（2016）云2524民初841号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-07-03
案件名称
红河州通达建筑安装工程有限公司与红河州大地锦德房地产开发有限公司、云南大地市政工程有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
建水县人民法院
所属地区
建水县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
红河州通达建筑安装工程有限公司,红河州大地锦德房地产开发有限公司,云南大地市政工程有限公司,杨晓波
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条，第八十四条
全文
云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2016）云2524民初841号原告：红河州通达建筑安装工程有限公司，住所：云南省红河州蒙自市。法定代表人：杨和安，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨斌，云南红河谷律师事务所律师。被告：红河州大地锦德房地产开发有限公司，住所：云南省石屏县。法定代表人：郭学良，系公司董事长。被告：云南大地市政工程有限公司，住所：云南省昆明市盘龙区。法定代表人：郭学良，系公司董事长。被告：杨晓波，男，1972年2月28日生，汉族，红河州大地锦德房地产开发有限公司职工，住云南省昆明市石林彝族自治县。三被告共同委托诉讼代理人：杨永春，云南新洋务律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：夏明友，云南新洋务律师事务所律师。原告红河州通达建筑安装工程有限公司（以下简称通达公司）与被告红河州大地锦德房地产开发有限公司（以下简称大地锦德公司）、云南大地市政工程有限公司（以下简称大地市政公司）、杨晓波合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告通达公司的委托诉讼代理人杨斌及被告大地锦德公司、大地市政公司、杨晓波的共同委托诉讼代理人杨永春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告通达公司向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告大地锦德公司签订的《商品房购销合同》及《抵款协议》；2.由三被告共同赔还原告购房抵债款2843144.33元，并支付按照中国人民银行公布的同期流动资金贷款基准年利率6%计算的利息（从2013年8月21日至2016年5月4日期间利息为461751.68元；以后至款还清之日止的利息按照实际占用天数计算）；3.三被告支付原告违约金20万元。事实和理由：被告大地锦德公司、大地市政公司系关联公司，其法定代表人均为郭学良。2012年，原告与大地市政公司因建设工程承包合同纠纷一案，经法院判决由大地市政公司支付原告工程款1843144.33元及损失170000元。因大地市政公司无法按判决偿还原告工程款及损失，经协商，原告同意由大地锦德公司代大地市政公司偿还原告工程款，并放弃了赔偿损失的要求。2013年8月19日，原告与大地锦德公司签订了《抵款协议》，协议约定，大地市政公司欠原告的工程款，大地锦德公司用其开发的位于建水县××小区××栋商业楼作价2843144.33元充抵欠款，扣减充抵的欠款1843144.33元后，原告需在3个工作日内一次性支付被告购房款差额100万元；在原告付清差额后，双方须对用于抵债的房屋签订《商品房购销合同》，被告大地锦德公司应于签订合同后3日内将房屋实际交付给原告使用，并在大地锦德公司完善房屋手续后90日内向房屋产权登记机关申报办理房屋产权登记手续。用于抵债的房屋因被告大地锦德公司为获得资金周转，在抵债出卖给原告之前，将该房以销售给公司职工被告杨晓波的名义，向银行按揭贷款，贷款归被告大地锦德公司使用，贷款由公司负责偿还。被告大地锦德公司在与原告签订《抵款协议》、《商品房购销合同》时，承诺尽快归还杨晓波名下的按揭贷款，保证按期为原告办理房屋的产权登记手续，土地使用权证过户手续。原告按约定支付差额购房款后，与大地锦德公司签订了《商品房购销合同》，但大地锦德公司未按约定在签订合同后3日内将房屋交付原告使用，直到2014年3月，才将房屋交付，至今也未为原告办理房屋产权登记手续，土地使用权过户手续。被告大地锦德公司辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回。一、被告大地锦德公司已经履行了合同的主要义务，原告无权要求解除合同。双方签订的《抵款协议》第四条约定，至本协议签订之日起，建水县××小区××栋商业楼属于原告所有。