（2017）川0402民初1384号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2018-05-31
案件名称
贾红与李建刚租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
攀枝花市东区人民法院
所属地区
攀枝花市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贾红,李建刚,谭金明
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百三十二条，第二百三十六条
全文
四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0402民初1384号原告:贾红,女,汉族,1974年2月23日出生,住成都市锦江区。委托诉讼代理人向华，四川三才律师事务所律师。执业证号：15104200610658348。委托诉讼代理人范国勋，四川三才律师事务所律师。执业证号：15104201310522688。被告:李建刚,男,汉族,1979年8月27日出生，现住攀枝花市东区。委托诉讼代理人：辛淑芬，四川极宇律师事务所律师。执业证号：15104200511734852。第三人：谭金明，男，汉族，1962年11月12日出生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：尚存良，四川东荣律师事务所律师。执业证号15104201310339206。原告贾红与被告李建刚、第三人谭金明租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾红委托诉讼代理人向华，被告李建刚委托诉讼代理人辛淑芬，第三人谭金明委托诉讼代理人尚存良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贾红向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间的租赁合同关系。2、判令被告立即向原告返还位于攀枝花市东区东方新天地A3-3号房屋。3、判令被告向原告支付欠付的租金110000元，承担违约金50000元，承担律师费10000元，共计170000元。4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告系位于攀枝花市东区东方新天地A3-3号房屋（以下简称：该房屋）所有权人，因在外地工作，特委托第三人谭金明出租及管理该房屋。2015年5月1日，经原告同意，谭金明与被告签订了《房屋租赁合同》。合同约定，原告将该房屋出租给被告从事经营活动，被告向原告交纳保证金60000元；租赁期限为一年；租金为每月壹万元，先付后用，逾期未付视为违约，需按合同约定承担违约责任。此后，谭金明依照合同约定，将该房屋交付给被告使用，被告支付了保证金60000元及一年的租金。租赁期届满后，被告一直占有和使用该房屋至今，并以资金紧张为由，一直拖延未付期间的租金。原告认为，被告在租赁期届满后仍占有和使用该房屋至今，双方形成了不定期租赁合同关系；而被告却在占有和使用该房屋的情况下，拒不支付租金，已经构成违约，应当承担违约责任。故为维护其合法权益，诉至法院。被告辩称，原告所述房屋租赁事实属实。但被告履行的是代理行为，是代理实际使用该房屋的三个合伙人租赁的该房屋，被告主体不适格。租赁合同期限届满后，合同就已经解除，被告要求返还房屋，是原告不验收。被告没有违约，即便要承担责任，也应该由实际使用人来承担责任。请求驳回原告的诉讼请求。第三人述称，原告所述属实。第三人受原告委托，将该房屋出租给被告，被告租赁该房屋后交由谁使用，与本案无关。被告提出的合伙事宜原告不清楚，被告也未出具过代理手续。请求判令如原告所述。对双方无争议的事实，本院予以确认：原告系位于攀枝花市东区东方新天地A3-3号房屋（以下简称：该房屋）所有权人，因在外地工作，遂委托第三人谭金明出租及管理该房屋。经原告同意，谭金明于2015年5月1日与被告签订了《房屋租赁合同》。合同约定，原告将该房屋出租给被告从事经营活动；租赁期限为一年，租赁时间从2015年5月1日至2016年4月30日止；被告在签订合同时一次性支付原告十二个月租金120000元（每月10000元）及保证金60000元,剩余租金于每年的5月1日前付清，逾期未支付，原告可书面通知被告解除合同，被告应向原告按月租金的五倍支付违约金，给原告造成损失的还应赔偿造成的所有损失（含实现损失赔偿的公证费、律师费、诉讼费、交通费等所有费用），保证金不再退还；租赁期满，如需继续承租该房屋，被告应于租赁期届满前两个月，向原告提出请求，与原告重新协商一致签订新的租赁合同，如不愿续租或原告不愿再出租的，被告应在2016年5月2日24时前返还该房屋；被告逾期返还房屋，原告可书面通知被告解除合同，被告应向原告按月租金的五倍支付违约金，给原告造成损失的还应赔偿造成的所有损失（含实现损失赔偿的公证费、律师费、诉讼费、交通费等所有费用），保证金不再退还。