（2017）鲁02民终1604号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-09-07
案件名称
青岛金世纪房地产有限公司、马爱红房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛金世纪房地产有限公司,马爱红
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁02民终1604号上诉人(原审被告)：青岛金世纪房地产有限公司。法定代表人：李金堂，总经理。委托诉讼代理人：滕妍。委托诉讼代理人：李明顺，山东诚功(崂山)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：马爱红。委托诉讼代理人：侯文武，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。上诉人青岛金世纪房地产有限公司(以下简称金世纪公司)因与被上诉人马爱红房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院(2015)黄民初字第4936号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金世纪公司的委托诉讼代理人滕妍、李明顺，被上诉人马爱红的委托诉讼代理人侯文武、刘洋，均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。上诉人金世纪公司向本院提起上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、由被上诉人支付一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决上诉人赔偿被上诉人加盟费用损失没有法律依据。双方只是租赁关系，被上诉人因自身经营需要加盟品牌幼儿园并不是上诉人的要求，亦不是租赁合同中被上诉人的义务。被上诉人与案外人之间因合同履行产生的加盟费损失与上诉人终止租赁合同没有直接的法律关系。因此，上诉人没有承担被上诉人加盟费损失的义务。即便上诉人需要承担被上诉人与案外人因履行不能产生的损失，该损失也必须是法律意义上确定的损失。既从法律上确定被上诉人与案外人之间的加盟合同是否真实有效，合同履行不能责任的划分，损失的数额等。上述内容确定才能作为赔偿的法律依据，而该种确定必须另案处理，在本案中无法确定。同理，一审判决上诉人赔偿被上诉人与案外人因履行装修施工合同，家俱定制合同亦存在无直接法律关系、无法确定法律意义上的损失的问题。另外，被上诉人根本没有对租赁房屋进行过装修，没有实际损失。庭审中补充上诉理由：被上诉人的损失关于加盟费和设计费部分没有清楚的证据加以证实，被上诉人提交的加盟合同主要条款缺失，费用的支付是付到相关个人帐上。即使上述正确，也不能证明被上诉人的加盟费和设计费形成实际损失。房屋租赁合同第6条明确约定，被上诉人的装修应将装修方案交上诉人审核，审核通过后方可实施。而在本案中，被上诉人提交的装修方案并没有经过上诉人审核，所以其后续所谓装修过程造成的损失也无从谈起。关于违约责任承担，上诉人与被上诉人之间有房屋租赁合同对违约责任的规定，应该以该租赁合同约定的违约责任承担。被上诉人马爱红辩称，一审认定事实清楚、证据确实充分，请求依法驳回上诉人各项诉请，维持原判。关于上诉人在上诉状中提及的几点问题说明如下：1、被上诉人产生的加盟费、设计费及各项装修买卖费用，均是依据上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同及其附件幼儿园办园协议。2、上诉人所称的加盟费付到个人帐上，被上诉人在一审中已经向一审法院出具香港伟才国际教育集团收到被上诉人加盟费及设计费的相关证据材料，并非上诉人所述支付给个人。3、针对租赁合同第6条，被上诉人在一审中也陈述了相关事实，我们将相关材料交给了上诉人，是上诉人不予审核，与被上诉人无关。4、因上诉人违约给被上诉人造成的损失远远大于合同当中约定的违约金，被上诉人所诉各项损失远不及于实际损失，但被上诉人依据法律及掌握的现有证据提起了诉请当中的各项损失。马爱红向一审法院起诉请求：1.依法判令金世纪公司赔偿马爱红损失393500元，并依法支付给马爱红违约金24000元，共计417500元。2.一切诉讼费用均由金世纪公司承担。