（2017）陕0602民初1455号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 0001-01-01
案件名称
原告肖爱珍被告绿地集团延安置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
延安市宝塔区人民法院
所属地区
延安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肖爱珍,绿地集团延安置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第四十条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十一条，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条
全文
陕西省延安市宝塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0602民初1455号原告肖爱珍，女，汉族，1957年8月17日出生，小学文化，陕西省延川县人，宝塔区凤凰山社区居民，现住延安市宝塔区南大街*号楼*楼*座。委托代理人张延新、郭延平，系陕西嘉岭律师事务所律师。被告绿地集团延安置业有限公司法定代表人李蓟,系该公司董事长。住所地:陕西省延安市宝塔区办事处东苑社区2988院委托代理人巨少帅，系北京金诚同达（西安）律师事务所律师。原告肖爱珍被告绿地集团延安置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张虎独任审判，公开开庭进行了审理，原、被告委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2011年12月27日，原告与被告绿地集团延安置业有限公司签定了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的“绿地山水天城”房产项目6号楼4单元40104号房。双方约定每平方米12100元，原告依约向被告实际交付购房款1960228元，按照合同约定被告应于2012年12月31日前，将经验收合格的商品房交付原告使用。合同签定后，原告按照合同约定向被告交纳了购房款1960228元，但由于被告违约未能按时交房，导致原告购房目的无法实现。依据《商品房买卖合同》第九条第二款出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同的约定，原告有权解除该购房合同，为维护原告的合法权益，现诉���法院，诉讼请求：1、判令解除原告与被告签定的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告已支付的购房款1960228元，并按同期银行贷款利率支付从交款之日起至实际返还之日止的利息;3、本案诉讼费用由被告承担。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一：原告身份证复印件，证明原告的主体资格。证据二：商品房预售合同，证明原、被告签定了《商品买卖合同》，但被告至今仍未履约，被告构成严重违约，导致合同目的无法实现。证据三：被告出具的收款收据，证明原告已付购房款的金额，被告理应返还已交纳的购房款并按照同期银行贷款利率支付利息。被告辩称，由于原告违约在先，违约方无权主张解除合同，双方合同明���约定原告应当在2012年1月10日前通过银行按揭贷款形式向被告支付剩余房款1920000元，但原告至今未支付，双方合同约定交房时间为2012年12月31日，原告方履行时间节点在先，其违约行为在先，被告有权行使先履行和不安抗辩权；原告解除权消灭，原告起诉所依据的合同第九条第二款明确约定解除权行使的期限为逾期交房的90天后的15日内，以书面形式提出，否则该解除权利消灭，同时，依据商品房买卖合同司法解释第十五条规定，行驶合同解除权的最长期限为一年，因此原告无权解除合同；原告单方违约，应当承担自身造成的不利后果。同时被告保留向原告主张违约责任的权利，被告已经按照合同约定将涉案房屋建设完工，原告应当对被告存在的违约情形承担举证责任，即便认定被告一方存在违约行为，也应当与原告的违约责任相互抵消，按照合同约定被告退还房款的前提是双方办理完毕房屋买卖合同的注销手续，退款的期限为注销手续办理完毕60日内，若被告逾期退款承担的违约金标准应为人民银行的活期存款利息，原告认为加重原告方责任的条款，被告未尽到提示义务，应当为无效条款的理由不能成立，因为被告通过在合同中重要条款下加注下划线，而且补充协议都签字盖章，可以证明被告已经尽到了明确的提示义务，该部分的条款应为有效条款，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一：商品房买卖合同及补充协议，证明合同中对双方合同解除及解除后的双方权利进行了明确约定。证据二：商品房预（销）售许可证，证明双方签定商品房买卖合同时，被告已经取得了预售房许可证。证据三：竣工验收备案表，证明该房屋已经峻工并于2013年9月26日在延安市住房和城乡建设局登记备案。证据四：2013年9月13日发行的《延安日报》，证明被告通过报纸的形式通知过原告交房事宜。经庭审举证质证，原告提供的证据一，被告对真实性、合法性和证明目的均无异议，本院予以采信；原告提供的证据二，被告对真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，认为该证据残缺合同附件，合同的主要条款已被合同附件替换，因原告已经合同原件提供给被告办理银行按揭，并不持有完整的合同，对该组证据真实性和合法性，本院予以认定，对被告构成严重违约的证明目的，本院予以采信；对原告提供的证据三，被告对真实性和合法性没有异议，对证明目的有异议，认为被告不应承担已付购房款的利息，按照���同中违约金条款的约定，原告认为约定的违约金过低，不能弥补其受到的损失，请求对违约金进行调整，对原告提供证据三的真实性、合法性和证明目的，本院予以采信；被告提供的证据一，原告对真实性和合法性没有异议，对该证据的真实性和合法性，本院予以采信，原告对证明目的有异议，认为关于逾期交房解除合同的条款属于格式条款，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时应采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，被告虽在上述格式条款下加了下划线，但并不足以引起原告的注意；在被告构成严重违约的情形下，认为按照合同约定，原告已经丧失了合同解除权的证明目的，本院不予采信；被告提供的证据二，原告对真实性、合法性和证明目的均无异议，对证据二的真实性、合法性和证明目的，本院予��采信；被告提供的证据三和证据四，原告对真实性和合法性没有异议，对证明目的有异议，认为不能证明被告按期履行交房的义务，被告构成严重违约，该证据能够证明被告没有按照合同约定完成房屋建设和如期交房的义务，对证据三和证据四的真实性、合法性本院予以采信，对证明目的，本院不予采信。