（2016）粤01民终19096号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-05-24
案件名称
广东恒宝物业管理有限公司与梁绮玲、林文峰物业服务合同纠纷2016民终19096二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林文峰,广东恒宝物业管理有限公司,梁绮玲
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终19096号上诉人（原审被告）：林文峰，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广东恒宝物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：孙国林，职务：董事长。委托代理人：潘炫燕，广东骏森濠律师事务所律师。原审被告：梁绮玲，住广州市海珠区。上诉人林文峰因与被上诉人广东恒宝物业管理有限公司（以下简称“恒宝物业公司”）、原审被告梁绮玲物业服务合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2016)粤0103民初4716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月23日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人林文峰上诉请求：1.撤销一审判决一、二、三项；2.恒宝物业公司应先履行《恒荔湾畔花园管理规约》（以下简称“《管理规约》”）及《恒荔湾畔花园前期物业服务合同》（以下简称“《服务合同》”）及相关法规规定，否则应按合同约定的2.15元/平方米/月计收管理费；3.驳回恒宝物业公司对林文峰的滞纳金请求；4.驳回恒宝物业公司对林文峰的2831元公摊电费请求；5.恒宝物业公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决与事实及法律规定不符，于法于理不合，应予撤销。1.一审判决认定林文峰未缴交管理费与事实不符。恒宝物业公司违反《广州市物业管理暂行办法》第七十五条的规定以及《服务合同》第三章第八条、《管理规约》第六章第三条第六点的约定，未定期公布物业服务资金的收支情况，未证明其没有侵占、隐瞒物业服务资金的行为，恒宝物业公司以管理费用不足为由提高管理费标准不合理，应按《管理规约》第六章第三条第1点中列明的2.15元/月/平方米的标准缴交管理费。一审中恒宝物业公司出示的声称是C2-1403业主本人签署的《物业服务收费标准确认票》明显造假，该业主在2015年11月15日正因脑出血后遗症住院，右上肢肌力3-，不可能签署相关文件。2.一审判决林文峰需按每日万分之五向某物业公司支付逾期缴交管理费的滞纳金，无法律及事实依据，应予撤销。林文峰就恒宝物业公司提升管理费价格一事与其经过多次沟通，但恒宝物业公司在没履行合约的情况下，未经协商先行拒绝林文峰提出的先按2.15元/月/平方米的标准缴费再讨论争议部分费用的要求，故迟缴管理费的责任不在林文峰，不应由林文峰承担滞纳金。恒宝物业公司在一审中并未举证证明其实际损失以及该损失系林文峰一方造成，故一审判决林文峰需按每日万分之五的标准向某物业公司支付滞纳金是没有事实及法律依据的。二审法院作出的同类已生效判决也只是判令滞纳金按银行同期贷款利率标准计算，本案即使确需支付滞纳金也应调整为按银行同期存款利率为标准计算。3.一审判令林文峰需缴交公摊水电费，无法律及事实依据，应予撤销。《服务合同》、《管理规约》明确约定恒宝物业公司提出的水泵、电梯、公用照明设施等共用设施设备的日常运行所需电费已包含在物业服务费中，恒宝物业不应再额外收取所谓的公摊费用。被上诉人恒宝物业公司二审辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1.林文峰要求恒宝物业公司先履行《管理规约》第六章第三条第七点约定为抗辩理由而不缴纳管理费是不成立的。首先，该条款所涉及的内容非合同的主要义务及基础义务，不影响林文峰享受恒宝物业公司提供的物业管理服务。另外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，林文峰的抗辩理由不成立。