（2017）沪02民终4028号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-06-20
案件名称
上海房朝房地产经纪有限公司与徐辉房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海房朝房地产经纪有限公司,徐辉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终4028号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海房朝房地产经纪有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：张世民，总经理。委托诉讼代理人：奚文皓。被上诉人(原审原告、反诉被告)：徐辉，男，1984年5月14日出生，汉族，户籍地四川省。上诉人上海房朝房地产经纪有限公司(以下简称“房朝公司”)因与被上诉人徐辉房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初20236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人房朝公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人徐辉的一审诉请，支持房朝公司的一审反诉请求。事实与理由：第一，双方就上海市房屋(以下简称“系争房屋”)签订的租赁合同是依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。在合同履行期间，徐辉提出要求提前退租，理应依约支付相当于月租金100%的违约金。而在双方交涉期间，徐辉不愿意支付相关款项，房朝公司出于善意先收回系争房屋，避免徐辉退租后房租继续计算的问题。但这并不是一审法院认定的双方经协商对提前解除合同达成了一致意见。第二，房朝公司一审中提供的多张照片显示一个房间内放置了两三张高低铺，可以证明徐辉存在群租行为。第三，徐辉一直声称房屋存在漏水现象，并强调双方是协商解除合同，但徐辉至今没有提供证据证明房屋存在漏水情况。既然徐辉无法证明房屋存在漏水问题，那么协商退租就缺乏事实基础。一审判决背离了“以事实为依据，以法律为准绳”的基本审判原则，严重损害了房朝公司的合法权益。被上诉人徐辉辩称：不同意上诉人的上诉请求。房朝公司无证据证明徐辉存在群租行为。徐辉退租是因为系争房屋漏水影响了正常居住，且徐辉已与房朝公司的工作人员进行了交接。系争房屋漏水并非徐辉使用不当造成的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐辉向一审法院起诉请求判决：1、房朝公司返还徐辉押金5,800元；2、房朝公司返还徐辉剩余租金10,826.67元。房朝公司向一审法院反诉请求判决：1、徐辉向房朝公司支付违约金5,800元；2、徐辉赔偿房朝公司经济损失1,000元。一审法院认定事实：系争房屋系房朝公司代为出租经营的房屋。2016年10月17日，房朝公司(出租人、甲方)和徐辉(承租人、乙方)签订《房天下租房合同》一份，约定房朝公司将系争房屋出租给徐辉，租期自2016年10月20日至2018年8月31日，月租金5,800元；押金5,800元，约定合同解除或期满后除抵扣乙方应付的费用、租金以及应承担的违约责任外，剩余部分如数返还。合同第六条关于“房屋的维护及维修”约定：甲方承担房屋及附属物品、设备设施因老化产生的维护、维修事宜；乙方承担房屋及附属物品、设备设施因使用不当或人为损坏造成的维护、维修事宜，如因乙方不合理使用造成房屋及附属物品、设备设施损坏、故障的，乙方应负责维修、承担维修费用或承担相应赔偿责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，徐辉向房朝公司支付押金5,800元及三个月的租金17,400元，房朝公司向徐辉交付房屋，徐辉按约入住。2016年11月20日，徐辉向房朝公司反映卫生间漏水至楼下住户。2016年11月23日，徐辉搬离系争房屋。房朝公司工作人员吴登全出具“收条”一张，明确“今收到，房租截止日2016.11.23”。2016年12月8日，因房朝公司拒绝退还押金及剩余租金，徐辉诉至一审法院，要求判如诉请。2016年12月18日，房朝公司将系争房屋另行出租给他人，租期一年，约定月租金为5,600元。一审审理中，房朝公司提起反诉请求如上。一审法院认为：徐辉与房朝公司签订的《房天下租房合同》系双方当事人真实意思表示，应为有效，当事人应当遵守。徐辉因房屋漏水要求提前退租，因徐辉已搬离系争房屋，房朝公司已另行出租，且称如今并不漏水，双方当事人也未提供相关的证据来证明漏水的原因，故租赁期间房屋漏水的原因系房屋设施老化还是人为使用不当，已难以查清；鉴于房朝公司接收了房屋并同意房租算至2016年11月23日，故应视为双方经协商对提前解除合同达成一致意见。故徐辉要求房朝公司返还租赁押金和房租截止日后的租金，予以支持；房朝公司要求徐辉承担提前解除合同的违约责任，不予支持。对漏水造成楼下住户的经济损失，由一审法院酌情确定双方的赔偿责任。至于徐辉是否有群租的违约行为，房朝公司仅凭照片，证据显属不足，难以采信。据此，一审法院作出判决：一、房朝公司应于判决生效之日起十日内退还徐辉剩余房租10,826.67元；二、房朝公司应于判决生效之日起十日内返还徐辉租赁押金5,800元；三、徐辉应于判决生效之日起赔偿房朝公司800元；四、房朝公司其余反诉请求，不予支持。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：双方当事人对于系争房屋在徐辉租赁期间曾经发生漏水，并影响到楼下住户这一事实并无争议，只是对于漏水的原因存在分歧。而徐辉已搬离系争房屋，房朝公司亦已将系争房屋另行出租给他人，故系争房屋在徐辉租赁期间发生漏水的原因究竟是设施老化还是使用不当，已难以查清。在这种情况下，考虑到房朝公司在漏水情况发生后的几天内即接收了系争房屋，并同意房租算至2016年11月23日，一审法院认为可视作双方经协商对提前解除合同达成了一致意见，并无不当。房朝公司称双方仅是交接房屋，停止计算房租，并未对徐辉提前解除合同的违约责任达成一致意见，故房朝公司仍有权要求徐辉承担违约责任。但首先，从双方交接房屋时形成的“收条”内容来看，房朝公司的工作人员只写明了房租截止日，并未提及违约责任还需另行协商的问题；其次，本案中虽然存在提前解除合同的事实，也同时存在发生在先的房屋漏水情况，且现有证据尚不足以证明是因徐辉使用不当导致漏水并提前解除合同，故房朝公司的上述说法，不能成立。此外，房朝公司主张徐辉存在群租行为，但房朝公司提供的证据尚不足以证实徐辉存在群租行为，且在租赁期间及解除时，是否群租并非双方争议的解除理由，故房朝公司以此认为徐辉违约的意见，依据不足，本院难以采纳。综上所述，房朝公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费216元，由上诉人上海房朝房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 卢薇薇审判员 余 艺审判员 邬海蓉二〇一七年五月十六日书记员 陈 洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注微信公众号“”