（2017）甘01民终205号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-06-27
案件名称
唐某某和赵某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省兰州市中级人民法院
所属地区
甘肃省兰州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
唐某某,赵某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)甘01民终205号上诉人（原审被告）唐某某，男，1949年10月18日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人赵金龙，兰州市城关区焦家湾法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告)赵某某，男，1970年7月28日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人周侃仁，甘肃策横律师事务所律师。委托诉讼代理人苏苍虎，甘肃策横律师事务所律师。上诉人唐某某因与被上诉人赵某某房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2016）甘0102民初2661号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。唐某某上诉请求：1、撤销(2016)甘0102民初2661号民事判决书第二项，依法改判上诉人不承担涉案房屋溢价损失赔偿责任。2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实有误，适用法律错误。本案商品房买卖合同应确认为无效，2004年8月4日兰州中院以(2003)兰法执字第26号民事裁定书将涉案房屋执行归上诉人所有，后上诉人将涉案房屋转让给被上诉人，并签订商品房买卖合同，同时上诉人持中院裁定书到房管局办理产权登记手续时才知晓涉案房屋已有权利人登记，遂上诉人以房管局为被告提起行政诉讼，在行政诉讼中，2005年11月24日兰州中院以执字(2005)兰法监字第06号民事裁定书撤销了(2003)兰法执字第26号民事裁定书，同时于2005年12月5日、l2月7日分别下发通知，查封令，内容为对涉案房屋“维持现有房屋现状，任何单位与个人不得占有，等待权属认定”并对涉案房屋予以查封。至此，上诉人对涉案房屋享有的权力即失去合法根据，根据《城市房地产管理法》第38条规定，下列房地产不得转让，(二)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制的房地产权利房屋的买卖合同无效，上述法律条文是《城市房地产管理法》专项特别法规的禁止性规定，属于强制性规定。《合同法》第52条规定，有下列情形之一的合同无效，(五)违反法律、行政法规的强制性规定……，本案中当(2003)兰法执字第26号民事裁定书被依法撤销，上诉人对涉案房屋的权力随即丧失，上诉人在整个案件过程中不存在任何过错，因不可归责于上诉人的事由导致商品房买卖合同不能继续履行责任不在上诉人，由此，依照上述法律规定，涉案商品房买卖合同应确认无效。但一审法院却将2004年发生的房屋买卖合同适用尚未实施的《物权法》第26、31条规定确认房屋合同合法有效，实属适用法律错误。再者本案也不适用《合同法》第94、97条关于解除合同的法定事由，亦不存在解除合同的法律后果。二、一审法院对涉案房屋溢价损失判由上诉人承担70％赔偿责任缺乏事实依据。涉案房屋自上诉人与被上诉人签订转让合同并交付被上诉人实际占有使用，期间上诉人己履行了主合同义务，造成不能继续履行合同的根本原因在于兰州中院“撤销裁定”并非上诉人存在过错。一审法院参考被上诉人单方委托的《估价报告》违反程序有失公允，不具有说服力。被上诉人居住使用涉案房屋长达11年之久，根据市场行情折算租金也高达20万元以上，故被上诉人未造成实际损失，退一步说，即使被上诉人确有损失，其作为一名理性投资者应有一定责任，该损失也应自担，上诉人不应承担70％责任，因上诉人在整个案件过程中不知情，亦无违约，且无任何过错，判上诉人承担赔偿责任不符合客观事实、有违公平原则。综上所述，一审法院未考虑本案不能实际履行合同，出现权利冲突局面产生原因的特殊性，对本案定性有误，适用法律错误，恳请二审法院查明事实原委、撤销一审判决第二项，改判上诉人不承担赔偿责任。被上诉人赵某某辩称，服从一审判决，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。赵某某向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法解除双方于2004年9月16日签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告返还购房款347,000元；3、依法判令被告赔偿房屋装修损失88，000元、房屋溢价损失1,527,100元；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，当事人在开庭时进行了质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：1、原告提交的装修合同、装修明细单，被告对该组证据的真实性有异议。