2.林文峰认为恒宝物业公司侵占物业管理费的情况是根本不存在的。林文峰在没有任何证据证明的情况下指责恒宝物业公司，并要求恒宝物业公司对此承担举证责任是不合法的，依法应当由林文峰承担举证责任。3.恒宝物业公司已经聘请了第三方审计机构对于涉案小区的服务费收支情况进行审计，不存在隐瞒收入的情况。这个审计报告也覆盖了林文峰上诉第1点理由中提出的要求。4.林文峰称其多次要求缴费不属实，事实上至今为止林文峰仍未缴纳所欠管理费，并以各种理由推脱。恒宝物业公司两次涨价均履行了必要的投票程序，没有违反法律规定及合同约定，因此林文峰要求按照已经失效的价格来缴纳管理费明显属于违约行为。另外，自《管理规约》签订至今除了两次管理费涨价的修订外，其他费用均未予以修订，故恒宝物业公司的请求应得到支持。5.林文峰认为《管理规约》中约定的小区物业服务费成本包含了公共设施13个水泵及27个电梯的日常维护费用，并将该条款错误解释成服务费包含了13个水泵的水费及27个电梯的电费。且不论林文峰对于管理规约的条款没有最终解释权，公共设施的运行费与水费本来就是不同的概念，广州市荔湾区物价局出具了关于涉案小区物业服务收费标准的批复，已经明确物业管理费的收费标准不包含水电公摊，水电费公摊需另行收取。恒宝物业公司要求林文峰缴纳公摊费用是基于恒宝物业公司为林文峰代垫了公共设施所用的电费，林文峰已经享受了使用公共设施的便利，其应当按照比例承担公摊费用。原审被告梁绮玲经本院依法传唤未到庭参与诉讼，亦未提交书面意见。2016年8月8日，恒宝物业公司向一审法院起诉请求：1.林文峰、梁绮玲向某物业公司支付2013年1月1日至2016年6月30日的物业管理费13995.70元；2.林文峰、梁绮玲向某物业公司支付滞纳金（从欠交管理费次日起按每日1‰计算，计至付清欠款之日止）；3.林文峰、梁绮玲支付2008年7月10日至2016年5月6日恒宝物业公司代垫的公摊费2831元（包括电梯、梯灯、水泵）；4.林文峰、梁绮玲承担所有的诉讼费用。一审法院经审理查明：2006年9月21日，恒果公司出具《中标通知书》确认恒宝物业公司为[恒荔湾畔花园]物业管理投标的中标人。恒果公司（甲方）和某物业公司（乙方）签订的《[恒荔湾畔花园]前期物业服务合同》约定：甲方选聘乙方对[恒荔湾畔花园]提供前期物业管理服务，物业服务收费采取酬金制，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，其中高层住宅按1.98元/月.平方米；乙方每月按应收的物业服务资金10%的比例提取；业主应在每月第一日之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月第一至第七日履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日加收欠交金额1‰的滞纳金标准向乙方支付违约金；本合同期限自2006年10月1日起，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。2008年10月13日，广州市国土房管局荔湾区分局出具《广州市物业服务项目备案回执》记载：恒宝物业公司备案主要内容有：资质等级：三级；承接项目名称：恒荔湾畔花园；选聘单位：广州市恒果房地产开发有限公司；物业服务合同期限：2006.10至业委会成立。广州市物价局出具《关于恒荔湾畔花园小区物业服务收费标准的批复》规定：恒荔湾畔花园住宅物业服务收费标准为每月每平方米2.15元，按法定产权面积计收；上述收费标准不包括水电公摊。小区内走廊、楼梯、公共设施的公共水电费用和路灯用电费用根据供电、供水企业制定的分摊办法合理分摊，另行收取等。之后，恒宝物业公司按2.15元/月/平方米的标准向小区业主及住户收取物业管理服务费至2012年12月31日。2012年11月26日，恒宝物业公司向广州市荔湾区花地街道办事处、广州市荔湾区物价局递交《关于“恒荔湾畔花园提升物业管理服务费收费标准”的函》和附件恒荔湾畔花园提升物业管理服务费业主点票大会计票结果。2012年12月13日广东恒宝物业管理有限公司恒荔湾畔花园分公司发布《关于“调整恒荔湾畔花园物业管理服务费”的通告》，明确恒荔湾畔花园物业管理服务费收费标准自2013年1月1日起调整为2.8元/平方米。