（2017）黔2628民初206号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-07-26
案件名称
邰胜炎与杨正奇房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
锦屏县人民法院
所属地区
锦屏县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邰胜炎,杨正奇
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
贵州省锦屏县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2628民初206号原告邰胜炎，男，1978年8月10日出生，苗族，贵州省锦屏县人，农民，住锦屏县。被告杨正奇，男，1969年11月10日出生，侗族，贵州省锦屏县人，住锦屏县。原告邰胜炎诉被告杨正奇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案受理，依法由审判员龙恺适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邰胜炎到庭参加诉讼；被告杨正奇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告双方于2016年5月26日签订的《协议书》;2、依法判令被告返还原告购房款l0万元；3、依法判令被告向原告支付违约金3万元;4、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2016年5月26日，原、被告双方签订《协议书》，约定原告购买被告建设的房屋一套，房屋使用土地位于锦屏县看守所对面坡脚，房屋面积269．66平方米，合同签订时，原告向被告支付8万元首付款。协议还约定：被告必须在两年内完成(建房)交房给原告，如被告未能兑现有关承诺，被告除退还购房款外，并处罚金(即违约金)3万元给原告。合同签订后，原告即向被告交房首付款8万元，被告出具收条并签名。2016年10月19日，原告再次交付购房款2万元。至此，原告共计交付购房款10万元。2016年12月29日，锦屏县人民法院张贴公告，内容为：“锦屏县监狱公路对面，宗地编号0001800043，现被执行人杨正奇转给锦屏县开泰房地产开发公司进行开发。上述财产已由有关部门协助本院登记查封。查封期限自2016年12月29日起至2019年12月28日止，在上述期限内，非经本院同意，任何人不得对被查封的土地有转移、隐匿、损毁、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，否则，本院将依法追究其法律责任。”根据该查封公告，被告将不能履行二年内房屋的约定，原告签订协议购买房屋的目的将无法实现。为维护原告的权益，向人民法院提出前述诉讼请求。庭审中，原告提出放弃请求被告支付违约金3万元的主张。被告杨正奇未答辩未提交任何证据。本院经审理认定事实如下：2016年5月26日，原告邰胜炎与被告杨正奇签订《协议书》，原告在《协议书》中为乙方，被告在《协议书》中为甲方,《协议书》的主要内容为：被告将在锦屏县看守所对面坡建砖混结构房屋一栋（土地使用面积269.66平方米），原告有意购买第二层楼，每平方的价格为两千元，原告需当日暂交订金捌万元作为首付款，被告必须在两年内完成交房并负责安装水、电等，被告在原告付清购房款之后一个月之内负责办理房屋产权证给原告，原告付清购房款之后如被告未兑现有关承诺有欺诈行为，被告除退还购房款外并处罚金3万元给原告。2016年5月26日，原告的妻子龙腾镕通过锦屏县农村信用合作联社转账的方式向被告支付了8万元，同日，被告杨正奇向原告邰胜炎出具《收条》，主要内容为：“今收到邰胜炎先生暂交来订购房款共计人民币大写捌万元整（￥：80000.00元）。此据，收款人：杨正奇。2016年5月26日。”同时查明：2016年10月19日，被告杨正奇向原告邰胜炎出具《收条》，主要内容为：“今收到邰胜炎付来人民币大写贰万元（￥：20000.00元）用于补偿房屋租赁款。此据。收款人杨正奇。2016年10月19日”根据本院调查，被告杨正奇在电话录音中表示最初与原告邰胜炎谈妥的购房款首付是10万元，原告先支付8万元，被告亦承认原告后来支付的2万元系原告支付给被告的购房款，原告共向被告支付购房款共计10万元；被告杨正奇在电话录音中表示愿意与原告邰胜炎解除合同，并退还原告购房款10万元。另查明：贵州省锦屏县人民法院以（2016）黔2628执290号《执行裁定书》，于2016年12月29日查封了被告的位于锦屏县看守所对面，宗地编号0001800043的土地使用权，并于同日张贴了《查封公告》。以上事实，有当事人的陈述、案件涉及的证据以及庭审笔录等为证，可以认定。本院认为：一、原、被告签订的《协议书》的性质及效力问题。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。从本案《协议书》中内容来看，原、被告之间在该协议书中设立了民事权利义务关系，该《协议书》应定性为合同。协议书的双方均为完全民事行为能力人，意思表示真实，协议的内容没有违反法律的强制性规定，该《协议书》自签订之日成立并生效，对原、被告具有拘束力。二、原、被告双方的合同是否应当解除。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第九十四条规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案，原告已依约向被告支付了购房款首付10万元，被告负有义务在两年内交付住房一套给原告，因被告未履行另案义务，其土地使用权被查封，故未能履行对原告的交房义务，原、被告的房屋买卖目的不能实现，为此原告解除《协议书》的诉讼请求，本院支持。三、《协议书》被解除后的法律责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”结合本案，虽然《协议书》上载明8万元作为购房款首付，但剩余2万元亦是原、被告口头约定的购房款首付，被告亦承认收到原告交来的2万元系购房款，因此应当认定原告向被告支付了10万元的购房首付款。由于被告未能交付住房给原告，《协议书》解除之后，被告不能继续收取原告支付的购房首付款10万元，为此，原告诉请判令被告返还购房首付款10万元的请求，本院予以支持。原告根据《协议书》的第四条关于罚金的约定请求违约金，在庭审中又自愿放弃该项诉讼请求，是在法律允许的范围内对自己的权利所作的处分，符合法律规定，应予准许。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定之规定，判决如下：一、解除原告邰胜炎与被告杨正奇于2016年5月26日签订的《协议书》；二、被告杨正奇于本判决生效之日起十日内一次性退还原告邰胜炎购房首付款十万元整；案件受理费二千九百元，减半收取一千四百五十元，由被告杨正奇负担。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，预交上诉费二千九百元，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决即发生法律效力。如义务人不按期履行义务，权利人可在履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。逾期申请，本院不再执行。审判员 龙 恺二〇一七年五月十六日书记员 程平波 微信公众号“”