原告提交的该组证据虽与本案待证事实涉案房屋已装修并支付一定的装修费具有关联性，但从收款收据分析，原告所付装修费的真实性尚不足以认定。因原告提交的以现金方式支付装修费的3张收款收据的日期分别为2005年6月20日、7月25日、8月15日，期间时间跨度近两个月，而3张收款收据的号码间隔只有十几位，为原告进行装修的承揽人为兰州浙东装饰有限公司，对于专业的装修公司来说，在时间跨度近两个月，且在装修旺季，发生的业务量依常理应该较多，该公司开出的收款收据数量应与其业务量匹配。现原告向法庭出具的收款收据间隔只有十几位的情形，有违常理。在装修公司未证明该收据真实性的情况下，不能证明原告实际支付的装修费为88,000元，故原告提交的该组证据能够证明原告对涉案房屋进行了装修，实际支付的装修费是否如原告所述88,000元，尚不足以证明，收款收据不能作为定案的依据。2、原告提交的用于证明涉案房屋溢价损失的房地产市场价值估价报告（以下简称《估价报告》），被告对其真实性、合法性和关联性均不认可。一审法院将甘肃志青房地产咨询估价有限公司（以下简称志青公司）作出的上述《估价报告》提交被告质证并告知其相关权利，被告虽不认可《估价报告》确认的涉案房屋现市值，但并未以委托鉴定的方式请求确认原告损失的范围，因该损失的认定并非委托估价这一唯一方法予以确定。又因作出该《估价报告》的志青公司和评估人员均具备房地产价格评估机构和估价师的资格证书，该《估价报告》有志青公司的签章，有两名注册地产估价师的签名，并附相应资质证，故该《估价报告》不存在鉴定程序违法之事实。但该报告现场选取可比的实例较少，仅例举三个交易实例尚不能客观反映涉案房屋所处地段房屋的真实交易价格，且无询价过程等工作底稿，故该《估价报告》现场调查依据略显不足，对其结论酌情予以参考。一审法院认为，本案争议焦点为:1、涉案房屋买卖合同的效力;2、涉案房屋买卖合同解除的法律后果以及原告损失的范围应如何确定。一、关于涉案房屋买卖合同的效力。《物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。依此法律规定，被告虽因兰州中院作出的(2003）兰法执字第26号民事裁定书取得了涉案房屋1701室的所有权，其向原告转让该房屋时处于有权处分的状态。但是，《物权法》第三十一条规定：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。本条是关于对未经登记取得的不动产物权进行处分的限制性规定。其含义为：一是要求不动产物权取得人在进一步处分物权前，要先进行登记，以充分贯彻不动产物权变动以登记为公示方法的原则，维护第三人的利益和交易安全。二是依本条规定，处分不动产物权时未登记的，仅仅是不发生物权效力，以该不动产为给付内容的债权合同仍属有效。本案中，原、被告签订的涉案房屋买卖合同双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。但原告不能依此合法的买卖合同取得涉案房屋的所有权。因被告依兰州中院作出的以物抵债民事裁定书取得涉案房屋的所有权后，理应先行办理涉案房屋的产权登记，被告在尚未办理涉案房屋产权登记的情况下，向原告转让了涉案房屋，导致涉案房屋由原告占有的实际状态与登记所体现的案外人张兰春享有所有权的权利状态不一致，从而出现了权利冲突的局面。原告基于该权利冲突之僵局提出解除涉案房屋买卖合同的诉讼请求依法有据，应予以支持。被告辩称涉案房屋买卖合同无效且其不承担相应民事责任的理由不予采纳。二、关于涉案房屋买卖合同解除的法律后果以及原告损失的范围如何确定。《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。依此法律规定，涉案房屋买卖合同解除后，被告应返还原告交付的购房款347,000元，故原告的该项请求应予以支持。原告主张装修费损失的赔偿，因原告出具的《估价报告》中显示其装修档次为一般，原告自2005年居住使用涉案房屋已近十年，涉案房屋的装修残值依正常折旧规律不具有可赔偿性，且原告没有充分的证据证明其当初装修时实际支付了88,000元，故原告的该项诉讼请求不予支持。关于房屋溢价损失的赔偿问题。兰州市近十年来房地产市场价格上涨的事实客观存在，涉案房屋的现市值较原、被告交易之初已经上涨，故原告主张的房屋溢价损失依法应在分清责任的基础上予以赔偿。由于原告提交的《估价报告》作出的涉案房屋价格偏高，且其缺乏询价过程和资料，依据公平原则，为衡平当事人的利益关系，酌情参考原告提交的《估价报告》的价格结论。故原告请求赔偿损失的范围一审法院酌定为：对《估价报告》确定的每平方米9850元酌情扣减1850元，按每平方米8000元计算原告损失，即190.26平方米(涉案房屋建筑面积)×8000元/平方米=1,522,080元-347,000元(购房款)=1,175,080元。对该房屋溢价损失,原、被告依法应分担。因原告在明知被告尚未办理权属登记的情况下仍购买该房屋,故其应自负30%的责任,被告承担70%的赔偿责任,故被告实际赔偿原告损失1,175,080元×70%=822,556元。