合同还对该房屋的使用要求、房屋返还、合同终止等进行了约定。此后，被告支付原告十二个月租金120000元及保证金60000元，原告将该房屋交给被告使用。合同期限届满后，双方未按照合同约定重新签订租赁合同，被告也未将该房屋返还原告，仍占有和使用该房屋至今。对双方争议的,被告主体是否适格，被告签订租赁合同租赁是否是代理行为，代理实际使用该房屋的三个合伙人租赁的该房屋。原告向本院提交如下证据：原、被告及第三人身份证复印件、该房屋所有权证书、《房屋租赁合同》、原告给第三人出具的委托书、四川省攀枝花市东区人民法院（2017）川0402民初122号之一号《民事裁定书》，拟证明被告是本案适格主体。被告对上述证据真实性无异议，但认为《房屋租赁合同》中已经注明经营名称，证明原告是清楚房屋的实际经营使用人不是被告的；合同约定承租人逾期未撤离，应放弃房屋内所有物品，现房屋内装修及物品价值500万元，原告也没有把这些物品拿走，证明原告知道装修及物品不是被告的。本院认为，原告的上述证据真实合法，能够证明原、被告双方的租赁合同关系，本院予以确认。被告提出的，《房屋租赁合同》有注明经营名称，合同到期后原告没有拿走租赁房屋内的物品，能够证明原告清楚房屋的实际经营使用人不是被告，其理由不能成立，即便理由成立，也不影响原、被告双方的租赁合同关系。被告对其主张的，本案被告应当是实际使用该房屋的三个合伙人，向本院提交如下证据：《收条》两份、农业银行业务回单、《借款合同》、《入伙协议》、报销凭证等，拟证明房屋的实际经营使用人是游元忠、张兵等三个合伙人，与被告无关，被告是代理人。原告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可。本院认为，被告的上述证据即便真实合法，其证明的也只是被告与案外人游元忠、张兵等是否存在合伙关系的问题，不能证明被告是代理合伙人与原告签订租赁合同。被告对其主张的，租赁合同期限届满后，被告要求返还房屋，是原告拒不验收，致使双方拖延至今，未向本院提供证据。并且,双方在《房屋租赁合同》中约定：“返还时，乙方将属于其所有的物品全部撤离（逾期未撤离的视为乙方无偿放弃）……”，而被告当庭陈述：“现房屋内装修及物品价值500万元”，与被告的上述主张相矛盾。故对其主张，本院不予采信。综上所述,本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同期限届满后，双方未按照合同约定重新签订租赁合同，被告未将该房屋返还原告，至今仍占有和使用该房屋，原告也未提出异议。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。据此，被告理应按照《房屋租赁合同》约定的，每月10000元的标准，支付占用该房屋期间的租金。原告主张的，2015年5月至2016年3月共11个月的租金110000元，符合双方约定，且不违背相关法律规定，本院予以支持。原告主张，被告在占有和使用该房屋的情况下，拒不支付租金，已经构成违约，应当承担违约责任，故要求被告按月租金的五倍支付违约金50000元，赔偿给原告造成损失（律师费）10000元的诉讼请求，因双方在《房屋租赁合同》约定明确，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故原告要求判令与被告解除合同，以及判令被告返回租赁房屋，符合相关法律规定，本院予以支持。被告提出主体不适格；租赁合同期限届满后，合同就已经解除，被告要求返还房屋，是原告不验收，与本案查明事实不符，对其主张本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除贾红与李建刚签订的《房屋租赁合同》。二、李建刚于本判决生效之日起二十日内，返还贾红的位于攀枝花市东区东方新天地A3-3号房屋。三、李建刚于本判决生效之日起十五日内支付贾红租金110000元、违约金50000元、损失费10000元，共计170000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1850元，由李建刚承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员 贾幼蔓二〇一七年五月十六日书记员 王 叙 搜索“”