（2016）粤19民终8076号

裁判日期: 2017-05-16

公开日期: 2017-08-03

案件名称

唐小锋、陈建国租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省东莞市中级人民法院

所属地区

广东省东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

唐小锋,陈建国,东莞市聚富有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终8076号上诉人（原审原告）：唐小锋，女，汉族，1986年9月11日出生，住址广东省电白县号。委托诉讼代理人：李皓，广东环广律师事务所律师。委托诉讼代理人：周伟萍，广东环广律师事务所律师。上诉人（原审原告）：陈建国，男，汉族，1974年5月22日出生，住址河南省嵩县号。委托诉讼代理人：李皓，广东环广律师事务所律师。委托诉讼代理人：周伟萍，广东环广律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市聚富有限公司，地址：东莞市东城区下桥东宝路699号聚富楼A座701室。法定代表人：王启荣。委托诉讼代理人：陈展林，广东章禹律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴明恒，广东章禹律师事务所律师。上诉人唐小锋、陈建国因与被上诉人东莞市聚富有限公司（以下简称聚富公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2016）粤1973民初1931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案，上诉人唐小锋、陈建国，被上诉人聚富公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2016年1月18日，唐小锋、陈建国向原审法院提出诉讼请求：1、解除2012年8月10日双方签订的《租赁合同》；2、聚富公司返还唐小锋、陈建国押金100000元、租金403480元（2012年11月至2014年8月）；3、聚富公司赔偿唐小锋、陈建国经济损失2341761元（其中装修费用1714232.5元，设备费92844元、员工工资482550元、办学费用2960.5元、行政费用3415元、管理费和水电费45759元）。原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，于2016年7月18日作出（2016）粤1973民初1931号民事判决：驳回唐小锋、陈建国全部诉讼请求。一审案件受理费29562元，由唐小锋、陈建国负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2016）粤1973民初1931号民事判决书。唐小锋、陈建国不服原审判决，向本院提起上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判解除2012年8月10日双方签订的《租赁合同》；3、聚富公司返还唐小锋、陈建国押金100000元、租金403480元（2012年11月至2014年8月）；4、聚富公司赔偿唐小锋、陈建国的经济损失2341761元（其中装修费用1714232.5元，设备费92844元、员工工资482550元、办学费用2960.5元、行政费用3415元、管理费和水电费45759元）。事实与理由：（一）原审法院已经查明唐小锋、陈建国拟开办的东莞常平童蒙幼儿园未能开办的原因：一是幼儿园户外活动场地面积不够，二是因为围蔽游泳池而导致业主投诉及游泳池归属存在争议的情况下，又认定案涉游泳池和网球场不属于租赁合同约定租赁物的范围显然系错误的。1、聚富公司已提交了案涉租赁合同及其附件即测绘图，证明了游泳池和网球场属于租赁合同范围，与聚富公司提供的测绘图一致，双方对于租赁范围的认知是一致，没有任何争议。2、合同中虽然对于该两处场所的使用没有约定费用，但不能因为无偿使用就认定该两处场所不属于合同租赁范围。