且双方在同日按照抵款协议的约定签订了《商品房购销合同》，被告于2014年3月已将涉案的房屋交付原告管理使用至今。二、按照法律规定解除权应该在1年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。双方签订合同至今已三年有余，原告已丧失合同解除权。三、原、被告已经按协议签订了《商品房购销合同》，合同约定单方提出解除合同或者变更合同约定的，提出方支付对方房屋总价的20%作为违约金，方可解除合同，故原告要求支付利息和违约金的诉讼请求依法不能成立。被告大地市政公司辩称，双方当事人已经通过签订还款协议由大地锦德公司偿还欠款，债务已经转移，因此，被告大地市政公司不具有本案适格的主体资格，且原告的起诉已超过讼时效。被告杨晓波辩称，其不是合同的相对方，也不是担保人，不具有适格的诉讼主体资格；其以自己的名义用涉案房屋进行抵押贷款，是为了完成公司安排的贷款任务，其并未实际出资购买房屋，也未实际偿还过借款，一直由公司进行偿还。只要公司将银行的贷款关系处理好，愿意协助办理房屋过户等各种手续，其余事项与其无关。本院经审理认定事实如下：被告大地锦德公司、大地市政公司的法定代表人均系郭学良，被告杨晓波系大地锦德公司的员工。2012年12月6日，经云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院（2012）红中民二初字第161号民事判决书，判决由被告大地市政公司支付原告通达公司工程款1843144.33元及损失17万元。2013年3月12日，以原告通达公司为甲方，被告大地市政公司为乙方签订了《还款协议》，协议约定：鉴于乙方资金困难，甲方自愿放弃（2012）红中民二初字第161号民事判决书所判决的损失费17万元；乙方所欠甲方的工程款1843144.33元，由大地锦德公司代为分两次清偿。分别于2013年10月1日前还款843144.33元，余款于2013年12月31日前清偿；若乙方到期不能还清，承担银行同期贷款四倍利率。最后乙方签章处为大地锦德公司。2013年8月19日，以原告通达公司为甲方，被告大地锦德公司为乙方签订《抵款协议》，协议约定：依据法院的判决书及双方签订的《还款协议》，确定乙方欠甲方1843144.33元，由乙方用其名下位于建水县××小区××栋商业楼进行充抵欠款；用于充抵欠款的该房屋总价确定为2843144.33元。欠款充抵后，甲方将差额款100万元于协议生效后，3个工作日内一次性支付给乙方；甲方支付差额款后，乙方必须和甲方签订用于抵款房屋的《商品房购销合同》。该房现由乙方员工杨晓波按揭贷款中，待乙方为其偿还清银行贷款后，由乙方到该县房屋产权登记处办理备案登记，并开具该房屋的销售不动产统一发票，时间为90个工作日内。若乙方在规定时间内不能为其办理售房手续，视为乙方违约，将承担甲方支付给乙方款项（100万元）的20%的违约金。自本协议签订之日建水县××小区××栋商业楼的所有权属于甲方所有，乙方不得再进行任何形式的交易和租赁；甲、乙双方签订《商品房购销合同》后，3个工作日内将该房屋实际交付给甲方使用；本协议一式两份，双方各执一份，自双方盖章后生效。同日，以被告大地锦德公司为甲方（商品房出卖人），原告通达公司为乙方（商品房买受人）就建水县××小区××栋商业楼签订《商品房购销合同》（合同未编号），合同约定：该商品房总价款为2843144.33元；房屋的参考套内建筑面积为189.75平方米，公摊面积54.448平方米，建筑面积244.198平方米；乙方一次性付清房款；双方在签订合同三天内，乙方付清房款，甲方把房屋交给乙方使用，在甲方完善房屋手续后起90天内向房屋所在地的县级以上房地产产权登记机关申报房屋产权登记；统一由甲方配合乙方办证，办证费用，由购房方负责交纳。当日，原告通达公司出具收到被告大地锦德公司工程款1843144.33元的收据；2013年8月20日，被告大地锦德公司出具收到原告通达公司购房款1843144.33元的收据；2013年8月21日，原告通达公司按约定支付被告大地锦德公司差额款100万元。2014年3月，被告大地锦德公司将建水县××小区××栋商业楼交付原告通达公司使用。2016年1月1日起至2016年12月31日，原告通达公司将该房出租收益使用，年租金36000元，并已收取。另查明，被告大地锦德公司为解决资金困难，与被告杨晓波约定，由公司与其签订《商品房购销合同》后，用该合同确定的房屋进行抵押，以其名义向银行进行贷款；银行借款发放后，由公司进行使用并负责偿还；《商品房购销合同》中确定的用于抵押的房屋的权利仍由公司享有。2006年1月19日，以被告大地锦德公司为甲方，被告杨晓波为乙方，就建水县××小区××栋商业楼签订了《商品房购销合同》。合同约定：该商品房总价为2829998元；乙方首付款为1139998元，尾款为1690000元，乙方同意甲方代办银行按揭并提供相关资料……。