（2017）赣07民终469号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2018-08-13
案件名称
江西省海润商业管理有限公司、龙南县华翔投资置业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省赣州市中级人民法院
所属地区
江西省赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江西省海润商业管理有限公司,龙南县华翔投资置业有限公司,赖小峰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣07民终469号上诉人（原审被告）：江西省海润商业管理有限公司，住所地：赣州市章贡区客家大道博德山庄中区A1型10。法定代表人：游伟雄，系该公司负责人。委托诉讼代理人：曾文娟，女，1981年6月27日生，汉族，住赣州市章贡区，系上诉人海润公司员工，一般授权代理。上诉人（原审被告）：龙南县华翔投资置业有限公司，住所地龙南县龙翔大道文化艺术中心。法定代表人：林院金，系该公司负责人。委托诉讼代理人：黄梓庭，江西正制律师事务所律师，一般授权代理。被上诉人（原审原告）：赖小峰，女，1972年8月3日生，汉族，住龙南县。委托诉讼代理人：徐笑怡，江西明理（龙南）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人钟俊瑾，江西明理（龙南）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人江西省海润商业管理有限公司（以下简称海润公司）、龙南县华翔投资置业有限公司（以下简称华翔公司）因与被上诉人赖小峰房屋租赁合同纠纷一案，不服龙南县人民法院（2016）赣0727民初1409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人海润公司、华翔公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决第一、二、三、四项，并依法改判，一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、华翔公司未将本案所涉房屋交付给被上诉人，上诉人与被上诉人三方签订的《租赁协议》并未真实履行。二、一审判决认定《租赁协议》第三条中“甲方有权终止本协议”和“要求乙方按租赁面积支付违约金”系并列关系错误，应当应予纠正。三、一审判决按5000元/平方米的标准计算违约金过高，应当予以核减。被上诉人赖小峰辩称：一、涉案房屋是现房销售，即买即租，被上诉人支付了房款就已经获得了房屋使用权，之后交给海润公司进行出租，海润公司也依约支付了租金，只是到后来因为资金链问题一直拖欠租金因此成讼，因此本案租赁协议已实际履行。二、一审判决对《租赁协议》第三条的理解是正确的，甲方在遇到乙方拖欠租金一个月以上时有权终止协议并要求乙方按租赁面积支付违约金，有权表明享有权利，享有的权利包括两种，即终止协议和要求支付违约金，上诉人对该合同的章句割裂来看是错误的。三、一审违约金计算标准恰当，一审法院主审法官生活在龙南县城，对当地的房地产市场行情非常了解，其按5000元/平方米计算本案违约金正确。本案由于上诉人的违约行为给广大财富广场业主造成了巨大伤害，使自己将来十年的投资落空，给业主生活带来巨大负担。请求二审驳回上诉，维持原判。一审原告赖小峰向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《财富广场E区商铺租赁协议》；2、判令被告海润公司赔偿违约金374450元，被告华翔公司承担连带赔偿责任；3、判令被告承担诉讼费用。原告当庭变更诉讼请求：1、判令被告为原告办理房屋所有权证，并按已付房款0.01%的标准支付逾期办证违约金；2、判令被告继续履行《财富广场E区商铺租赁协议》；3、判令被告支付拖欠租金45282元（暂计至2016年12月8日），并继续支付至《财富广场E区商铺租赁协议》履行完毕；4、判令被告赔偿违约金374450元，被告华翔公司承担连带赔偿责任；5、判令被告承担诉讼费及保全费。一审法院认定事实：2013年3月15日，原告与被告华翔公司签订《赣州市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买财富广场连廊商业E区7号商铺(建筑面积62.65平米、套内面积42.48平米)，单价为36278元／平米，总价款为2716859元，交房时间为2013年7月1日前，此外还约定了交房延期条件、违约责任等事项。