3、唐小锋、陈建国曾经开办过幼儿园，对于幼儿园开办的户外场地的条件和要求是了解的，因此唐小锋、陈建国在签订租赁合同时要求聚富公司对户外场地（泳池和网球场）无偿使用，聚富公司承诺给唐小锋、陈建国使用，故写于合同之中，双方才得以签订《租赁合同》，如果聚富公司不作出承诺，唐小锋、陈建国不可能去租一个不能开办幼儿园的场地，花巨资装修，致自己的风险于不顾，这完全不符合常理和生活逻辑。（二）聚富公司无法交付泳池和网球场供唐小锋、陈建国使用，并直接导致租赁合同目的无法实现，聚富公司对此存在严重违约，其违约也是对自己没有处分权的事物进行了处分，聚富公司不但存在严重违约，而且存在严重过错，导致合同不得不被解除。根据合同约定的第十三条第三款，甲方（聚富公司）因自身原因导致乙方无法进行经营的，按违约处理，返还乙方（唐小锋、陈建国）所支付的租金、押金及承担利息，同时还应赔偿乙方对该综合楼装修路的费用及按押金100%支付乙方违约金。因此，聚富公司应当承担唐小锋、陈建国办园的相应损失，包括但不限于装修费损失。综上所述，本案聚富公司违约导致双方合同无法履行，对唐小锋、陈建国的损失应当承担全额赔偿责任，请求法院支持唐小锋、陈建国的诉求。聚富公司书面答辩称：（一）案涉租赁合同已明确租赁物的范围为聚富花园综合楼，租金及物业收费均按1834㎡计算，聚富公司已提供合格的租赁物，不存在违约行为。案涉租赁合同第十四条第3项约定游泳池及网球场的真实用意是指承租人成功开设幼儿园后可使用该两个小区的公共设施设备，但并没有约定归承租人独占使用，所以游泳池及网球场不属于合同约定的租赁物，合同中也就没有约定交付游泳池、网球场及对此收取租金、物业管理费的条款。根据租赁合同的内容，“甲乙双方经友好协商，在平等自愿的基础上，就聚富花园综合楼租赁的有关事达成以下协议”“综合楼的基本情况：该综合楼座落于东莞市常平聚富花园，高三层，共计建筑面积：1834㎡”，及唐小锋、陈建国提供的《建设工程消防设计审核意见书》第一条的建设工程概况“该工程位东莞市镇元江元管理区聚富花园内，教学楼建筑一栋三层，高9.8米，占地面积788㎡，建筑面积2039㎡”，足以证明案涉租赁合同的范围是聚富花园楼合楼。（二）唐小锋、陈建国提供的图纸主张案涉租赁合同面积为3245㎡没有事实依据。1、从该图纸的内容就可以看出该图纸并非租赁合同的附件。首先，该图纸是2013年12月才出具的，但双方的租赁合同及附件《工作函》落款日期均为2012年8月10日。其次，该图纸上显示名称为童蒙乐园幼儿园，但童蒙乐园幼儿园在2014年才核准登记，而且在唐小锋、陈建国一审举证时，也显示该图纸并非是案涉租赁合同的附件。2、唐小锋、陈建国认为根据租赁合同第十四条第3项的约定，“案涉租赁物包括游泳池及网球场”，故租赁物的面积为3245㎡。该主张没有任何依据，案涉租赁合同明确租赁物的范围是综合楼，所以租赁合同的范围不包括游泳池及网球场等。况且，从租金标准也可以知道，案涉租金只有18340元/月，即10元每平方米，泳池及网球场系免费给唐小锋、陈建国使用的，如果案涉租赁土地面积有3245平方米，再加上1834㎡的建筑面积，每月的租金仅为18340元显然与市场价不符。（三）聚富公司签订案涉租赁合同的合同目的是将综合楼出租给唐小锋、陈建国使用，但租赁用途不仅仅为经营幼儿园，所以唐小锋、陈建国以案涉租赁合同目的无法实现为由认为聚富公司违约是没有任何依据。案涉租赁合同约定用途为“该综合楼只能用于经营幼儿园或其它教育培训健身类业务，乙方不得私自改变经营项目（征得甲方同意除外）”，因此唐小锋、陈建国可以用于经营幼儿园，或都其它教育培训健身类业务，也可以征得甲方同意后改变经营用途，即使该综合楼不能经营幼儿园，唐小锋、陈建国也可以用作其它用途。而且，根据租赁合同的约定，向相关政府部门办理相应申请审批的义务是唐小锋、陈建国的义务，与聚富公司无关，唐小锋、陈建国无法办理幼儿园也与聚富公司无关。（四）唐小锋、陈建国无法办理幼儿园系唐小锋、陈建国自身原因所致，与聚富公司无关。1、教育部门认定唐小锋、陈建国暂时无法办理幼儿园的依据是人均户外活动场地不足，及围蔽泳池致聚富花园业主投诉所致。2、唐小锋、陈建国在承租涉案租赁物时，应该清楚知道案涉租赁物位于小区内，小区的游泳池，网球场均为小区的公共设施设备，唐小锋、陈建国可以免费使用，而且租赁合同第十四条已明确约定功能不能改变，但唐小锋、陈建国改变了游泳池的功能，将游泳池变更为跑道及儿童游戏区，改变了游泳池的功能，致使业主投诉。3、唐小锋、陈建国在办理餐饮服务许可时，最大用餐人数为250人（含职工），按每个班30人，每个班3个老师计算，唐小锋、陈建国最多只能办理6-7个班。