（2017）黑01民终1487号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-07-03
案件名称
哈尔滨农垦香坊生活汇超市与被上诉人吕长清租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
哈尔滨农垦香坊生活汇超市,吕长清
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民终1487号上诉人（原审被告）:哈尔滨农垦香坊生活汇超市，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区木材东街**号***层商服。经营者：侯凤君，该超市负责人。委托诉讼代理人:于立臣，哈尔滨市于立臣企业法律顾问服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：吕长清，男，1980年11月23日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江哈尔滨市道外区团结镇常胜村*组。委托诉讼代理人:吴力滨，黑龙江吴力滨律师事务所执业律师。上诉人哈尔滨农垦香坊生活汇超市（以下简称生活汇超市）因与被上诉人吕长清租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2016）黑0110民初2489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。生活汇超市上诉请求：请求二审法院依法改判或者发回重审。事实与理由：一、一审庭审中生活汇超市提交证人证言三份，吕长清未予质证，一审法院未予认定；二、吕长清在一审中提供的仅为销货清单、商品信誉卡、货单而不是正规发票，不具有证据的关联性、真实性。因吕长清违反合同约定，生活汇超市将其清出商场，且经当地公安机关通知，但吕长清放弃取回物品造成损失，故其即使有损失也应自行承担。吕长清辩称，首先，没有停业两天的事实，而且一审证人证言也没有确切的说明有停业两天。其次，损失确实没有正规的发票，但是符合一般生活常识，确实无法提供正规发票。吕长清向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的场地租赁合同；二、生活汇超市支付吕长清违约金、房租损失、装修损失、材料物品损失、上货款损失、营业损失、退还剩余租金及押金等共计793,980元。一审法院认定事实：生活汇超市与吕长清签订租赁合同一份，双方约定吕长清租赁生活汇超市位于木材东街75号商场的100平方米商铺，经营蔬菜、水果，租赁期限自2015年8月30日至2016年8月30日，吕长清缴纳一年租金190000元、押金5000元。另约定，“乙方（吕长清）未经商场同意，私自停业两天以上的，甲方（生活汇超市）有权将乙方无条件清出商场，乙方的抵押金及所剩租金不退。”“乙方的经营及人员必须遵守甲方的各项规章管理制度，并服从甲方的管理。”吕长清经营期间，以室内温度过高造成蔬菜腐烂为由未按生活汇超市要求将货架摆满。2016年2月29日，生活汇超市以吕长清未引进果菜为由，强行将其商铺里的商品及货架等物品撤出超市。一审法院认为：双方签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，双方应按照合同约定全面履行合同义务。吕长清按照合同约定交付给生活汇超市商铺租金及押金，生活汇超市应提供商铺供吕长清承租使用。生活汇超市主张吕长清违反合同擅自停业超过两天，但对此并未举证予以证明。生活汇超市举示的证据证明吕长清并未将商铺摆满果菜，在一定程度上影响商场整体经营形象，但双方的商铺租赁合同并未约定未摆满果菜可以解除合同，故双方应在兼顾各方利益的基础上友好协商解决。据此，生活汇超市以吕长清未摆满果菜而单方强制解除与吕长清的商铺租赁合同的行为构成合同违约，应退还吕长清剩余租赁期限的预交租金及商铺押金，并对吕长清因生活汇超市违约造成的损失承担违约赔偿责任。自2016年2月29日生活汇超市强行将吕长清清退至2016年8月30日合同期满期间的租金计95260.03元（190000元×183天÷365天）及抵押金5000元，应由生活汇超市退还给吕长清。生活汇超市单方终止双方的商铺租赁合同，将吕长清强行清退，在清退中未对吕长清在生活汇超市处的物品进行登记，且不能举证证明吕长清物品的具体情况，故应减轻吕长清对相关损失的举证责任。据此，根据吕长清举示的证据销货清单、商品信誉卡、货单，确认因生活汇超市违约行为给吕长清造成经济损失36480元（18000元＋6000元＋12480元）。吕长清主张的其他经济损失因未提供相关证据，不予支持。双方均同意解除商铺租赁合同，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第二款、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条之规定，判决：一、解除吕长清与哈尔滨农垦香坊生活汇超市的商铺租赁合同；二、哈尔滨农垦香坊生活汇超市于本判决生效后立即返还给吕长清租金95260.03元；三、哈尔滨农垦香坊生活汇超市于判决生效后立即返还给吕长清抵押金5000元；四、哈尔滨农垦香坊生活汇超市于本判决生效后立即赔偿吕长清经济损失36480元；五、驳回吕长清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11740元（吕长清预交），由哈尔滨农垦香坊生活汇超市负担3035并于判决生效后立即给付吕长清。二审期间，生活汇超市申请调取报警记录书，拟证明:清退对方时间是2016年3月9日，客观证明吕长清接近一个月时间没有经营，违约在先。吕长清的质证意见：对真实性和证明的问题均有异议。生活汇超市申请证人刘新宇、赵亮出庭作证，拟证明：吕长清有违约行为，且因为超市不正常经营导致商场的经营都不好。吕长清质证意见：证人证言均不属于新证据，不予质证，证明不了停业两天的事实。本院认证意见：对于生活汇超市调取证据申请,对方当事人提出异议且该调取证据申请不属于法院应调取证据的范畴。对于证人证言，吕长清认为证人证言不属于二审中新的证据，且证人证言也未证实吕长清有停业两天以上的事实，对证人证言的证明力结合其他证据综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：生活汇超市与吕长清签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，一审法院认定该合同有效正确，本院予以确认。双方应按照合同约定的权利、义务履行。双方当事人争议的焦点问题：吕长清是否存在违约行为；违约行为的承担方式。关于吕长清是否存在违约行为的问题。生活汇超市主张吕长清违约在先，私自停业两天以上违反合同约定。依据双方在租赁合同中约定:“...乙方（吕长清）未经商场同意，私自停业两天以上，甲方（生活汇超市）有权将乙方无条件清出商场，乙方的抵押金及所剩租金不退...”。而进菜量或者营业人员的减少并不能简单与“停业”对等，生活汇超市举示的现有证据不能证明吕长清存在“停业两天”的事实，对其主张吕长清违约在先的请求不予支持。关于违约行为的承担方式问题。生活汇超市以吕长清所租商铺未摆满果菜为由而单方强制解除与吕长清的商铺租赁合同的行为构成合同违约，依照《中华人民共和国合同法》的规定应承担违约赔偿责任。一审法院判令生活汇超市退回吕长清剩余租金，赔偿其物品损失并无不当。生活汇超市主张吕长清在一审中举示的销货清单、商品信誉卡等不是正规发票不应作为赔偿损失的证据。吕长清举示的损失证据虽然不是正规发票，但该证据符合一般的交易习惯和生活常识，且生活汇超市并未举示相反证据予以反驳，一审法院据此认定相应的损失并无不当，本院对此不予调整。生活汇超市主张一审三份证人证言未经质证的问题。三名证人均在一审中出庭作证，且双方均对证人进行了提问，吕长清未发表明确的质证意见并不影响一审法院对于该份证据的认定，故对于生活汇超市的该项主张，本院不予支持。综上所述，生活汇超市的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11740元，由上诉人哈尔滨农垦香坊生活汇超市负担。本判决为终审判决。审 判 长 李庆军审 判 员 贾延春审 判 员 金 玲二〇一七年五月十六日法官助理 张天翼书 记 员 李 娜 关注公众号“”