一审法院查明，2014年11月11日，马爱红（乙方）与金世纪公司（甲方）签订幼儿园房屋租赁合同，合同对租赁物的租赁期限、使用用途、房屋装修改造、管理与维护以及违约责任等进行了约定。出租房屋仅限于开办幼儿园；租期共15年，甲方自2014年11月11日起将出租房屋交付乙方使用，至2029年11月10日收回，实际租期以双方签署出租房屋交接清单之日起开始计算；合同有限期内租金以年计收，其中第一年优惠收取24万元；房屋租赁保证金5万元，乙方应于本合同签订后7日之内向甲方财务部门全额支付首年租金及房屋租赁保证金，甲方于收到款项后3日内办理完成房屋交接。乙方为适应办园要求进行的房屋装修、装饰、改造、添置设施等费用由乙方自行承担；甲方允许乙方对出租房屋进行装修改造，添置必要设置，乙方应严格按照国家、省、市开办幼儿园的相关法律、法规、标准规范，对房屋实施装修改造，添置设施，且乙方承诺装修标准、档次应符合中高端幼儿园的办园定位；乙方在装修前应将详细装修方案交甲方审核，甲方审核通过后方可实施。租赁期未满，甲方需提前收回房屋的，需提前90日通知乙方，并将已收取的租金余额退还乙方。如履行合同不满5年，还应按当年租金的10%向乙方支付违约金。2014年11月11日，双方又签订了幼儿园办园协议作为房屋租赁合同的附件，对乙方马爱红租赁甲方青岛金世纪房地产有限公司的房屋开办幼儿园的开办时间及办园标准等进行了补充约定。乙方应自接收房屋之日起6个月内达到开园标准，具备开园条件，并进行试开园；乙方承诺加盟使用“香港伟才国际教育集团”品牌（或其他同等及以上档次大型幼儿园教育连锁品牌），办园定位于黄岛区中高端双语幼儿园。马爱红在签订合同的当日，将第一年的房屋租金24万元及房屋租赁保证金5万元交给了被告。随后，马爱红开始筹备开班幼儿园的相关事宜。2014年11月13日，马爱红（甲方）与广州伟才科教技术开发有限公司（乙方）签订幼儿园项目特许经营合同，并对特许经营的区域、双方的权利、义务、责任、费用等进行了约定，其中合同约定，甲方申请加盟的幼儿园（加盟园）位于山东省青岛市黄岛区欧美世纪花园，乙方授权甲方使用“香港伟才国际教育集团”、“伟才”品牌、甲方第6206809号注册商品、甲方幼儿园经营技术资源；合同有限期自2014年11月13日起至加盟幼儿园开园满8个学年止；品牌及技术输出费16万元，不论本合同期满、中途解约或因其他理由终止，此费用均不予退还（本合同第四条第十七款约定的情形除外）；签订合同的当日，乙方向甲方支付品牌及技术输出费16万元；本合同生效达二年，由于乙方的原因造成加盟园未能开园，有新的伙伴要求与甲方在本合同区域内合作，甲方有权与其合作。同时双方在签约说明中还约定，乙方要求甲方尽快启动服务，为了加快幼儿园的筹备进展，乙方主动放弃本合同第四条第十七款约定的权利。2014年11月13日，（甲方）马爱红与广州伟才科教技术开发有限公司（乙方）又签订了装修设计合同书，约定甲方将青岛市黄岛区欧美世纪花园伟才（国际）幼儿园委托给乙方进行效果图设计，设计费按建筑面积2450平方米×30元/平方米计取，即总设计费73500元。马爱红于2014年11月13日将加盟费16万元及首期50%的设计费36750元通过其农业银行卡号为62×××10的账户转入广州伟才科教技术开发有限公司财务人员袁晓雷农业银行卡号为62×××78的账户。马爱红称另外36750元的设计费是交付的现金。香港伟才国际教育集团广州伟才科教技术开发有限公司分别于2014年11月13日、2014年11月22日，为马爱红出具了加盟费16万元及设计费73500元的收据。2014年11月21日，马爱红向青岛奥佳橱柜有限公司定制儿童更衣柜等，并交付了定金4.5万元。2014年11月22日，马爱红与广州美豪装饰工程有限公司青岛分公司签订青岛市装修施工合同，约定为青岛市黄岛区欧美世纪花园小区幼儿园进行室内装饰装修，并按合同约定，于当日交付定金4万元。2014年11月底，金世纪公司将与马爱红所签订的幼儿园房屋租赁合同原件，从马爱红处要回。之后过了约半个月，金世纪公司通知马爱红，解除双方所签订的租赁合同。2015年2月10日，金世纪公司将马爱红交纳的租金24万元及保证金5万元退还给马爱红。马爱红提交建筑消防设施安装施工合同、中央空调系统供货安装合同及收据二份，以证实2014年11月18日，马爱红以甲方欧美世纪花园幼儿园名义与青岛信通电子工程有限公司签订建筑消防设施安装施工合同，并按合同约定于当日交付定金3万元。