（2017）津02民终2127号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-05-31
案件名称
刘俊山、刘长福房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘俊山,刘长福,天津万泰房地产经纪有限公司,天津市汉沽房地产经营开发公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条，第一百七十四条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终2127号上诉人（原审原告）：刘俊山，男，1966年8月6日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：郭强，天津本诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘长福，男，1993年2月17日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：于濛，天津市滨海新区汉沽148专线法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：天津万泰房地产经纪有限公司，住所地天津市滨海新区汉沽蓝月庭苑王家园子街78号。法定代表人：赵云龙，总经理。原审第三人：天津市汉沽房地产经营开发公司，住所地天津市滨海新区汉沽东风路。法定代表人：李铁，总经理。委托诉讼代理人：李岩峰，天津市滨海新区汉沽法律援助中心律师。上诉人刘俊山因与被上诉人刘长福、天津万泰房地产经纪有限公司，原审第三人天津市汉沽房地产经营开发公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初49837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案，依法组成合议庭，开庭进行审理。上诉人刘俊山的委托诉讼代理人郭强，被上诉人刘长福的委托诉讼代理人于濛，原审第三人天津市汉沽房地产经营开发公司（以下简称汉沽房产公司）委托诉讼代理人李岩峰到庭参加诉讼。被上诉人天津万泰房地产经纪有限公司（以下简称万泰公司）经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘俊山上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判解除上诉人与被上诉人签订的房屋买卖（置换）合同，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人负有依约付款的义务，被上诉人逾期付款已经接近1年，严重违反合同约定。上诉人与被上诉人签订合同，基于万泰公司承诺可以办理贷款。刘长福违约虽因其他原因造成，但可以通过其他途径保证其合法权益。刘长福辩称，不存在违约，合同合法有效，应继续履行。刘长福另案起诉，已将购房款交付一审法院，具备履行条件。万泰公司未出庭，未提交书面答辩意见。汉沽房产公司述称，同意一审判决。刘俊山向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告订立的《房屋买卖（置换）合同》；2.诉讼费由二被告承担。一审法院查明事实：2016年4月15日，原告刘俊山、被告刘长福经被告万泰公司居间介绍，三方签订《房屋买卖（置换）合同》，约定：原告向被告刘长福出售汉沽桥园里7号楼1701号房屋；成交价格为480000元，被告刘长福以贷款方式支付房款，双方约定于2016年4月20日前办理该房屋的一手房手续；原告应保证所出卖的房屋无产权纠纷，因原告原因造成房屋不能办理产权登记的，由原告承担违约责任，因此给被告刘长福造成损失的，由原告负责赔偿。合同签订后，被告刘长福向被告万泰公司支付定金10000元。2016年4月27日，原告与被告刘长福分别作为甲乙方签订《补充协议》，约定：因乙方购买甲方的桥园里7号楼1701号房屋在房管局资金监管的金额为546000元，但甲乙双方实际协商成交价格为480000元，因此双方协商一致待该房屋手续办理完毕房款下发当日甲方将该房屋实际成交价与资金监管价格的差价无条件退还乙方。甲方承诺该房屋房款支票留于丙方保管，待现金到账后甲方取走房款，差额房款由乙方取走。2016年4月28日，被告刘长福与第三人汉沽房产公司订立《天津市商品房预订协议》，约定：刘长福预订汉沽房产公司开发建设的滨海新区汉沽桥园里7-1701号房屋，每平方米5801.60元，总价546046.59元；刘长福应一次性支付定金20000元，签订《天津市商品房买卖合同》后，该定金转为房价款；刘长福自协议签订之日起至2016年5月5日前交纳首付款并签订《天津市商品房买卖合同》。该预订协议签订当日，被告刘长福向汉沽房产公司支付定金20000元、首付款96046.59元、契税8190.70元、维修基金5460.47元。