（2017）粤1322民初1672号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-07-03
案件名称
刘秋平、刘柏奎等与惠州市银泰达实业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
博罗县人民法院
所属地区
博罗县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘秋平,刘柏奎,惠州市银泰达实业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十一条，第一百零七条
全文
广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1322民初1672号原告：刘秋平，女，汉族，1961年8月25日出生，地址：广东省惠州市惠城区。原告：刘柏奎，男，汉族，1963年8月8日出生，地址：广东省惠州市惠城区。委托代理人：郑竹敏，系广东伟伦律师事务所律师。被告：惠州市银泰达实业有限公司。住所地：广东省博罗县罗阳镇东区曙光路江山美苑**栋（*楼）。法定代表人：杨成业。委托代理人：林立红，邹培盛，均系公司员工。原告刘秋平诉被告惠州市银泰达实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赖瑜平独任审判，公开开庭进行了审理。原告代理人郑竹敏、被告代理人邹培盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘秋平诉称，2009年10月16日，原被告双方签订了《广东省商品房买卖合同》，双方约定：被告将博罗县房出售给原告，该房建筑面积173.01平方米，成交总价为451357元。合同签订后，原告于2009年11月10日向被告支付了首期房款141357元，并于2010年5月13日办理了商业贷款，付清了剩余房款31万元，并缴清了应缴税费。其后，被告向原告收取了住房维修基金。上述房屋于2010年6月30日经竣工验收合格，被告于2011年4月30日向原告交付。根据合同第十五条第三款约定，“出卖人在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证，费用按政府规定由买卖双方各自承担，逾期按银行同期存款利息支付给买受人“，即被告应于2011年12月30日为原告办理好房产证。合同约定的期限过去5年，被告仍然没有履行为原告办理好房产证的义务。原告认为，原被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同的约定无违反法律法规禁止性规定，合同合法有效。原告履行了合同约定的支付房款和相关费用的义务，被告应按合同约定履行义务，被告逾期办理房产证的行为己构成违约，应承担相应的违约责任，根据合同第十五条第三款的约定被告应向原告支付违约金(451357元×5.5％×5年=124123元)。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、判决被告为原告刘秋平办理并交付博罗房的房产证。2、判决被告对上向原告支付逾期办理房产证违约金124123元(以451357为基数，按中国人民银行2012年1月1日实行的5年期整存整取定期存款利率计算，从2011年12月30口计至履行之日止，至2016年12月30日为124123元)。3、判决被告承担本案诉讼费用。原告向本院提交了以下证据：原告身份证、企业机读档案登记资料、商品房买卖合同、购房款发票、个人贷款支付凭证、缴交契税、印花税发票、商品房质量保证书、2011年7月7日至2012年7月6日中国人民银行存款利率表。被告惠州市银泰达实业有限公司辩称，一、因原告一直没有支付办证费用，所以导致我方不能在规定期限内取得房地产权属证书，我方不承担违约责任；二、退一步讲，就算是我方违约逾期办证，原告要求支付的违约金金额也没有法律依据，首先，根据我方提交的《工程竣工验收报告》，竣工验收时间为2011年7月22日，因此违约金起算日期应为2013年1月22日。其次，原告要求以其已付房款451357元为基数，按4.25%的年利率计算逾期办理房产证违约金金额，没有约定及法律依据。我方延期办证的违约金应依照合同约定按已付购房款的银行同期活期存款利息计算；三、根据上述分析，本案中的逾期办证违约金即“同期存款利息”为继续性债权，而继续性债权应就单个债权分别计算诉讼时效。截止至原告起诉时，2013年1月22日至2015年5月10日期间共计839个自然日的违约金请求权均已超过诉讼时效，不应予以保护。被告向本院提交了以下证据：工程竣工验收报告。经审理查明，2009年10月16日，原告与被告签订一份《广东省商品房买卖合同》，主要约定原告购买被告开发的位于博罗县房，该房的建筑面积173.01平方米，成交总价人民币451357元，合同约定以银行按揭形式支付。合同第八条约定：“出卖人应当在2011年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证，费用按政府规定由买卖双方各自承担，逾期按银行同期存款利息支付给买受人。”签订合同后，双方履行了合同，原告已经付清了购房款451357元给被告（原告支付了141357元首付款，原告于2010年5月13日通过商业贷款将余款310000元支付给了被告）。该房的竣工验收合格报告签署日期为2011年7月22日。被告于2011年4月30日将房屋交付给原告使用。但是，被告至今未为原告办理好涉案房屋的房产证。本院认为，对于原告第1项诉讼请求，被告没有异议，该请求亦符合双方约定，本院予以采纳。本案争议焦点是原告第2项诉讼请求违约金应如何计算问题。按双方约定是出卖人（被告）在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证，费用按政府规定由买卖双方各自承担，逾期按银行同期存款利息支付给买受人（原告）。该房的竣工验收合格报告签署日期为2011年7月22日，则被告应于2013年1月22日前为原告办理好房产证，但至今因被告原因未能办理好房产证，显属被告违约。但双方约定逾期按银行同期存款利息支付，到底是活期存款，还是定期存款，如是定期存款是定一年、二年或五年等，所以该条款属约定不明。因被告从2013年1月22日应办理好房产证至今有五年多时间，所以本案本院确定为按三年定期存款利率计算利息为宜。关于被告辩称2013年1月22日至2015年5月10日的违约金债权请求已过诉讼时效，由于被告应在2013年1月22日为原告办理好房产证，而在2013年1月23日，被告未为原告办理房产证，原告应当知道其权力被侵害，此时开始计算诉讼时效，因本案的逾期办证行为一直持续，该逾期违约金产生属于原告继续性债权，对于每一个请求权分别计算诉讼时效。据此，保护当事人起诉立案之日（2017年5月2日）向前推两年即2015年5月2日起的逾期办证违约金请求。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告惠州市银泰达实业有限公司于本判决发生法律效力后30日内为原告刘秋平办理好博罗县房的房产证；办证费用按法律法规规定由原、被告各自承担。二、被告惠州市银泰达实业有限公司于本判决发生法律效力后10日内支付原告刘秋平违约金（违约金以451357元为基数，从2015年5月2日至本判决确定付款日止按中国人民银行同期三年期定期存款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4777元（缓交），由被告惠州市银泰达实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员 赖瑜平二〇一七年五月十六日书记员 廖建文 来源：