2013年3月3日，原告（甲方）与被告海润公司（乙方）、华翔公司（丙方）签订《财富广场E区商铺租赁协议》，约定：“…一、甲方将落座在文化艺术中心财富广场E区07号商铺，总建筑面积74.89平米，给乙方有偿使用并允许转租、分租。二、租赁期限十周年（从交付之日起），从丙方将商铺交给甲方之日第四个月起计算租金（前三个月为免租金装修期）。租赁期满，甲方有权收回该商铺。三、…①第一年至第六年商铺每月每平方米151.16元（建筑面积），第七年开始按上年年租金每年递增6%年租金。②甲方将商铺交给乙方时，乙方支付给甲方三个月租金额作为合同保证金。租金为每二个月支付一次给甲方。第一次支付时间在甲方收房后第四个月的8号以前，以后每个付款月的8号之前支付，逾期支付的，按月租金额承担日息万分之五。逾期超过一个月的将视乙方违约，甲方有权终止本协议并要求乙方按租赁面积支付违约金5000元／平米。③在租赁期间不论商铺是否乙方自用或有其他实际承租人，不论乙方转租费用多少，乙方均按以上两条支付租金…。五、其他约定。1、在租赁期间，甲方无权单方终止本协议的履行或自行将商铺进行出租，如甲方违约，除向乙方支付违约金按租赁面积支付5000元／平米违约金，乙方有权要求继续履行，此外还应承担因此给租赁经营户造成的经济损失。如乙方单方终止本协议，除向甲方支付按租赁面积支付5000元／平米违约金，甲方有权要求继续履行本协议，此外还应承担因此给甲方造成的经济损失…。六、甲、乙双方就本合同未尽事宜，可另行协商作出补充协议，补充协议与本协议具同等效力。丙方对乙方进行担保。丙方承担连带责任…。”2013年11月22日，被告海润公司支付房租保证金计人民币33961元给原告。自2016年8月起，被告海润公司未支付租金给原告，经协商无果，原告遂诉至本院。一审法院认为，原、被告签订的《财富广场E区商铺租赁协议》系三方当事人真实的意思表示，不违反法律强制性或禁止性规定，具有法律效力，当事人应当按约定履行义务。原告要求继续履行《财富广场E区商铺租赁协议》，符合法律规定及双方约定，故本院予以支持。截至2016年12月8日止，被告海润公司仍欠租金45282元，应支付给原告，此后租金应按合同约定继续支付至租赁期限届满之日止。《财富广场E区商铺租赁协议》第三条约定“逾期超过一个月的将视乙方违约，甲方有权终止本协议并要求乙方按租赁面积支付违约金5000元／平米”，“甲方有权终止本协议”与“要求乙方按租赁面积支付违约金5000元／平米”系并列关系，并非条件关系，故本案被告连续多月未支付租金，原告既有权要求解除合同，也有权要求继续履行合同，并同时要求按约定标准支付违约金。关于约定违约金374450元(5000元／平米)是否过高的问题，本院认为：第一、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失”之规定，本案被告已连续多月违约，除未付租金外，还给原告造成了相应的利息损失。第二、本案原、被告的租赁合同关系，与商品房买卖关系具有关联性，属于开发商的一种营销方式。正因为业主对返租利益的期待，导致其自愿承受远高于本地区房价平均水平的极高房价。就此而言，双方预先按5000元／平米的标准约定的违约金，除弥补租赁合同损失外，还用于弥补高额购房款的损失。因此，原、被告自愿约定的违约金374450元并不高于原告的损失额，该约定有效，对双方具有法律效力。原告要求被告赔偿违约金374450元，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。对被告要求核减违约金的抗辩，本院不予采纳。被告华翔公司依照《财富广场B区商铺租赁协议》第六条“丙方对乙方进行担保，丙方承担连带责任”之约定，应对被告海润公司的债务承担连带责任。关于原告要求被告为原告办理房屋所有权证及支付逾期办证违约金问题，本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，而办证问题涉及房屋买卖合同法律关系，不属于本案的审理范围，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、继续履行原告赖小峰与被告江西省海润商业管理有限公司、龙南县华翔投资置业有限公司于2013年3月3日签订的《财富广场E区商铺租赁协议》。