园公司辩称，一、上诉人的上诉请求不明确；二、上诉人要求被上诉人支付三套住房未完工项目费用及违约金没有事实依据和法律依据；三、上诉人要求被上诉人支付延期办证的违约金的上诉理由是不成立的。毛德民、吴自平辩称，一审判决第三人协助被上诉人办证，上诉人对此没有异议，我方愿意协助办证。王豆秋、赵云玉向法院起诉请求：1、判令被告芙蓉园公司因延期交房按约支付原告租房费10,500元，违约金10,500元，合计21,000元；2、判令被告芙蓉园公司补偿原告房屋面积补差款9,405元，违约金9,405元，合计18,810元；3、判令被告芙蓉园公司赔偿原告三套住房未完工项目的费用60,000元，违约金60,000元，合计120,000元；4、判令三被告20日内为原告三套住房办好产权证，并赔偿原告延期办证违约金20,000元，逾期未办另付原告每天违约金100元。一审法院认定事实：2008年4月22日原告与被告签订《房屋拆迁合同》，合同约定：第一条乙方（原告）住房共四层，每层面积90.26平方共计361平方；第二条根据乙方以房换房的要求，甲方（被告）、乙方同意按1∶1.5的比例在二期工程新建的房屋中分四层补给乙方，房屋面积541.5平方，层次分别为地层、三层、四层、五层、具体住房位置在施工图上签字定位；第三条甲方补给乙方房屋搬迁出入费和外租住房费用以及原住房多余房子的出租费等费用共计2万元，本合同签字生效后五日内一次性付给乙方，工期时间为6个月，即从2008年4月22日起至2008年10月22日正。超过时间甲方每月增补乙方房租费1,000元，若分阶段交房则按时间和房屋面积的比例计算增补。次月5日前付给乙方；第四条甲方换给乙方的房屋面积若有出入按实际面积增减按平均售房价互补，互补费用在年底前补完；第五条乙方的旧房与甲方互换时，没有要求要甲方的装修费，甲方拆乙方旧房时，所有的铁、木料由乙方处理；第六条甲、乙双方互换房子完毕后，乙方协助甲方办理土地、房产证以及水、电、有线电视、电话的复原手续，其所发生的费用由甲方负责。第七条地层车库不按住房式样砌内墙，室内砌一个厕所和一间住房，南面安卷闸门。被告于2010年和2015年2次通知文化村各个业主缴纳相应费用和资料，以便办理房屋产权证书。原告同单元上下层的房屋面积分别为132.05平方、155.61平方。原告于2010年4月18日、2014年12月30日、2016年3月9日发函至被告处，要求其迅速办理房产证。一审法院认为，本案争执的焦点问题为：1、原告的三套住房办证费用如何分担的问题；经查：原告与芙蓉园公司签订的《房屋拆迁合同》第六条约定：乙方（原告）协助甲方（被告芙蓉园公司）办理土地、房产证以及水、电、有线电视、电话的复原手续，其所发生的费用由甲方负责。按双方约定，办证费用应由被告芙蓉园公司负担。被告芙蓉园公司提出只负担复原费用，办理新证费用由原告负担的抗辩意见，不符合合同的约定，法院不予采纳；2、延期交房时间如何确定、租金补偿金额及违约金如何计算的问题。经查，双方约定交房时间为2008年10月22日，双方认可的实际交房时间为2009年8月，逾期交房为10个月，合同约定（四套房）补偿租金每月1,000元，则三套房每月应补偿750元，故被告芙蓉园公司应补偿原告租金7,500元（750元/月×10月），被告芙蓉园公司逾期交房，构成违约，依法承担违约的民事责任。合同约定违约方赔偿对方的双倍损失明显过高，依法应予减少，以补偿租金7,500元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2009年9月5日起计算损失为准；3、房屋补差面积、补偿金额及违约金如何计算的问题：经查，原告与被告芙蓉园公司约定应补偿原告房屋面积541.5平方米，但芙蓉园公司实际交付原告的房屋面积为538.65平方米（含车库），芙蓉园公司按约尚需补偿原告房屋面积2.85平方米，按双方认可的当时平均售房价960元/平方米计算，芙蓉园公司尚需补偿原告房屋面积款2,736元（2.85平方米×960元/平方米），违约金参照延期交房违约金标准自2009年1月1日起计算损失；4、原告三套住房未完工项目费用、违约金是否支持问题；经查，原告与被告芙蓉园公司所签订的《房屋拆迁合同》对交付的房屋是否需要安装门、窗、水、电、地面砼找平项目未作具体约定，原告要求被告芙蓉园公司赔偿未完工项目及违约金，证据不足，法院不予支持；5、被告毛德民、吴自平是不是本案适格被告的问题；根据合同的相对性原则，毛德民、吴自平不是本案所涉《房屋拆迁合同》的当事人，将其列为本案的被告