（2017）赣11民终248号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-07-02
案件名称
江西省婺源华星建投有限公司、福州中海深蓝房地产营销策划有限公司商品房委托代理销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省上饶市中级人民法院
所属地区
江西省上饶市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江西省婺源华星建投有限公司,福州中海深蓝房地产营销策划有限公司
案由
商品房委托代理销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣11民终248号上诉人（原审被告）：江西省婺源华星建投有限公司，住所地江西省婺源县紫阳镇河西62号。法定代表人：陈辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄跃龙，江西学林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：福州中海深蓝房地产营销策划有限公司，住所地福州市鼓楼区北二环中路131号时代金典1205单元。法定代表人：金逸，该公司总经理。委托诉讼代理人：李平，北京市明非律师事务所律师。委托诉讼代理人：林萍，该公司员工。上诉人江西省婺源华星建投有限公司因与被上诉人福州中海深蓝房地产营销策划有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服江西省婺源县人民法院（2016）赣1130民初335号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人江西省婺源华星建投有限公司的委托诉讼代理人黄跃龙和被上诉人福州中海深蓝房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人李平、林萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人江西省婺源华星建投有限公司上诉请求：撤销一审判决，驳回原审原告的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审关于本案被告项目的销售许可之后，导致了该合同目的无法实现的认定与事实不符。本案合同目的无法实现，是由于被上诉人擅自单方面解除合同所致。上诉人在当时未取得商品房销售许可，并不能表明该项目一直不能取得商品房销售许可，上诉人一审阶段向法庭提供了商品房销售许可证。因此，只要被上诉人尽职尽责履行合同义务，合同目的完全能够实现。2、被告辩称原告存在种种违约行为，但未举证予以证明，与事实不符。3、原审把上诉人支付给被上诉人的45万元预付款认定为是支付原告成本开支与事实不符。4、原审判令上诉人支付被上诉人违约金人民币30万元与法不符，也违背了公平公正的原则。被上诉人福州中海深蓝房地产营销策划有限公司辩称，被上诉人自2015年1月1日进场履行代理服务工作至2016年2月25日发出解除合同函期间依约履行了合同相应全部义务（具体请参见一审原告证据）。上诉人不仅自被上诉人进场代理服务一年多期间始终未依约及时办妥、提交《施工许可证》、《预售许可证》等合同第九条第一款第2项的审批许可等合法文件，而且擅自违反合同第七条第二款第2项规定的甲方预支付代理费的义务。上诉人拖欠服务代理费20万元已构成严重违约，被上诉人作为守约方、受害方，依约发函解除合同，诉请上诉人构成严重违约，支付赔偿金并无不妥。上诉人的上诉主张依法、依约均无据，应当驳回。一审法院经审理查明，2015年1月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房地产全程营销代理服务合同》，合同约定：“……二、合同标的。（一）乙方独家代理位于江西省“婺源●华星广场”商业项目的全程营销策划、推广、销售代理服务工作。（二）乙方代理该项目的全部可销售面积。（三）甲方委托乙方销售面积约24,140平方米，……三、合同期限。（一）本合同自签署之日起生效，至本合同项下可销售标的售完、且所有款项结清之日终止。（二）在本合同有效期内，除非甲方或乙方违约，否则合同当事人不得单方面终止本合同。四、乙方应履行的服务内容。（一）项目营销策略服务……；（二）广告包装推广服务……；（三）项目销售管理……。……七、全程销售代理服务费计提及支付方式。（一）全程销售代理服务费计提及支付方式：1、每一计量单位销售完成界定：以签订每一计量单位《商品房买卖合同》并且首期款到甲方账户后，视为乙方成功销售，方可纳入阶段性销售目标考核。2、全程销售代理服务费取费标准：当可售建筑面积，未达到24,140平米，销售总额×3%（含税金额）；当可售面积，达到（或超过）24,140平米，销售总额×2.5%（含税金额）。3、支付时间及比例：……（二）甲方预支：……2、甲方预支：从乙方开始工作开始（2015-1-1日）至开盘后60天内，甲方每月向乙方支付5万元作为乙方成本开支（此垫付费用属于乙方向甲方预支费用，甲方可于开盘后的第3个月至第6个月分期从乙方的销售代理费中扣除，但扣除比例不超过当期结算佣金的30%）。……九、权利、义务。（一）甲方权利、义务。……2、及时向乙方提供与乙方工作内容有关的批文、证件，提供代理销售项目的相关文件材料或复印件（如：国有土地使用权证、规划许可证、商品房预售许可证……），并承诺保证该项目销售合法性和所提交资料的准确性。……（二）乙方权利、义务。……乙方提交的各类文书，以书面文本方式提交的以甲方代表人书面签收为准，以电子文档方式提交的以邮箱的电子投送记录及甲方代表人书面签收为准。