2006年1月23日，该购房合同在建水县房地产管理处办理了登记备案手续。2006年1月20日，中国工商银行股份有限公司建水支行与被告大地锦德公司签订《回购协议》，约定大地锦德公司推荐的借款人被告杨晓波向其借款，并将被告杨晓波所购商用房抵押给银行作为借款连带责任担保。在被告杨晓波连续3期或累计4个月未按时偿还借款本息时，银行有权要求被告大地锦德公司回购房屋，将回购款直接汇入银行指定的账户，用于偿还被告杨晓波借款债务，如被告大地锦德公司未按约定履行回购义务，应对被告杨晓波借款债务承担连带责任。2006年2月24日，中国工商银行股份有限公司建水支行与被告杨晓波签订《个人购房借款合同》，合同约定，被告杨晓波向银行借款169万元，期限10年，年利率6.12%，被告杨晓波用其位于建水县××北正街××房屋（建水县××小区××栋商业楼）作抵押。同日，银行向被告杨晓波发放了借款，双方到建水县房地产管理处提交了抵押合同等资料，建水县房地产管理处出具证明同意办理登记。至2013年8月20日后,因债务人未再履行还款义务，尚欠借款本金498319.09元，大地锦德公司也未按约定履行回购义务，中国工商银行股份有限公司建水支行向本院提起诉讼。该案经本院（2015）建民初字第1036号民事判决书，判决解除被告杨晓波与银行签订的《个人购房借款合同》；由被告杨晓波偿还银行借款本金498319.09元及支付相应的利息；由被告大地锦德公司承担连带清偿责任；中国工商银行股份有限公司建水支行对被告杨晓波提供抵押的房屋享有优先受偿权。该案已经发生法律效力，现在执行阶段。本案诉讼过程中，经本院主持调解，原告通达公司有代偿银行债务的意愿，因协商代偿的利息部分与银行发生争议，协商未果，后原告通达公司表示不愿代偿，请求法院依法判决。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。本案中，被告大地锦德公司、大地市政公司的法定代表人均系郭学良，其应属关联企业，原告通达公司与被告大地锦德公司签订的《还款协议》，应视为债权人通达公司、债务人大地市政公司、第三人大地锦德公司达成的债务转移协议，该协议合法有效，被告大地锦德公司应当按照约定履行清偿义务，偿还欠原告通达公司的债务1843144.33元，被告大地市政公司不再承担偿还责任。原告通达公司与被告大地锦德公司签订的《抵款协议》和《商品房购销合同》，实质为以房抵债协议，并非实际意义的房屋买卖合同纠纷，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷不当，应为合同纠纷。虽该以房抵债协议是双方的真实意思表示，被告大地锦德公司对抵债房屋享有相应权利，但该房屋因被告大地锦德公司与被告杨晓波签订了《商品房购销合同》后，向中国工商银行股份有限公司建水支行借款，已在建水县房地产管理处办理了房屋抵押登记，现原告通达公司不同意代为清偿债务，故根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，双方签订的《抵款协议》和《商品房购销合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因此，被告大地锦德公司应将原告通达公司支付的100万元的房屋抵债差额款予以返还，原告通达公司应将用于抵债的房屋返还。对原告通达公司要求被告支付利息的诉讼请求，因原告通达公司已实际占有抵债房屋，并将该房屋出租使用，已收取租金36000元，故对其诉讼请求本院不予支持；对原告通达公司要求被告支付违约金20万元的诉讼请求，因无效的合同自始没有法律约束力，故对其诉讼请求本院不予支持。被告杨晓波并非以房抵债的合同相对人，在本案中不应承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第八十四条规定，判决如下：一、被告红河州大地锦德房地产开发有限公司偿还原告红河州通达建筑安装工程有限公司工程款1843144.33元。二、原告红河州通达建筑安装工程有限公司将建水县文庙出口区旅游休闲购物广场A3幢一、二、三层3号房屋（建水县文安府小区A3栋商业楼）返还被告红河州大地锦德房地产开发有限公司；被告红河州大地锦德房地产开发有限公司返还原告红河州通达建筑安装工程有限公司房屋抵债差额款100万元。上述条款限于判决生效后三日内履行。三、驳回原告红河州通达建筑安装工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34840元，由原告红河州通达建筑安装工程有限公司负担6840元，被告红河州大地锦德房地产开发有限公司负担28000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长 谢 晓 琴代理审判员 肖 星人民陪审员 张 保 亮二〇一七年五月十六日书 记 员 黄晓涛（代） 来自