经审理查明，被告是具有房产开发资质的企业，2011年12月24日，原告与被告绿地集团延安置业有限公司签定了合同编号为：YS0024867号《商品房买卖合同》，合同约定原告肖爱珍购买被告开发的“绿地山水天城”房产项目6号楼4单元40104号房，约定该商品房的预测面积320.68平方米，每平方米价格为12100元，总价为3880228元，原告于2011年12月12日向被告交纳了100000元定金，合同约定原告应当于合同签订之日即2011年12月20日前向被告交纳总价款的50.52%的购房首付款1960228元，2011年12月24日前向被告交付购房款198283元，2011年12月27日向被告交付购房首付款1661945元，三次共计向被告缴纳了购房款1960228元。同时约定原告肖爱珍应当于合同签定之日起3日内向被告指定的按揭贷款银行提供符合按揭贷款银行要求的全部申请资料，缴纳买受人应缴纳的相关费用，并向按揭银行提出正式的按揭贷款申请，原告应于合同签定之日起20日内，即2012年1月10日前办理完毕银行按揭贷款手续，并通过银行按揭贷款形式向被告支付剩余的购房款1920000元，在原告将办理按揭贷款所需的资料交付被告以后，因被告存在逾期交房及涉诉等原因，该按揭贷款未能通过银行审核和办理。合同约定被告应在2012年12月31日前，将经验收合格的商品房交付原告使用，但被告并未按约定时间向原告交付房屋使用，直至2012年9月31日被告才在《延安日报》上发布公告通知交房的，合同第九条第二项关于被告逾期交房的违约责任约定：买受人解除合同的，应当在了出卖人逾期交房90天后起15日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利，合同附件七第四条对逾期交房解除合同的方式和违约金进行了约定，约定按买受人累计已付款的2%支付违约金，合同附件八第十条第四项对合同解除进行了补充约定，若买受人根据合同约定选择解除本合同或提出退房的，出卖人应在正式收到买受人解除合同的通知或退房通知后与买受人签订解除合同协议，并在买卖双方在政府部门正式解除本合同登记备案后的60日内退还买受人全部付款，并按中国人民银行公布的活期存款利率付给利息（利息计算期间为出卖人收到买受人支付的房价款日之日起到出卖人收到买受人发出的解除合同的收面通知之日止）。另查��，原、被告签订的《商品房买卖合同》全文条款多处存在下划线，如合同当事人身份情况、建筑用地面积、规划许可证号、施工许可证号、房屋面积、价款、逾期交房解除合同期限等均有下划线。本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效，对当事人具有法律约束力，合同当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方订立的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，原、被告应当按照合同的约定履行自己的义务，双方已在合同中约定被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，至今被告未按合同约定向原告交付房屋，被告的行为构成根本违约，致解除合同的条件成就，原告要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，因被告的经营状况导致原告无法办理银行按揭贷款，及被告违约未能按期交房，致使合同解除，原告请求被告返还已付购房款并支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，原告以双方对合同解除后违约金的约定过低，不能弥补其损失为由，请求按照同期银行贷款利率计算违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；被告以原告逾期交纳购房款，构成根本违约，及原告也未在逾期交房90日后的15日内向被告提交书面解除通知，原告已经丧失解除权，经查，原、被告签订的合同属于格式合同，该合同全文条款多处存在下划线，合同中关于逾期交房解除合同的条款属于格式条款，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时应采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，被告虽在上述格式条款下加了下划线，但并不足以引起原告的注意，该条款限制了原告解除权的行使，应属无效，原告未按照合同约定延迟交纳购房款的行为，不构成根本违约，被告的辩解理由，于法无据，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、解除原告肖爱珍与被告绿地集团延安置业有限公司于2011年12月24日签订的《商品房买卖合同（商品房预售合同）》；二、由被告绿地集团延安置业有限公司返还原告肖爱珍购房首付款1960228元；三、由被告绿地集团延安置业有限公司按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算支付原告肖爱珍违约金（从2011年12月28日起至实际返还之日止）。上述第二，三项限于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22542元，原告肖爱珍已预交，现减半收取，实际由被告绿地集团延安置业有限公司负担11271元，在支付本判决第二、三项履行时一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于���西省延安市中级人民法院。审判员 张 虎二〇一七年五月十六日书记员 马亚妮 微信公众号“”