原告应自负未获支持诉讼请求部分的诉讼费。综上所述，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，因该合同项下的房屋所有权已归属案外人，原告已无法继续占有涉案房屋，故原告主张解除合同、返还购房款应予支持,但其赔偿相应损失的请求应部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条的规定，判决：一、被告唐某某返还原告赵某某购房款347,000元(于判决生效后10日内付清原告赵某某)；二、被告唐某某赔偿原告赵某某房屋溢价损失822,556元(于判决生效后10日内付清原告赵某某)；三、驳回原告赵某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,459元，原告赵某某负担7133元，被告唐某某负担15,326元(于判决生效后10日内付清原告赵某某)。本院经审理查明，2004年8月4日，本院以（2003）兰法执字第26号民事裁定将包括本案涉案房屋【兰州市城关区嘉峪关东路罗马世家第1幢7层1号住宅房屋（简称1701室）】执行归唐某某所有，房产手续由唐某某自行办理。2004年9月16日，唐某某与赵某某签订一份《商品房买卖合同》，约定唐某某将涉案房屋以347，000元的价格出售给赵某某等。合同签订后，赵某某随即支付了全部购房款，唐某某也履行了交付房屋义务。2005年11月24日，本院又以（2005）兰法监字第06号民事裁定撤销了先前作出的（2003）兰法执字第26号民事裁定书。对于唐某某要求兰州市房地产管理局撤销给张兰春所颁房屋所有权证行政诉讼一案，兰州市城关区法院于2006年1月18日作出(2005)城行初字第158号行政裁定书，结果是驳回起诉。2009年8月21日，案外人张兰春持有1701室的房屋所有权证起诉赵某某，请求其腾退房屋，该案业经法院终审判决，判决支持了由赵某某向张兰春腾交房屋的诉请。为此，赵某某以唐某某给其转让的房屋存在权利瑕疵，侵害其合法权益，诉至法院，形成本案。另查明，2003年1月24日案外人张兰春取得涉案房屋1701室的房屋所有权证，证号为：兰房（城私）产字第52449号。除此之外，一审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，一、关于上诉人唐某某主张本案商品房买卖合同应当确认为无效合同问题。由于本案被上诉人赵某某之所以与上诉人唐某某签订商品房买卖合同，是基于上诉人唐某某依本院于2004年8月4日作出的（2003）兰法执字第26号民事裁定书将涉案房屋执行归其所有，其向被上诉人赵某某转让该房屋时处于有权处分的状态，该裁定书虽后来又被本院撤销，导致涉案房屋由被上诉人赵某某占有的实际状态与涉案房屋登记的权利人即案外人张兰春形成权利冲突的局面，但对被上诉人赵某某而言，仅仅是不发生物权效力，以该不动产为给付内容的债权合同仍属有效。本案所涉房屋买卖合同并不符合《合同法》第五十二条规定合同无效的情形，故上诉人唐某某关于合同无效的主张不成立，本院不支持。二、关于上诉人唐某某主张不应承担涉案房屋溢价损失的赔偿责任问题。其一、上诉人唐某某在出售该房屋时，应当依据人民法院的法律文书将涉案房屋所有权登记至自己名下后再行处分，这里强调顺位问题，可避免第三方受权利冲突的影响。其二、由于同一物之上不能同时设立两个所有权，被上诉人赵某某作为购买人自身未尽审慎注意义务。而且本案双方在知道或应当知道出现权利冲突时，应本着积极协商退房等事宜为解决问题的合理有效途径，但双方均怠于照此去做，不仅损失进一步扩大，也使得被上诉人赵某某持续长期居住使用涉案房屋至今，亦从中受益。综合以上分析，本院酌定上诉人唐某某应对房屋溢价损失承担55%责任，具体数额为1,175,080元×55%=646，294元，被上诉人赵某某自负45%责任，这样处理更趋于公平合理。三、鉴于已被生效判决确定被上诉人赵某某向案外人张兰春负有腾房义务，致使合同目的无法实现，故被上诉人赵某某要求解除合同的主张成立，应予支持，但一审判决主文中未予表述不当，予以纠正。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，除解除合同在判决主文未表述以及对房屋溢价损失的处理失当予以纠正外，其他结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2016）甘0102民初2661号民事判决主文第一项、第三项及诉讼费负担部分；二、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2016）甘0102民初2661号民事判决主文第二项；三、上诉人唐某某与被上诉人赵某某于2004年9月16日签订的商品房买卖合同予以解除；四、上诉人唐某某赔偿被上诉人赵某某房屋溢价损失646294元，于本判决生效后10日内付清。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。二审案件受理费12026元，由上诉人唐某某负担6614元，被上诉人赵某某负担5412元。本判决为终审判决。审 判 长 张建军审 判 员 白丽娟代理审判员 冯 诚二〇一七年五月十六日书 记 员 卢淑娟 关注公众号“”