2016年5月10日，广东恒宝物业管理有限公司恒荔湾畔花园分公司向全体业主发出《通告》称，2016年3月30日起，物管处在小区各栋大堂公示了本次提升管理服务费的投票结果汇总及明细。公示期满后，该司将从2016年6月1日起按3.2元/平方米/月的价格收取物业管理服务费。恒宝物业公司向广州市国土资源和房屋管理局荔湾分局、广州市荔湾区花地街道办事处等多个部门提交了《关于调整恒荔湾畔花园物业管理服务费收费标准的通告》及《关于提升物业管理服务费收费标准进展情况的公告》等文件。经查，林文峰、梁绮玲是广州市荔湾区芳村大道中350号502房的共有产权人，该房屋建筑面积118.64平方米。2011年10月14日林文峰、梁绮玲经广州市越秀区人民法院判决准许离婚。双方于2012年4月1日签订《离婚协议书》约定：林文峰自愿支付30万元给梁绮玲，作为梁绮玲放弃案涉房屋产权的补偿金；梁绮玲收齐补偿金之日起十五日内协助林文峰办理房屋产权过户手续等。林文峰、梁绮玲至今未办理过户手续。另查，恒荔湾畔小区业主杜秀妙、刘伟正、林祯祥向一审法院起恒宝物业公司及广东恒宝物业管理有限公司恒荔湾畔花园分公司，认为二者为了谋取利益，单方面制作审计报告，请求法院判令确认《调价方案表决结果》无效。一审法院立案号（2016）粤0103民初3080号审理该案，该案目前仍在审理当中。一审庭审中，恒宝物业公司提供了广州供电局出具的发票以及电力收费销货清单，拟证明恒宝物业公司已代垫了恒荔湾畔花园的电梯、梯灯、水泵的公用电量电费。林文峰对此无异议，但认为公摊费用已包含在物业管理费中。林文峰以《恒荔湾畔花园管理规约》第六章第三条主张恒荔湾畔小区管理费应按2.15元/月/平方米收取，以第六章第二条主张物业管理费已包含物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。另林文峰确认因恒宝物业公司不合理升价，故其自2013年1月1日起未交纳物业管理费。另在2008年2月至6月期间交纳过公摊费用，后发现公摊费用是包含在管理费内的，故从2008年7月起未予交纳。一审法院认为：恒宝物业公司通过和恒果公司签订的《[恒荔湾畔花园]前期物业服务合同》成为恒荔湾畔花园的前期物业服务企业，恒宝物业公司对恒荔湾畔花园的管理已依法进行了备案，并已实际对恒荔湾畔花园实施了物业管理，林文峰、梁绮玲所有的房屋位于恒荔湾畔花园内，其已享受了恒宝物业公司的物业管理服务，故应向某物业公司支付物业管理费。现林文峰、梁绮玲从2013年1月1日起未付物业管理费，除需补缴未付的物业管理费外，还应依约支付相应的滞纳金。恒宝物业公司自2016年6月1日起按第二次提价后的标准计收物业管理费，对此恒荔湾畔花园部分业主已于2016年5月27日向一审法院提起诉讼，请求法院确认《调价方案表决结果》无效，该案目前仍在审理当中。因业主和某物业公司对收费标准存在重大分歧，林文峰、梁绮玲为此未交费具有合理性，因此对于恒宝物业公司主张这段期间的物业管理费滞纳金，不予支持。关于物业管理费的标准，现有证据显示，恒荔湾畔花园物业管理费于2013年和2016年的两次提价均是经业主表决通过的，符合《物业管理条例》的规定，林文峰认为恒宝物业公司提升物业管理费的程序违法，存在造假行为，但对此未能提供充分的证据予以证明，一审法院对此不予采纳。林文峰、梁绮玲应按2.8元/平方米/月的标准交纳自2013年1月1日至2016年5月31日的物业管理费及按3.2元/平方米/月的标准交纳自2016年6月1日至6月30日的物业管理费。关于滞纳金的标准，因《[恒荔湾畔花园]前期物业服务合同》约定的每日千分之一标准过高，一审法院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定滞纳金按每日万分之五的标准计算，且滞纳金应不超过本金。关于电梯、梯灯、水泵的公摊费用，公摊电费的缴付是基于恒宝物业公司已向供电部门代垫支付了公共设施所用的电费，而按各物业所占面积比例、楼层计算分摊的费用。林文峰、梁绮玲已享受了使用公共电梯、梯灯和水泵所带来的方便和利益，林文峰、梁绮玲也没有证据证明恒宝物业公司存在违法违规收费的事实，因此，林文峰、梁绮玲应向某物业公司缴付从2008年7月10日至2016年5月6日的公摊电费2831元。林文峰认为公摊电费已包含在管理费内依据不足，不予采纳。