（2017）苏01民终3497号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-06-24
案件名称
张超、张新兰与南京利源物业发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京利源物业发展有限公司,张超,张新兰
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终3497号上诉人（原审被告）：南京利源物业发展有限公司，住所地在江苏省南京市江宁经济技术开发区。法定代表人：严陆根，该公司董事长。委托诉讼代理人：龚丽，女，该公司员工。委托诉讼代理人：苏超，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张超，男，1974年7月14日生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区。被上诉人（原审原告）：张新兰，女，1972年7月15日生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：张超（系张新兰丈夫），住江苏省宿迁市宿城区埠子镇杜楼村张*组。上诉人南京利源物业发展有限公司（以下简称利源公司）因与被上诉人张超、张新兰商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院(2016)苏0115民初14642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。利源公司上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人原审诉讼请求实质是要求上诉人利源公司赔偿其损失，但被上诉人对其损失未提供任何证据加以证明，而原审判决未围绕被上诉人的诉讼请求查明相关事实。二、原审判决缺乏法律依据。1、根据司法解释相关规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，而本案双方在合同中已明确约定了逾期交房的标准，故本案不适用该条规定；原审法院未按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准作为定案依据，仅依中介公司的询价结果作为租金标准的认定，缺乏相应法律的依据。2、根据合同法规定，合同约定违约金主要性质在于弥补、填平因一方违约而给另一方遭受的损失，当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当举证证明其所遭受的损失数额，本案中，被上诉人未提交任何损失的证据。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审的诉讼请求，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。张超、张新兰辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实及法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。张超、张新兰向一审法院起诉请求：判令被告利源公司向其支付逾期交房违约金18400元（按每月4000元的标准，自逾期之日即2016年7月1日起计算至2016年11月18日止），并要求被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年月12月30日，张新兰、张超（乙方）与利源公司（甲方）签订《百家湖西花园商品房预售合同》一份，约定由乙方购买甲方开发的南京市江宁区秣陵街道利源中路168号百家湖西花园伦敦城38幢1103室（含跃层）房屋一套（以下简称1103室），房屋建筑面积114.05平方米，总价为1734000元；甲方应于2016年6月30日前交付该商品房；甲方迟延交付该商品房的，应按照甲方迟延交付的实际天数，以5元/天计算，向乙方支付违约金。合同签订后，张新兰、张超向利源公司支付了首付款并办理了按揭贷款手续。利源公司于2016年11月16日向张新兰、张超交付了1103室房屋。1103室房屋所在的38幢房屋已于2016年11月3日报送竣工验收备案，并经南京市江宁区建工局验收合格。另，1103室房屋为3居室，经一审法院向多家中介服务机构询价，百家湖西花园伦敦城3居室房屋的月租金为3200元。一审法院认为，张新兰、张超与利源公司签订的《商品房预售合同》合法有效，应受法律保护，双方均应当遵照履行。双方在合同中约定，利源公司应于2016年6月30日前向张新兰、张超交付房屋，而利源公司未按期交付房屋，系违约行为，应负违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。双方合同约定5元/天的标准过低，张新兰、张超购买的商品房为3居室房屋，张新兰、张超可以参照同地区房屋租金标准即3200元/月向利源公司主张逾期交房违约金。故对张新兰、张超要求利源公司按照4000元/月的标准向其支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院予以部分支持。关于张新兰、张超所提由于房屋存在墙壁空鼓、门损损坏、没有通水、烟道开裂等质量问题故未签字确认收房的主张，一是其对此未举证，二是若存在其所称房屋存在的问题，其可另行向被告公司主张维修等责任，三是其未签字并不影响其实际收房的时间和效果。故关于张新兰、张超主张自2016年7月1日起计算至2016年11月18日的违约金的诉请，一审法院予以部分支持。利源公司已于2016年11月16日向张新兰、张超交付了房屋，故违约金应计算至当日为14507元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、被告南京利源物业发展有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向原告张新兰、张超支付1103室逾期交房违约金14507元。二、驳回原告张新兰、张超的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取116元，由原告张新兰、张超负担19元、被告利源公司负担97元。二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点为：一审认定上诉人向被上诉人支付的逾期交房违约金是否恰当。本院认为，上诉人利源公司与被上诉人张超、张新兰签订的商品房预售合同合法有效，双方应按约履行。因上诉人未在合同约定的期限内向被上诉人交付房屋存在违约行为，故一审判决其向被上诉人承担逾期交房的违约责任，具有事实及法律依据。根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，被上诉人因上诉人延期交房客观上产生不能使用房屋的损失，而双方约定的5元/天的逾期交房违约金标准明显偏低，不足以弥补被上诉人的实际损失。一审法院通过向多家中介机构询价，能够客观反映涉案房屋的租金标准，故一审法院参照询价标准调整上诉人延期交房违约金数额并无不当。上诉人称一审适用法律错误，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，利源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费232元，由上诉人南京利源物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李飞鸽审判员 许云苏审判员 马 帅二〇一七年五月十六日书记员 朱亚芳 来自