不妥，考虑到本案所涉标的物（三套住房）现在的产权人为毛德民、吴自平，本案的审理与其有利害关系，将其列为本案的第三人为妥；毛德民、吴自平有协助办证的义务，故毛德民、吴自平提出其不是本案适格的主体，请求驳回原告对其起诉的抗辩意见，法院不予采纳；6、延期办证，被告是否承担违约金的问题；经查，原、被告对办理土地、房产证的时间未作约定，故原告要求被告给付延期办证违约金的诉请，无合同依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、被告永州市芙蓉园置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王豆秋、赵云玉租金7,500元及违约金（以7,500元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2009年9月5日起计算至租金付清时止）；二、被告永州市芙蓉园置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王豆秋、赵云玉房屋面积补差款2,736元及违约金（以2,736元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2009年1月1日起计算至房屋面积补差款付清时止）；三、被告永州市芙蓉园置业有限公司于本判决生效之日起二个月内为原告王豆秋、赵云玉办理好位于零陵区文化村C栋203号、402号、502号房屋的不动产权属证（办证费用由被告永州市芙蓉园置业有限公司负担），第三人毛德民、吴自平予以协助；四、驳回原告王豆秋、赵云玉其他诉讼请求。案件受理费3,896元，由原告王豆秋、赵云玉承担3,296元，被告永州市芙蓉园置业有限公司承担600元。本院二审期间，当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点问题为以:一、被上诉人是否应当支付未完工项目费用及违约金；二、被上诉人是否应当支付延期办证的违约金。关于未完工项目费用及违约金的问题。上诉人上诉称依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定以及交易习惯来说，被上诉人向上诉人交付的房屋应当具有水、电、门、窗等生活设施，所以被上诉人应当承担未完工项目费用及违约金。本案中，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，因上诉人未能提供充分有效的证据证明“以房换房”中房屋应当以何种状态交付，亦未能释明在实际交易中对于拆迁置换房的具体交易习惯及标准，且《房屋拆迁合同》对交付的房屋是否需要安装门、窗、水、电、地面找平项目未作具体约定，故上诉人王豆秋、赵云玉在本案中应当承担举证不能的不利后果。上诉人提出“要求被上诉人支付三套住房未完工项目费用6万元及6万元的违约金”的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于延期办证的违约金问题。上诉人上诉称依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，以及因被上诉人延迟办理房产证给上诉人造成了巨大的经济损失，所以被上诉人应当承担延期办证的违约金。本案中，上诉人诉称的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其适用范围是房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权与买受人，买受人支付价款的合同，而本案上诉人与被上诉人签订的《房屋拆迁合同》并不适用于该解释，加之，上诉人与被上诉人在《房屋拆迁合同》中对办理土地、房产证的时间未作约定，亦未约定被上诉人应承担上诉人的经济损失，故上诉人提出“要求被上诉人支付支付延期办理房产证的2万元违约金”的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人王豆秋、赵云玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,100元，由上诉人王豆秋、赵云玉负担。审 判 长 张海燕审 判 员 陈 俊代理审判员 唐英虎二〇一七年五月十六日书 记 员 廖 娜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：