……4、乙方应组织专案组定期与甲方就本项目举行定期例会，例会时间根据项目进展的需要由甲、乙双方商议后确定。……十一、违约责任。（一）本合同签订后，甲乙双方应认真遵守，一方未遵守本合同中约定的条款，或未履行本合同中约定的责任或义务，守约方需以书面形式通知违约方，违约方在收到守约方的书面通知后7日内仍无法纠正的，守约方有权解除本合同，违约方应向守约方支付违约金人民币30万元整。（二）如甲方未按合同约定，逾期向乙方支付委托服务费用的，甲方每日应按未支付金额的0.3%作为逾期付款的补偿金支付给乙方，如逾期付款超过十五日，乙方有权解除本合同，甲方还应向乙方额外支付违约金人民币30万元整。……”被告从签订合同之日起向原告支付了9个月的预支费用共计45万元。2016年1月6日，原告向被告邮寄《关于中止营销代理服务的告知函》，表示在收到被告拖欠的服务费前将暂时中止工作计划和服务，并保留法律诉讼的权利。同年2月25日，原告向被告邮寄《关于终止营销代理服务及赔偿损失的告知函》，表示终止原、被告双方于2015年1月27日签订的《房地产全程营销代理服务合同》并要求支付代理费、赔付违约损失等。另被告当庭表示同意解除与原告签订的《房地产全程营销代理服务合同》。直至原告向本院提起诉讼，被告的江西省“婺源●华星广场”项目仍未取得相关部门许可销售该项目的相关证照。一审法院认为，本案的争议焦点有：原告主张的房地产营销策划代理服务费20万元的性质？原、被告双方在合同中约定原告的收益来自《房地产全程营销代理服务合同》第七条第（一）项约定的全程销售代理费，按约定该费用待原告代被告销售商品房后产生。显然因为被告“婺源●华星广场”项目未取得房地产预售许可，导致原告在提出终止合同时仍未按约定实现其合同利益。而第七条第（二）项第2条约定的作为原告成本开支的每月5万元垫付费，原、被告双方对该费用的性质在合同中作了明确约定，即此垫付费用属于原告向被告预支费用，可分期从原告的销售代理费中扣除。故原告主张被告拖欠的20万元不属于原、被告约定的销售代理费，仅是原告向被告预支的费用。原告与被告签订的《房地产全程营销代理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违背法律法规禁止性的规定，该行为合法有效，受法律保护。双方均应按合同约定全面履行义务。本案中，被告委托原告对“婺源●华星广场”项目的全程营销策划、推广、销售代理服务工作，但直至原告向本院提起诉讼，被告的“婺源●华星广场”项目仍未取得相关的销售许可，导致项目无法开盘销售，显然因为被告项目的销售许可滞后导致了该合同目的无法实现。原告已通过书面形式向被告表达了终止合同的意见，被告虽然辩称未收到该函件，但被告在庭审中对解除双方之间的合同没有异议。被告应对合同目的不能实现导致合同解除承担责任。被告辩称原告存在种种的违约行为，但未举证予以证明，且对原告递交的工作进度文件等均予以认可，故对被告的辩称本院不予采纳。被告应按合同第十一条第（一）项约定向原告支付违约金30万元。原告主张的20万元预支费用，其性质仅是预付款，因原、被告约定的销售代理费未发生，故丧失了其存在的基础。合同履行过程中，被告已经支付原告成本45万元，而被告对其余损失未提供有效的证据证实，同时双方对违约责任进行了约定，结合本案的实际情况，原告主张的违约金30万元，应予支持。综上所述，原告要求被告支付拖欠的房地产营销策划代理服务费20万元及逾期付款补偿金的请求，不符合法律规定，本院不予支持；原告要求被告支付违约金30万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十八条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告江西省婺源华星建投有限公司支付原告福州中海深蓝房地产营销策划有限公司违约金30万元，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕；二、驳回原告福州中海深蓝房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,436元，由原告福州中海深蓝房地产营销策划有限公司负担4,411元，被告江西省婺源华星建投有限公司负担5,025元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人在合同中约定被上诉人的收益来自《房地产全程营销代理服务合同》第七条第（一）项约定的全程销售代理费，按约定该费用待销售商品房后产生。但是直至被上诉人向法院提起诉讼，上诉人的“婺源●华星广场”项目仍未取得相关部门的许可销售证照。显然因为上诉人的“婺源●华星广场”项目未取得房地产预售许可，导致被上诉人无法按约定实现其合同利益。上诉人构成严重违约，致使合同目的无法实现，被上诉人依照合同约定有权解除合同。一审法院据此判决上诉人支付被上诉人违约金人民币30万元具有事实和法律依据，本院予以确认。本案中的商品房委托代理销售合同属于继续性合同，即债务不能一次履行完毕，必须持续履行方能完成。该类合同解除时，已经履行完毕的维持原状不变。因此，在合同解除之时，被上诉人自2015年1月1日至2016年2月25日履行的代理服务工作与上诉人支付给被上诉人成本开支45万元的行为都已经履行完毕，应维持原状不变。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律准确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费人民币5,026元，由上诉人江西省婺源华星建投有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗 玮审判员 姜一珉审判员 夏旭莉二〇一七年五月十六日书记员 程建波 更多数据：