（2017）苏0722民初1033号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-09-01
案件名称
李兴胜、李爱花与孟祥岩、李堂英房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
东海县人民法院
所属地区
东海县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李兴胜,李爱花,孟祥岩,李堂英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0722民初1033号原告:李兴胜,男,1959年7月19日出生,汉族,住东海县。原告:李爱花,女,1964年12月4日出生,汉族,住址同上。二原告委托代理人李启洋，江苏连云港吉祥法律事务所法律工作者。被告:孟祥岩,男,1969年4月22日出生,汉族,住东海县。被告:李堂英,女,1961年6月10日出生,汉族，住址同上。原告李兴胜、李爱花与被告孟祥岩、李堂英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其代理人、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求为：依法判令被告支付剩余房屋价款9万元及利息（按年利率36％计算至还清款为止）或返还位于江苏省东海县牛山镇张庄新区191号房产并给付租金或折旧费10万元；被告承担诉讼费用。事实与理由：2013年6月7日，原、被告签订房屋买卖协议，约定：原告将其位于牛山镇张庄新区191号房产建筑面积260平方米出卖给被告，价款39万元。原告按照约定履行了交付义务，被告尚欠9万元至今未付。该房产的一层装饰有原告出资完成，除内门之外。合同特别约定，如被告不按时支付余款，房屋的所有权属于原告，即便被告装潢、增设他物（不可移动的物体）也属于原告。因此，原告有权收回该房产，无须退回已收房款。为维护原告的合法权益，诉至法院，请支持原告的诉讼请求。二被告辩称，如果能办证，办证给我们就会把钱给他们。如果没有证，这个房子始终就不是我们的，我们对房子就没有处置权。本院经审理认定的事实如下：二原告系牛山街道张庄村村民、二被告系东海县曲阳乡的农村村民，分别系夫妻关系。2013年6月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋买卖（土地使用权转让）合同书》，约定：一、甲方将其位于牛山镇张庄新区191号房产建筑面积260平方米出卖给乙方，价款39万元。二、乙方首付甲方现金20万元，余款19万元，2015年12月1日－30日前付清。三、特别约定：如乙方不按时支付余款，房屋（土地使用权）所有权属于甲方，即便乙方装潢、增设它物（不可移动的物体）也属于甲方，如甲方违约需支付乙方违约金20万元。四、本合同自双方签字或捺手印之日生效。五、本合同未尽事宜，双方可以补充，补充的协议与合同具有同等法律效力，本合同一式二份，甲乙双方各执一份。涉案房屋所涉土地系集体所有，没有办理房产证。合同签订后，被告支付了先期20万元购房款并出具了19万的欠条，内容如下“欠条今欠李兴胜房款拾玖万元正，定于2015年12月30日前付清”。原告将房屋交付给了被告，被告入住。后被告又支付了10万元购房款给原告，尚欠9万元未付。房屋出卖前，原告进行了部分装修；被告入住后，又进行了装修，但庭审中，双方对各自装修了哪些各执一词。2016年二原告曾将二被告诉至本院，开庭审理后，原告申请了撤诉，本院予以允许。在该次庭审中，关于装修问题，被告明确表示：“装修了，不到5万元，具体花费多少没有计算。”上述事实有当事人陈述、房屋买卖合同书、欠条等证据予以证明。庭审中，关于房产证事宜，双方陈述如下：当时是否承诺办理房产证原告：没有。被告：承诺了。还说不要过户费。买房子肯定是要谈过户的。在庭审中，被告明确表示：我不主张退房，我想原告办证给我。没有证我卖不掉。原告表示：给付9万元，及利息，如果被告不付，就返还已付的房款并扣除适当折旧费用。本院认为，根据合同法的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原、被告之间所签订的《房屋买卖（土地使用权转让）合同书》的买卖标的物不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权。原、被告所签订的合同书违反我国有关法律、法规强制性规定，应认定为无效协议。根据合同法的规定，合同无效后，应当返还财产。原告收取的被告的购房款30万元应当返还给被告，被告应当将房屋腾空后交付给原告。因合同无效双方均有过错，本院酌定，被告居住了涉案房屋导致原告的租金损失与原告收取的30万元导致被告的利息损失相抵；关于被告的装修，被告没有举证其装修支出的费用，在之前的庭审中陈述称不到5万元，本院酌定按照5万元计算，装修如拆除将会造成不必要的损失，装修部分应当维持现状交付给原告，因装修会贬损，合同无效双方有过错，原告补偿4万元装修款给被告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原、被告于2013年6月7日签订的《房屋买卖（土地使用权转让）合同书》无效；二、被告孟祥岩、李堂英于本判决生效后10日内将位于东海县牛山街道张庄新区191号房产腾空后按现状交付给二原告；三、原告李兴胜、李爱花于本判决生效后10日内将收取的30万元购房款返还给二被告；四、原告李兴胜、李爱花于本判决生效后10日内补偿4万元装修款给二被告；五、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2300元，由二原告负担1150元，由二被告负担1150元（已由原告垫付，二被告于本判决生效后10日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时自提交上诉状之日起七日内，向本院预交上诉案件受理费2300元。收款人：连云港市中级人民法院，开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，帐号44×××944，也可到农行东海县支行营业厅缴纳。先到本院立案庭开具交款票据，然后到上述指定银行交款，交款后将票据交至本院立案庭。逾期不交，则报江苏省连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。依照《中华人民共和和国合同法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员 井西华二〇一七年五月十六日书记员 霍学聪上诉须知：根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力 关注公众号“”