（2017）沪0117民初235号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-09-19
案件名称
上海申大物业有限公司与谢凝物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海申大物业有限公司,谢凝
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初235号原告：上海申大物业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：杨华，董事长。委托诉讼代理人：陈婷，女。被告：谢凝，女，1973年4月9日生，汉族，住上海市闵行区。原告上海申大物业有限公司诉被告谢凝物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序审理。因无法通过邮寄或直接送达的方式向被告谢凝送达诉讼材料，于2017年2月9日转为普通程序，并采用了公告方式送达。2017年5月16日，本案公开开庭进行了审理。原告上海申大物业有限公司的委托代理人陈婷，被告谢凝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海申大物业有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告缴纳2012年1月至2016年3月的物业管理费人民币(以下币种同)13,953.60元；二、被告支付违约金36,279.36元。事实和理由：原告系上海市松江区九亭镇沪松公路1519弄“九久青年城”小区的物业管理单位，服务期限自2007年10月18日起至2020年2月12日。被告系上海市松江区九亭镇沪松公路XXX弄XXX号店铺的权利人，于2010年8月16日办理该房屋产权证，建筑面积70.16平方米。根据《物业服务合同》约定，被告应按3.9元/月·平方米向原告支付物业管理费。但自2012年1月起被告拒付物业费，经原告催讨，仍拒绝支付。为维护合法权益，原告诉来法院，要求判如所请。庭审中，原告自愿放弃第二项诉讼请求。被告谢凝辩称：被告没有和原告签订过物业服务合同，原告也没有实际管理小区。店铺租出去后，在租户装修期间原告擅自停水停电，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：原告系上海市松江区九亭镇沪松公路1519弄“九久青年城”小区的物业管理企业，其与上海九久投资开发有限公司于2007年10月18日签订《物业服务合同》，约定物业管理费用由业主按建筑面积交纳，沪松公路XXX弄XXX号至19号办公楼及底层商铺按照3.90元/月/平方米收取；物业管理费按月缴纳；合同期限自2007年10月18日起至2020年2月12日止。被告系上海市松江区沪松公路XXX弄XXX号房屋的权利人之一，于2010年8月16日取得该房屋的房地产权证，房屋建筑面积为70.16平方米，被告尚未交纳自2012年1月起至2016年3月的物业管理费。以上事实，有物业服务合同、业户情况登记表、房屋交接单、上海市房地产登记簿、催费通知单、邮寄清单及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立并选聘新的物业服务企业前的物业管理。本案所涉物业管理服务，系“九久青年城”小区成立业主委员会之前，由建设单位选聘物业管理企业进行的物业管理服务，故属前期物业管理。对于前期物业管理服务费用，应当按照物业管理企业与住宅出售单位约定的合法收费标准收取。本案原告主张的物业费标准系依据其与开发商签订的前期物业管理合同，本院对此予以确认。原告作为开发商选聘的前期物业管理企业，在提供了物业管理服务后，被告作为该小区的业主应当依据诚实信用的原则，向原告履行支付物业管理费的义务。因此，原告的诉讼请求依据充分，本院予以支持。原告自愿放弃关于违约金的诉讼请求，系其对自己民事权利和诉讼权利的自由处分，并无不当，本院予以准许。对于被告在庭审中不同意支付物业管理费的抗辩意见，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，庭审中被告提供的证据不足以证明其主张，对此本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，参照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：被告谢凝于本判决生效之日起十日内支付原告上海申大物业有限公司2012年1月至2016年3月期间的物业管理费13,953.60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费149元，由被告谢凝负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 陈建英审 判 员 张 莉人民陪审员 汪彩英二〇一七年五月十六日书 记 员 政 勇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实和有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。四、国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。…… 来源：百度搜索“”