2016年4月29日，被告刘长福与汉沽房产公司订立《天津市商品房买卖合同》，约定：被告刘长福以总价546046.59元的价格购买汉沽房产公司开发建设的汉沽桥园里7-1701号住宅商品房，刘长福应于2016年4月29日前一次性存入首付款116046.59元，其余办理贷款。合同签订后，汉沽房产公司陆续向刘长福出具了收取首付款116046.59元的发票以及契税发票、维修基金收据。2016年12月28日，一审法院对第三人汉沽房产公司委托诉讼代理人李岩峰进行调查询问，其称：涉诉的汉沽桥园里7-1701号房屋系抵债房屋，债权人天津汉三建筑工程有限公司指定刘长福与汉沽房产公司签订了《天津市商品房买卖合同》，因为合同约定以贷款方式支付购房款，汉沽房产公司财务无法下账，因此无法履行，汉沽房产公司在刘长福办理贷款手续过程中，通知银行暂停发放贷款。如果刘长福改为一次性付款，就可以继续履行合同。2016年1月，汉沽房产公司与天津汉三建筑工程有限公司、河南安信达防水保温有限公司分别作为甲乙丙方订立《以房抵债协议书》，约定：甲方对乙方、乙方对丙方各有付款义务，甲方以包括涉诉房屋在内的三套房屋转让给丙方，用以抵付乙方对丙方的工程欠款1549832.75元；协议签订后，抵债房屋归丙方所有；协议签订后，甲方有义务配合丙方或丙方指定的第四方签订《天津市商品房买卖合同》，办理房屋过户手续。2016年3月9日，案外人李辉将涉诉房屋以480000元的价格抵付给原告刘俊山。诉讼中，河南安信达防水保温有限公司向一审法院出具说明，称李辉系该公司分包单位，汉沽房产公司的上述三套房屋是抵偿给李辉个人的，该公司认可李辉与刘俊山签署的《以房抵债协议书》，同意李辉将涉诉房屋转让给刘俊山。在原告刘俊山与被告刘长福签订《房屋买卖（置换）合同》之后，刘长福与汉沽房产公司订立《天津市商品房买卖合同》之前，天津汉三建筑工程有限公司曾向汉沽房产公司出具《通知函》，告知汉沽房产公司其指定购房人刘长福与汉沽房产公司签订购房合同，并承诺汉沽房产公司应付工程款546046.59元视为全部支付。一审法院认为，关于合同效力问题，原告与二被告签订的《房屋买卖（置换）合同》系双方真实意思表示，虽然涉诉房屋为抵债房屋，但原告通过多重抵债关系，已取得对诉争房屋的财产权，故此其向被告刘长福出售房屋，并不违反法律强制性规定，该合同对当事人具有法律约束力。关于合同的履行方式问题，原、被告在订立合同时，均知晓涉诉房屋为抵债房屋，原、被告在合同中约定须办理“一手房”手续，此后买卖双方又通过订立《补充协议》的方式约定资金监管价格与实际成交价格差额的处理事宜，以及天津汉三建筑工程有限公司向汉沽房产公司出具指定购房人的《通知函》，乃至刘长福与汉沽房产公司订立《天津市商品房买卖合同》并向汉沽房产公司支付首付款，上述连续的履约行为足以证实原、被告均已明知双方的买卖合同必须通过刘长福与汉沽房产公司订立商品房买卖合同的方式才能得以履行，并就此达成合意。原告主张被告刘长福应向其支付购房款、并与其直接办理房屋过户手续，与合同约定及双方的真实意愿不符，不予认定。关于违约责任问题，《房屋买卖（置换）合同》约定“原告刘俊山应保证所出卖的房屋无产权纠纷，因原告原因造成房屋不能办理产权登记的，由原告承担违约责任”，结合上述合同履行方式，应认定原告刘俊山负有协调汉沽房产公司与刘长福订立《天津市商品房买卖合同》，并保证汉沽房产公司履行合同的协助义务。根据查明的事实，刘长福与汉沽房产公司签订的《天津市商品房买卖合同》至今不能实际履行，系汉沽房产公司单方通知银行停止放贷所致，被告刘长福并无违约行为，不应承担违约责任。关于合同能否解除的问题，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，汉沽房产公司拒绝刘长福以贷款方式支付房款的情况发生后，原告刘俊山应负有积极协调汉沽房产公司履行合同的义务，而不应以此为由向被告刘长福提出解除合同。原告要求解除合同的诉讼请求，既无合同依据，亦无法律依据，不予支持。判决：驳回原告刘俊山的全部诉讼请求。案件受理费40元，由原告负担。二审中，被上诉人刘长福向本院提供人民法院缴费凭证，证明刘长福另案起诉上诉人，向一审法院交付43万元，用于支付本案合同购房款。本院对该证据予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖（置换）合同》系当事人真实意思表示，内容合法有效。由于涉案房屋是抵债房屋，该合同约定被上诉人以贷款方式支付购房款，必须办理该房屋的一手房手续。故被上诉人与原审第三人签订的《天津市商品房买卖合同》，真实目的是为了履行上诉人与被上诉人之间的房屋置换合同。被上诉人与原审第三人签订的《天津市商品房买卖合同》亦约定以贷款方式支付购房款，由于原审第三人财务账目原因，贷款不能进行，致使上诉人与被上诉人的交易尚未完成。不能进行贷款是原审第三人的原因，而非被上诉人的过错或违约造成。目前，被上诉人已经将购房款43万元交付一审法院，并另案起诉履行合同，故上诉人与被上诉人履行合同的障碍已经全部消除。上诉人主张解除合同，事实依据、法律依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人刘俊山负担。本判决为终审判决。审 判 长 崔 军审 判 员 杨宝华代理审判员 孙 静二〇一七年五月十六日书 记 员 穆 艺 来自：