（2017）豫0108民初679号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-07-03
案件名称
闫征与弓彦军房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市惠济区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
闫征,弓彦军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0108民初679号原告：闫征，男，1978年5月4日生，汉族。被告：弓彦军，男，1991年1月15日生，汉族。委托诉讼代理人：赵长林，法律服务所法律工作者。原告闫征诉被告弓彦军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫征、被告委托诉讼代理人赵长林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租赁合同违约金19116元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月，原、被告签订《租房合同》一份，将原告位于郑州市某小区房屋出租给被告使用，双方约定不得欠交房租及物业费，不得擅自转租、转借，否则，原告有权终止合同，收回房屋，且被告应承担合同总租金的20%的违约金。租赁期间，被告不但未按时依约定支付房租、物业费、水电费等费用，还在未经原告同意的情况下，将房屋转租他人。原告自2016年10月得知被告多重违约后，协商未果。为维护原告的合法权益，现起诉来院。被告辩称，1.本案中被告没有违约，原告系根本违约人，原告将涉案房屋出售他人，而没有告知被告，侵害了被告对涉案房屋的优先购买权，原告应承担租赁合同中约定的对等违约责任；2.涉案房屋出租时系毛坯房，被告出资装修，原、被告于2016年11月29日签订了房屋交还协议，该协议是房屋租赁合同的终止协议，双方就房屋的债权债务已经结清，再无其他纠纷；3.引起本案诉讼的原因是原告拒绝支付房屋交还协议中约定35000元，进而双方出现摩擦，甚至打架报警，原告因怨气才提起诉讼。请法院查清事实，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院依据当事人陈述，结合有效证据，对本案事实确认如下：2015年2月，原、被告签订《租房合同》一份，主要约定：一、原告将位于郑州市某房屋出租给被告使用；二、租赁期限共5年，自2015年3月1日起至2020年2月29日止；三、每月租金1500元，按年付款，每年提前10天付款；四、租赁期间，未经原告书面同意，被告不得擅自转租、转借承租房屋；五、在租赁期内，被告有下列情形之一的，原告有权终止合同，收回房屋，被告应向原告支付合同总租金的20%作为违约金：1.未经原告书面同意，被告擅自将房屋转租、转借他人使用的；2.未经原告同意，被告擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经原告通知，在规定期限内仍未纠正并修复的；3.擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；4.拖欠房租累计一个月以上的；六、租赁期内的水电费、燃气费、物业费由被告承担，不得拖欠；……。合同签订后，原告将涉案房屋交给被告使用，被告于2016年3月26日向原告交纳了第二年的房租。2016年10月，原告因出售涉案房屋等原因通知被告腾退房屋，同年11月29日，原、被告经协商签订《房屋交还协议》一份，该协议主要约定：一、被告应于协议签订当日将房屋清空并交还原告，房屋中被告租赁期间新增的装修、设备、未清空物品归原告所有；二、物业管理、水、电、煤、有线电视等费用，自房屋交还日前未支付和未结算的由被告负担，交还日后由原告负担；三、原告承诺退还被告租赁期间装修及增设设施费、已交未住租金、房租押金共计35000元；四、房屋交还协议自双方签字或盖章之日起生效。另查明，在签订《房屋交还协议》时，原告对被告逾期交纳房租、拖欠物业费、水电费等事实已知晓。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同，合同解除后，双方就该合同所涉的权利义务终止。本案中，原、被告在租赁合同履行期间签订《房屋交还协议》，表明双方以协商的方式解除了《房屋租赁合同》，该交还协议是对租赁合同的全面清理，租赁合同因交还协议的生效而终止。签订《房屋交还协议》时，原告在已明知被告存在逾期交纳房租、拖欠物业费、水电费等事实的情况下，未在交还协议中对违约情形及违约责任的承担进行明确，应视为其放弃了该项权利。租赁合同解除后，原告依据该合同要求被告承担违约责任，有违诚实信用原则，也不利于交易秩序的稳定，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行驶权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”规定，判决如下：驳回原告闫征的诉讼请求。案件受理费278元，减半收取计139元，由原告闫征负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并自上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 吕岳督二〇一七年五月十六日书记员 袁扬扬 微信公众号“”