二、由被告江西省海润商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付租金计人民币45282元给原告赖小峰，并自2016年12月9日起至租赁期限届满之日止，继续按《财富广场E区商铺租赁协议》的约定支付租金。三、由被告江西省海润商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付违约金计人民币374450元给原告赖小峰。四、被告龙南县华翔投资置业有限公司对以上第二、三项债务承担连带责任。五、驳回原告赖小峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人应在生效法律文书指定的履行期限届满之日起两年内申请强制执行。案件受理费6910元，减半收取3455元，财产保全费2770元，合计人民币6225元，由被告江西省海润商业管理有限公司负担。本院二审期间，上诉人华翔公司向本院提交了以下新证据：《商品房认购协议》复印件一份。欲证明在2015年9月底，上诉人销售的店铺价格为人民币44500元/平方米，远超过被上诉人购买的价格，一审认定被上诉人按畸高房价购买店铺，以此来判令上诉人承担5000元/平方米的违约金是错误的。被上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性持有异议，本院认为，上述证据仅为房屋认购协议，双方并未签订《商品房买卖合同》，且上诉人亦未提交农行已支付购房款的证据，故本院对上述证据的关联性不予认定。二审经审理查明：被上诉人赖小峰已付清了案涉房屋的购房款。二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。上诉人华翔公司于2013年3月15日与被上诉人赖小峰签订的《赣州市商品房买卖合同》及2013年3月3日上诉人华翔公司、海润公司与被上诉人赖小峰签订的《财富广场B区商铺租赁协议》两份合同，系各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案三方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。被上诉人赖小峰已按照合同的约定履行了自己的义务，向上诉人华翔公司付清了购房款。上诉人海润公司支付了至2016年7月的租金，《租赁协议》已经实际履行。但自2016年8月起，上诉人海润公司未按照合同约定支付租金。三方所签《租赁协议》第三条约定，被上诉人赖小峰在上诉人海润公司拖欠租金一个月以上时，有权终止协议并要求上诉人海润公司按租赁面积支付违约金5000元/平方米；第五条约定，在租赁期间，被上诉人赖小峰无权单方终止本协议的履行或自行将商铺进行出租，如赖小峰违约，除向上诉人海润公司按租赁面积支付5000元／平方米违约金，海润公司有权要求继续履行，此外还应承担因此给租赁经营户造成的经济损失。如海润公司单方终止本协议，除向赖小峰按租赁面积支付5000元／平方米违约金，赖小峰有权要求继续履行本协议，此外还应承担因此给赖小峰造成的经济损失；第六条约定，上诉人华翔公司对上诉人海润公司进行担保，承担连带责任。上述第三条、第五条是对违约责任的约定，该两条约定内容表明，上诉人海润公司与被上诉人赖小峰无论哪方违约，均应向对方按租赁面积支付5000元／平方米的违约金，双方的权利义务是对等的。本案中，因上诉人海润公司逾期支付租金已超过一个月，且至今未予支付，已构成根本违约，致使被上诉人赖小峰不能实现合同目的，其性质类似于单方终止《租赁协议》，按照上述约定，被上诉人赖小峰要求继续履行《租赁协议》并由上诉人海润公司按租赁面积支付违约金及由上诉人华翔公司承担连带责任，符合合同约定，本院应予支持。被上诉人上诉人华翔公司主张其未将案涉房屋交付给被上诉人，三方所签《租赁协议》并未真实履行，与事实不符，本院不予支持。上诉人主张一审判决按5000元/平方米的标准计算违约金过高，应当予以核减，但未提交充分证据予以证明，本院不予支持。综上所述，上诉人海润公司、华翔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13820元，由上诉人江西省海润商业管理有限公司负担6910元，上诉人龙南县华翔投资置业有限公司负担6910元。本判决为终审判决。审 判 长 徐军审 判 员 傅忠代理审判员 彭莉二〇一七年五月十六日书 记 员 王佳书 记 员 刘琪 来自