但唐小锋、陈建国向教育部门申请9个班，致使幼儿人均户外活动场所不足，最终导致教育部门从2015年6月15日公告的“经市教育局民管科人员和镇教育局相关人员现场查看，已基本符合开办条件”到2015年7月10日的“生均户外活动场地未达标，且围蔽泳池致业主投诉，并决定暂不批准开办申请”。需要强调的是，泳池的围蔽问题至今都没有业主投诉，只是唐小锋、陈建国变更了游泳池的用途才导致业主投诉。4、如果唐小锋、陈建国不扩大经营规模，只开设6个班，每班30人，即180人，按每人4平方米的户外面积，即720平方米。现租赁面积为780㎡的占地面积，不计算游泳及网球场，也足够开设6个班的规模。所以唐小锋、陈建国私自扩大经营规模系唐小锋、陈建国无法开办幼儿园的主要原因之一。5、教育部门从开始认为基本符合开办条件，到最后暂不批准开办申请，这是教育部门与唐小锋、陈建国的纠纷，因此造成唐小锋、陈建国的损失，唐小锋、陈建国可自行与教育部门协商解决，但与聚富公司无关。综上，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，唐小锋、陈建国的上诉请求没有任何事实及法律依据，恳请二审法院依法驳回唐小锋、陈建国的上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。陈建国在二审中确认其开办幼儿园必须把游泳池围起来。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕唐小锋、陈建国上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：案涉租赁物的范围是否包括游泳池和网球场。首先，案涉租赁合同正文前两行内容显示，“甲乙双方经友好协商，在平等自愿的基础上，就聚富花园综合楼租赁的有关事达成以下协议”，紧接着合同就综合楼的基本情况、综合楼的用途、综合楼修缮、租赁期限、租金、综合楼租赁保证金、综合楼交付及返还、综合楼及附属设施的维护等内容进行约定；从合同通篇内容来看，双方从始至终均是围绕租赁物即聚富花园综合楼来进行约定，租赁物的基本情况、租赁面积、租赁物的附属设施等内容均没有对案涉游泳池和网球场进行约定；其次，合同中关于“泳池”、“网球场”的字眼仅出现在合同第十四条其他约定中的第3项内容，即“合同期内综合楼旁边的小泳池免费提供给乙方使用，网球场使用权归乙方和物业公司共同所有。合同期内综合楼门口地块归乙方使用，功能不做任何改变。”从上述约定可知，聚富公司仅是免费提供游泳池及网球场给唐小锋、陈建国使用，该合同条款并没有将游泳池、网球场作为租赁物的意思表示，除该合同条款外，整份租赁合同没有其他条款涉及到游泳池及网球场的内容，故仅凭合同第十四条第3项的内容无法得出案涉租赁物包括游泳池及网球场的结论；再次，唐小锋、陈建国主张其提供的“童蒙乐园幼儿园”的平面图为合同的附件，该平面图显示租赁物的范围包括游泳池及网球场。由于聚富公司并不确认该平面图为合同附件，而案涉租赁合同中也未显示有附件，从该平面图的来看，“童蒙乐园幼儿园的宗地面积为3245.25平方米”，但合同约定的租赁面积仅为1834平方米，故该平面图也不足以证明案涉租赁物已经包括游泳池与网球场；最后，陈建国在二审中确认其开办幼儿园必须把游泳池围起来，但根据双方合同的约定，聚富公司仅免费提供游泳池、网球场给唐小锋、陈建国使用，并没有约定游泳池、网球场单独提供给唐小锋、陈建国使用，故唐小锋、陈建国无法开办幼儿园的原因不在于聚富公司。综上分析，原审法院认定案涉租赁物仅为聚富花园的综合楼，不包括游泳池、网球场有理有据，本院予以维持。唐小锋、陈建国要求解除案涉租赁合同以及要求聚富公司承担相应的违约责任没有事实与法律依据，原审法院不予支持系正确的。综上所述，唐小锋、陈建国上诉请求不能成立，应予驳回；原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费29562元，由唐小锋、陈建国负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长　杨　浩审判员　冯婉娥审判员　廖志明二〇一七年五月十六日书记员　伦润玲 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