梁绮玲经一审法院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2016年10月25日作出如下判决：一、林文峰、梁绮玲自该判决发生法律效力之日起10日内，向广东恒宝物业管理有限公司支付从2013年1月1日至2016年6月30日的物业管理费（其中，从2013年1月1日至2016年5月31日按每月332.19元计算，从2016年6月1日至2016年6月30日按每月379.65元计算。）；二、林文峰、梁绮玲自该判决发生法律效力之日起10日内，向广东恒宝物业管理有限公司支付从2013年1月1日至2016年5月31日期间物业管理费的滞纳金（滞纳金以当月所欠物业管理费为本金，从当月第八日起按每日万分之五标准计算至付清当月物业管理费之日止，每期滞纳金总额以当月所欠物业管理费为限）；三、林文峰、梁绮玲自该判决发生法律效力之日起10日内，向广东恒宝物业管理有限公司支付从2008年7月10日至2016年5月6日的公摊电费2831元；四、驳回广东恒宝物业管理有限公司其他诉讼请求。林文峰、梁绮玲如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费219元，由林文峰、梁绮玲负担。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。在二审庭询时，林文峰向本院提交一份《广州医科大学附属第三医院（综合科）出院记录》（复印件），记载：吕某在2015年11月9日至2015年11月24日住院，入院诊断为脑出血（后遗症期）等，入院时情况体查包括右上肢肌力3-等，出院时情况诊疗结果为好转。林文峰拟以此证明吕某在2015年11月9日至2015年11月24日期间住院，不可能在11月15日参加同意涉案小区物业管理费升价的投票，并且按照诊断的病情，也不可能去参加投票活动，恒宝物业公司主张吕某参加了投票有假，在投票过程中恒宝物业公司有作假的嫌疑。恒宝物业公司质证称：1.一审中恒宝物业公司提交的确认票上有吕某签字的字迹，与恒宝物业公司保留的交楼书上的字迹上是一致的；2.林文峰提交的《出院记录》上显示的病情是好转，因此不存在林文峰所述的吕某无法投票的情况；3.林文峰提交的该证据无原件，不确认其真实性，该证据无证明力。二审庭询后，林文峰向本院提交了上述《出院记录》的原件，恒宝物业公司表示其无需再参加法院组织的质证，该证据真实性可由法院认定。本院认为，恒宝物业公司通过与恒果公司签约成为涉案房屋所在小区的前期物业服务企业，为小区提供物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。林文峰、梁绮玲所有的涉案房屋位于该小区内，其享受恒宝物业公司提供的物业服务，应当向某物业公司支付物业费。林文峰认为恒宝物业公司违反合同约定未定期公布物业费收支情况，并提供了其中一名小区业主吕某的《出院记录》拟证明恒宝物业公司在提升涉案小区物业费的投票过程中存在造假行为，故恒宝物业公司只能按照升价前的2.15元/平方米/月的标准来收取物业费。本院认为，林文峰提供的证据不足以认定涉案小区物业费调价方案未达到法定面积及人数表决通过，且恒宝物业公司已履行物业服务合同的主要义务即为小区提供物业服务，如确实存在未依约定期公布物业费收支的情况，林文峰亦可另行向某物业公司主张权利，但以此为由拒绝支付物业费缺乏依据，本院不予支持。按照《[恒荔湾畔花园]前期物业服务合同》的约定，业主未按时足额缴纳物业服务费的，应按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金标准向某物业公司支付违约金。林文峰、梁绮玲未按时支付物业费，应当向某物业公司支付违约金。一审中，林文峰抗辩称该违约金标准过高，应当予以调整。一审法院根据案件实际情况酌情将违约金标准调整为每日按欠交物业费金额的万分之五计算。林文峰主张一审法院调整后的违约金标准仍然过高缺乏依据，本院不予支持。公摊水电费系恒宝物业公司在为涉案小区提供物业服务过程中实际垫付，由小区业主按照各自物业所占面积比例、楼层计算分摊并无不当。林文峰认为该费用已包含在物业费之内理据不足，本院不予采纳。综上所述，林文峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费438元，由上诉人林文峰负担。本判决为终审判决。审判长 蔡培娟审判员 杨晓怡审判员 谭红玉二〇一七年五月十六日书记员 杨银桃 来源：