（2017）鄂0606民初1582号

裁判日期: 2017-05-16

公开日期: 2017-07-29

案件名称

杨俊超与陈飞鹏房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

襄阳市樊城区人民法院

所属地区

襄阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杨俊超,陈飞鹏

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若��问题的解释（二）：第二十九条第一款

全文

襄阳市樊城区人民法院民事判决书（2017）鄂0606民初1582号原告：杨俊超，男，1966年9月8日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：任帅（杨俊超的外甥），男，1984年8月23日出生，住襄阳市。被告：陈飞鹏，男，1993年8月8日出生，汉族，住襄阳市襄州区。原告杨俊超与被告陈飞鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后，依法适用简易程序审理，于2017年3月28日向被告陈飞鹏送达起诉状。后本案于2017年4月14日公开开庭进行了审理。原告杨俊超的委托诉讼代理人任帅，被告陈飞鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨俊超向本院提出诉讼请求：1.解除双方之间于2014年11月8日所签订的房屋租赁合同；2.被告腾退所租赁的位于汉江路1号的7间约260平方米的房屋；3.被告支付所欠房屋租金104000元及违约金120000元（截至2017年2月28日），共计224000元。2017年2月28日至其腾退房屋时止占用期间的房租及违约金按合同标准予以支付；4.被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2014年11月8日，原、被告双方签订了房屋租赁合同，约定原告将位于樊城区汉江路1号面积约为260平方米的7间房屋租赁给被告使用，租期自2015年1月1日至2017年12月30日止，年租金156000元，每半年支付一次，每逾期一天需支付违约金500元，逾期支付租金超过30天，原告有权解除合同收回房屋。合同签订后，原告按约定将房屋租赁给被告使用，被告支付了租金至2016年6月30日，2016年7月1日后被告未按合同约定支付租金，截止起诉时已拖欠租金达104000元，被告既不支付租金，又不腾退房屋，已属严重违约。原告多次催要，被告未予理会。为维护合法权益，原告特诉至法院。被告陈飞鹏辩称，其于2016年7月1日后向原告的会计交纳了13000元的租金。原告主张的违约金过高。大约在2016年5月份，原告将店里的电停了，导致被告饲养的海鲜死亡，产生了两三万元的损失。因为停电，店内的监控不能使用，店里的一台电脑丢了，当时没有报案。经审理查明，2014年11月8日，原告杨俊超与被告陈飞鹏订立房屋租赁合同，约定杨俊超将位于樊城区汉江路1号建筑面积约260平方米的房屋7间，出租给陈飞鹏，每年租金156000元，租金每半年付一次，即在合同生效后3天内，陈飞鹏支付第一个半年的租金78000元，半年期满后，再支付第二个半年的租金，以此类推。陈飞鹏如逾期支付租金，每逾期一天需支付违约金500元，超过30天，杨俊超有权收回房屋并解除合同。关于押金，双方约定签约时，陈飞鹏须支付押金2万元，合同到期或终止、解除后，在陈飞鹏结清费用后，由杨俊超如数予以返还。双方约定租期自2015年1月1日至2017年12月30日，合同到期后，陈飞鹏有优先续租权。在权利义务方面，双方约定因租用房屋而产生的水费、电费、气费等费用全部由陈飞鹏承担，陈飞鹏应按物价部门规定的价格按表据实计算交给杨俊超，由杨俊超统一与相关部门结算；合同期内，双方均应严格按协议的约定履行，若有违反，应赔偿因违约给对方造成的一切经济损失，并别处赔偿违约金2万元给守约方。同日，双方签订车棚使用协议，达成协议如下：由于杨俊超将原6间车棚无偿给陈飞鹏做厨房、卫生间使用，所以陈飞在原车棚的基础上进行的厨房、卫生间的所有投资归杨俊超所有，以后遇到拆除，补偿归杨俊超所有。其后，杨俊超将房屋交付陈飞鹏用于经营餐馆，陈飞鹏支付租金至2016年7月31日。另查明，2016年5月后，陈飞鹏经营的餐馆一直处于停业状态。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，杨俊超与陈飞鹏订立的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，符合法律规定，属有效合同，对当事人具有法律约束��。陈飞鹏在承租后，应按约定支付租金，而其支付租金至2016年7月31日，按照合同约定，杨俊超有权收回房屋并解除合同。关于解除权的行使，根据合同法的规定，当事人一方依合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。杨俊超未提供证据证明在起诉前已通知解除合同，其迳行起诉要求解除合同，合同解除的时间可以确定为起诉状送达陈飞鹏的时间。故本院确定合同于2017年3月28日解除。基于合同解除的效力，陈飞鹏应腾退返还房屋，并支付合同解除前所欠的租金，并承担合同解除后至腾退房屋之日的按约定租金为标准计算的占用费。鉴于餐馆现在处于停业状态，本院给予陈飞鹏十天时间腾退房屋。关于违约金，根据合同法的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方在房屋租赁合同中约定租金每半年支付一次，每逾期一天需支付违约金500元，已超出实际损失。杨俊超对违约金的主张，应限于以未支付租金为基数的利息损失，本院酌定以年利率6%进行计算。截至2017年4月30日，陈飞鹏未支付的2016年8月1日至12月31日的租金65000元，所产生的违约金为3250元（65000×6%÷12×10）；未支付的2017年上半年的租金78000元，所产生的违约金为1560元（78000×6%÷12×4），以上违约金合计4810元。2017年5月1日后的违约金，应以143000元为基数，按年利率6%，自2017年5月1日起计算。陈飞鹏辩称因杨俊超停电而导致海鲜死亡和电脑丢失，因未提供证据证实，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告杨俊超与被告陈飞鹏订立的房屋租赁合同于2017年3月28日解除；二、被告陈飞鹏于本判决生效之日起十日内向原告杨俊超腾退返还所承租的位于襄阳市樊城区樊城区汉江路1号的房屋7间；三、被告陈飞鹏于本判决生效之日起十日内向原告杨俊超支付所欠租金和占用费（租金和占用费按每月13000元，自2016年8月1日起计算至房屋腾退返还之日止）；四、被告张明华于本判决生效之日起十日内向原告杨俊超支付违约金（违约金分两部分计算，截止2017年4月30日的违约金为3250元，其后的违约金以143000元为基数，按年利率6%，自2017年5月1日起计算至租金付清之日止）；五、驳回原告杨俊超的其他诉讼请求。上述义务逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费4660元，减半收取计2330元，由原告杨俊超负担1060元，被告陈飞鹏负担1270元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费，汇款至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：农行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号：17×××38。上诉人也可以将上诉案件受理费直接交襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。审判员　阮　桥二〇一七年五月十六日书记员　吴文进来源：