2014年11月21日，马爱红与青岛嘉世博商贸有限公司签订欧美·世纪花园幼儿园中央空调系统供货安装合同，并按合同约定于当日支付定金4.5万元。马爱红主张损失如下：1.因金世纪公司违约，应按合同约定支付违约金24000元；2.马爱红为按合同要求尽快开园，支付了加盟费16万元、设计费73500元、定制儿童更衣柜定金45000元、室内装修定金40000元、消防设施安装定金30000元、中央空调安装定金45000元等费用。马爱红为证明其上述部分损失，申请证人马某、高某出庭作证。证人马某、高某的证言，证实马爱红分别向青岛奥佳橱柜有限公司、广州美豪装饰工程有限公司青岛分公司交了定制儿童橱柜、室内装修定金45000元、40000元。经质证，金世纪公司认可违约金24000元，但对其他损失均不予认可。金世纪公司认为马爱红提及的合同、收据以及证人马某、高某的证言，均无法证明马爱红主张的损失，该损失有很多不确定因素，需另案处理。一审法院认为：依法成立的合同对双方当事人均有法律约束力，双方均应按照合同的约定履行相应义务。虽然马爱红向一审提交的其与金世纪公司签订的租赁合同为复印件，但金世纪公司认可与马爱红存在租赁合同关系，承认合同原件已被金世纪公司收回，而金世纪公司又未向一审法院提交被其收回的合同原件，由此，可以认定马爱红提交的合同内容是真实的。双方签订的合同是双方真实意思表示，其内容未违反法律的强制性或禁止性规定，一审法院予以确认。在马爱红依法履行了交付租金及保证金费用后，金世纪公司应继续履行交付租赁物的义务，而金世纪公司无故终止合同，其行为已构成违约，应承担违约责任。因双方约定的违约金低于马爱红的实际损失，现马爱红主张金世纪公司承担赔偿损失393500元，根据合同法及相关司法解释，违约金具有补偿损失的性质，马爱红要求金世纪公司赔偿损失393500元，已包含约定的违约金在内。故，对马爱红主张的违约金24000元，一审法院不予支持。关于马爱红主张的其他损失。马爱红主张，加盟费16万元的损失，马爱红提交的证据，可以证实马爱红确已向案外人香港伟才国际教育集团广州伟才科教技术开发有限公司支付了16万元的加盟费，马爱红称该费用香港伟才国际教育集团广州伟才科教技术开发有限公司不予退还，马爱红称其在加盟费的二年有效期内，采取了相应措施积极寻找新的地方开办幼儿园，但至今仍未找到相当规模的地方，因此，对马爱红主张该16万元加盟费损失，一审法院予以支持。马爱红主张，为履行租赁合同，尽快开办幼儿园，支付设计费73500元、定制儿童更衣柜的定金4.5万元以及为装修租赁物所支付的定金4万元的损失，向一审法院提交的收据以及证人马某、高某的证言可以证实马爱红的主张，一审法院依法予以支持。对于马爱红主张的支付青岛信通电子工程有限公司定金3万元、青岛嘉世博商贸有限公司定金4.5万元，马爱红提交了建筑消防设施安装施工合同、中央空调系统供货安装合同及收据，可以证明其主张，一审法院予以支持。综上，金世纪公司应赔偿马爱红各项损失393500元，对马爱红主张超出部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、金世纪公司于判决生效之日起10日赔偿马爱红各项损失共计393500元；二、驳回马爱红的其他诉讼请求。一审案件受理费7563元，由马爱红负担360元，金世纪公司负担7203元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明一致。本院认为，上诉人金世纪公司与被上诉人马爱红于2014年11月11日签订租赁合同，按照合同约定，被上诉人马爱红承诺加盟使用“香港伟才国际教育集团”品牌（或其他同等及以上档次大型幼儿园教育连锁品牌），办园定位于黄岛区中高端双语幼儿园。合同签订后，被上诉人按照约定与广州伟才科教技术开发有限公司签订幼儿园项目特许经营合同及装修设计合同书，加盟了合同约定的幼儿园并开始筹备开班幼儿园的相关事宜，为此被上诉人先后支付了加盟费、设计费、装修定金、定制儿童更衣柜定金、消防设施及空调供货安装定金等，上诉人无故终止租赁合同，导致被上诉人发生上述损失，上诉人应予赔偿，一审法院判令其支付上述款项并无不当。综上，上诉人上诉主张不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7203元，由上诉人青岛金世纪房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐 明代理审判员 王化宿代理审判员 高仁青二〇一七年五月十六日书 记 员 王 繁 来自：