（2017）沪01民终4731号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-06-22
案件名称
上海金盛家居市场经营管理有限公司诉麻承相房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海金盛家居市场经营管理有限公司,麻承相
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终4731号上诉人（原审被告）：上海金盛家居市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区银都路2988号1幢202室。法定代表人：王德斌，董事长。委托诉讼代理人：付先来，公司员工。被上诉人（原审原告）：麻承相，男，1962年12月28日出生，汉族，住浙江省三门县。委托诉讼代理人：潘建强，上海山田律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，上海山田律师事务所律师。上诉人上海金盛家居市场经营管理有限公司（以下简称金盛公司）因与被上诉人麻承相房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初23951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月9日公开开庭审理了本案。上诉人金盛公司之委托诉讼代理人付先来，被上诉人麻承相之委托诉讼代理人潘建强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金盛公司上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判按其欠付租金本金金额的30%计算违约金。事实和理由：上诉人欠付租金是事实，但一审判决的违约金过高，而且商铺已经在2017年1月1日返还给了被上诉人，请求改判上诉人无需返还房屋。被上诉人麻承相辩称，违约金已经比合同约定降低了很多，完全合理，一审判决正确，房屋确实已经在2017年1月1日收回，要求维持原判。2016年8月15日，麻承相诉至一审法院，请求判令：1、解除麻承相与金盛公司于2007年12月21日签订的《商铺租赁合同》（合同编号M36-102-26）；2、金盛公司支付麻承相自2016年1月1日起至2016年6月30日止的商铺租金人民币18,015.50元（以下币种相同）；3、金盛公司向麻承相支付违约金30,000元。一审中，麻承相变更诉讼请求，表示基于双方签订的《商铺租赁合同》租赁期已届满，故不再要求判令解除合同，要求：1、金盛公司向麻承相返还承租的商铺；2、金盛公司向麻承相支付以年租金36,031元计，自2016年1月1日起至2016年12月31日止的租金；3、金盛公司向麻承相支付违约金30,000元。一审法院认定事实：上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权人为麻承相等人，总建筑面积907.04平方，其中麻承相所占的产权建筑面积两处各为52.49平方米。2007年12月19日，麻承相（出租方、签约甲方）与金盛公司（承租方、签约乙方）签订《商铺租赁合同》（合同编号：M36-102-26）一份，约定：甲方将其坐落在上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室商铺出租给乙方经营，其中甲方拥有该商铺（52.49/907.04）的权利份额，乙方支付租金的建筑面积为78.346平方米；甲方出租商铺的期限为10年，自2007年1月1日至2016年12月31日止，租赁期满，甲方有权收回该商铺，乙方应如期返还；双方约定租金标准以建筑面积核计，其中2014年1月1日至2016年12月31日合计年租金36,031元；每三个月为一个支付期，乙方应于每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日之前向甲方支付各期段租金，租金为含税租金，相关税收由甲方负责承担，甲方领取租金时应向乙方提供由税务部门开具的租赁发票。合同第13条第7款约定，甲、乙双方应认真履行本合同中的各自义务，有下列情形的，即对对方构成实质性违约，违约方应向对方支付200,000元违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：乙方逾期支付商铺租金超过三个月，甲方在追索乙方违约金及损失的同时，还有权提前解除本商铺租赁合同。同日，麻承相与金盛公司还签署《商铺租赁合同补充协议》一份，约定了甲方委托乙方代开租赁发票。乙方按期将租金代扣税金后汇入由甲方指定的上海市交通银行账号等；另载明，鉴于甲方商铺多人权属的特殊情况，甲方出租给乙方商铺的具体位置见附图，暂定位置号为XX号XX路XX弄XX号XX、XX室—XX。上述合同签订后，麻承相按约向金盛公司交付了商铺，但金盛公司在履行合同过程中拖延支付租金，至今未向麻承相支付自2016年1月1日起的租金，因催讨无果，故麻承相诉至法院。一审中，麻承相当庭表示同意根据合同约定由金盛公司在支付租金时扣除相应的税金。一审法院认为：麻承相与金盛公司签订的《商铺租赁合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，且未违反相关强制性法律规定，应属有效，双方均应信守并依约履行。本案合同履行过程中，金盛公司至今未向麻承相支付自2016年1月1日起的租金，其行为显已构成违约，理应承担相应的违约责任。根据合同第13条第7款的约定，金盛公司逾期支付商铺租金超过3个月，即对麻承相构成实质性违约，麻承相有权解除合同及由金盛公司向麻承相支付租金损失及承担200,000元违约金，现因合同期届满，麻承相主张由金盛公司向其返还承租商铺及由金盛公司向其支付承租期内的拖欠租金，一审法院应予支持。关于金盛公司提出支付的租金金额应扣除相应税金的辩护意见，一审法院注意到，双方约定麻承相委托金盛公司代开租赁发票，金盛公司按期将租金代扣税金后汇入麻承相指定的上海交通银行账号内，现因金盛公司目前尚未发生租金代扣税金的事实，且麻承相亦明确表示在金盛公司向其支付租金时愿意扣除该部分应缴税金，故对于金盛公司代扣税金之问题由双方另行处理。对于麻承相自愿将合同约定的200,000元违约金调整为30,000元的诉请，由于违约金兼具惩罚性和补偿性，一审法院综合考虑金盛公司拒付租金的主观恶意、违约时间的长短、对麻承相造成的实际损失以及当前房屋租赁市场的经营状况等因素，酌情认定本案的违约金以20,000元计取。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，于二〇一七年一月十一日作出判决：一、金盛公司于判决生效之日起十日内向麻承相返还双方于2007年12月21日签订的《商铺租赁合同》（合同编号为M36-102-26）中的承租商铺；二、金盛公司于判决生效之日起十日内向麻承相支付以年租金36,031元计，自2016年1月1日起至2016年12月31日止的商铺租金；三、金盛公司于判决生效之日起十日内支付麻承相违约金20,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费725.40元（已减半收取），由麻承相负担109.86元，由金盛公司负担615.54元。二审中，上诉人提交了搬迁公告与交接协议书，用以证明房屋已经返还给被上诉人。被上诉人发表质证意见称，公告没有看到过，不予认可。交接协议真实性予以确认。本院经审查认为，搬迁公告的真实性无法确认，不予采纳；交接协议书的真实性可以确认，予以采纳。经本院审理查明，上诉人与被上诉人于2017年1月1日签署交接协议书，确认房屋已经由被上诉人收回。一审法院认定其余事实无误，本院予以确认。本院认为，双方签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。上诉人拖欠租金，已经构成违约，理应按约支付违约金。一审法院认定的违约金已经低于合同约定标准，认定金额并无不当。上诉人称一审认定的违约金过高，无事实依据，本院不予支持。关于房屋交接的问题，鉴于双方当事人已经在一审期间实际完成了房屋交接，故上诉人无需再履行房屋返还义务。综上所述，一审法院判决除房屋返还问题外，均是正确的。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初23951号民事判决第二、三项；二、撤销上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初23951号民事判决第一项；三、驳回麻承相的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币725.40元（已减半收取），由麻承相负担109.86元，由上海金盛家居市场经营管理有限公司负担615.54元。二审案件受理费人民币300元，由上诉人上海金盛家居市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈 强代理审判员 何 建审 判 员 李 兴二〇一七年五月十六日书 记 员 刘晓静附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 关注微信公众号“”