（2017）陕0330民初112号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-12-06
案件名称
白娟娟诉凤县农业机械公司、第三人张保文租赁合同纠纷民事一审判决书
法院
凤县人民法院
所属地区
凤县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
白娟娟,凤县农业机械公司,张保文
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十一条
全文
陕西省凤县人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0330民初112号原告:白娟娟。委托代理人：白海，系原告白娟娟父亲。被告:凤县农业机械公司。第三人：张保文。原告白娟娟诉被告凤县农业机械公司、第三人张保文租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用简易程序，由审判员张小斌独任审判。于2017年4月25日公开开庭进行了审理。原告白娟娟及其委托代理人白海、被告凤县农业机械公司法定代表人李彩萍、第三人张保文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白娟娟诉称，原告自2015年租赁被告人位于新民街中段的4号门面房（2018年7月31日到期），用于经营百货商店。2017年3月4日突然听别人说被告将原告租赁的门面房出售他人，于是原告急往被告领导办公室询问，得知被告已于近日在未通知原告的情况下，将原告租赁的房屋卖给他人，原告先后多次央求被告将该房屋卖给原告，已使原告安心经营，遭被告拒绝，为保证原告的法定优先购买权，状诉至法院，请求由原告优先购买被告所有的位于新民街中段的4号门面房，并承担本案诉讼费用。被告凤县农业机械公司辩称，被告凤县农业机械公司是事业单位，企业管理。目前公司已没有经营项目，主要靠收取房屋租金给职工缴纳劳动保险费用。期间，由于房屋租金未按时缴纳，致使不能按期缴纳职工的养老保险和医疗保险。经职工会议研究决定，准备出售一套门面房，以房屋销售款缴纳职工的劳动保险费用。同时考虑到本公司困难职工较多，为解决职工生计问题，经研究决定，房屋出售时，面向内部职工销售。因此，被告将房屋以35万元价格出售给本公司职工张保文，根据《合同法》第230条规定，承租人享有以同等条件优先购买的权利，但本案被告将房屋出售给本公司职工，其职工与原告之间并非同等条件，因此，被告并未侵犯原告的权益，应依法驳回原告的诉讼请求。第三人张保文述称，第三人张保文是被告凤县农业机械公司职工，主要负责租金的收取。原告白娟娟承租的门面房是从他人手中转租，经公司同意而取得承租权。2017年2月28日公司向职工出售门面房时，第三人张保文以35万元价格购买了该门面房，并一次性缴纳了房款，取得了房屋所有权。因此，原告请求不能成立，应予驳回。审理查明，2015年8月1日原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，原告白娟娟租赁被告凤县农业机械公司临街门面房一间（房屋编号4号）；租赁期限为2015年8月1日至2018年7月31日；租金为23000元/年。合同签订后，原告白娟娟即实际入住租赁的门面房，并经营星豆商店。2017年2月21日被告凤县农业机械公司召开职工会议，经研究决定：出售面积最小的一间门面房，原则只卖给公司职工，不对外。一是解决公司职工生计问题，二是目前房屋都正常出租，便于租赁合同继续履行，买房人必须保证公司与租户合同履行期满。2017年2月28日被告与第三人张保文之妻李春红签订《购房合同》及《附加合同》各一份，购房合同约定，李春红购买被告临街门面房一间，计人民币35万元；缴纳办法为一次性缴清。附加合同约定：李春红承诺所购买房屋（4号）必须保证被告与现房屋租赁户白娟娟租赁合同履行期满，即2018年7月31日，中途不得变更使用权、变更房费；从2017年3月1日开始，白娟娟的房租费归李春红所有。合同签订后，李春红向被告支付房款35万元。认定上述事实的证据有：房屋租赁合同、租赁费缴纳收据、会议记录、房屋买卖合同及附加合同、房款收据、结婚证、原、被告及第三人陈述等证据在案佐证。可以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，虽然租赁合同载明：租赁期限为2013年8月1日至2018年7月31日止，但双方当事人一致认为实际约定的租赁期限为2015年8月1日至2018年7月31日止。因此，租赁期限应以当事人实际约定的租赁期限确定。合同签订后，双方当事人应按合同的约定全面履行义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”因此，在租赁期限内被告欲出售租赁房屋，理应提前通知原告，原告在同等条件下，有优先购买权。本案中，被告无证据证明已履行了通知义务，因此，被告违反了法律规定应向原告履行的通知义务。但被告销售其出租的房屋，限定房屋购买人为本公司职工，而房产的处分是所有权人的权利，其将房屋销售给单位职工是其设定的条件，原告对该销售条件不享有异议权与抗辩权。由于原告不是被告单位职工，其将房屋销售给本单位职工与原告明显不处于同等条件之下，故原告的主张不符合优先购买权的条件，其诉讼不能成立。原告诉称，被告销售门面房是向社会公开销售，被告提供的会议记录是被告事后补记，并提供与被告法定代表人的电话录音予以证明。本院认为，因该电话录音不能完整的全面反映通话原貌，且许多内容与本案无关联性。因此，该录音证据不能证明被告销售房屋是向社会公开出售的事实。虽然原告对会议记录的真实性提出质疑，但无其他证据证明，而被告提供的会议记录，其形式上全面、完整，内容上客观反映了出售房屋的条件，本院予以认定，因此，原告意见因证据不足，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，判决如下：驳回原告白娟娟的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告白娟娟承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。审判员 张小斌二〇一七年五月十六日书记员 刘 燕 来自：