（2016）鲁02民终5554号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-07-27
案件名称
吕良太、罗健房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吕良太,罗健,李沧生态商住区建设办公室
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终5554号上诉人（原审原告）：吕良太。委托诉讼代理人：吕良平（吕良太之弟）。委托诉讼代理人：李建玲，山东聚享昌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗健。委托诉讼代理人：张钢，山东文卓律师事务所律师。原审第三人：李沧生态商住区建设办公室。法定代表人：罗万锁，主任。委托诉讼代理人：孙泽青，山东海剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜宏全，山东海剑律师事务所律师。上诉人吕良太因与被上诉人罗健、原审第三人李沧生态商住区建设办公室（以下简称李沧商住办公室）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2015）李民初字第1675号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人吕良太上诉请求：撤销一审判决，改判罗健支付吕良太停产停业损失及搬迁补助费512000元及自2014年1月8日起至实际支付之日的同期贷款利息；一、二审诉讼费用由罗健承担。事实和理由：1、一审判决对事实认定存在部分错误，适用法律存在部分错误。一审认定吕良太与罗健之间的租赁厂房合同合法有效是正确的，但一审法院“推定罗健作为厂房出租人，已于合理期限前通知吕良太解除不定期租赁合同，吕良太与罗健双方的租赁合同关系自2013年12月28日吕良太搬离时解除”是错误的。罗健和李沧商住办公室于2013年12月23日签订《拆迁补偿协议书》，自签订之日起，罗健无权对涉案房屋行使权利，此时租赁关系因拆迁已不存在。一审法院推定双方租赁关系至2013年12月28日解除，与事实不符。吕良太撤离涉案房屋前，双方并没有确立解除合同时间和合理搬迁时间。吕良太是在《拆迁补偿协议书》签订之后，因有义务在《拆迁补偿协议书》规定的腾房期间搬迁而撤离，并非因合同解除而搬离。罗健也无任何证据证明已在合理时间通知吕良太解除合同，罗健辩称的“双方合同已于拆迁前履行完毕”，与事实不符。涉案房屋的拆迁发生在吕良太和罗健的合法租赁期内。2、诉争款项是吕良太依法应当获得的拆迁利益，一审法院对吕良太向罗健主张损失的请求不予支持错误。《厂房租赁合同》中“因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任”的条款，与《拆迁补偿协议书》有抵触，且罗健也没有按租赁合同中的该条款执行，而是在《拆迁补偿协议书》中约定承担其责任，获取了补偿款。因此，《厂房租赁合同》中的该项条款已经无效。3、涉案房屋的租赁关系因拆迁而终止，吕良太作为承租人应当获得停产停业损失及搬迁补助费的经营性损失。《拆迁补偿协议书》成立并生效后，吕良太已按约完成了搬迁工作，罗健应支付吕良太拆迁补助款。被上诉人罗健辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。涉案房屋早已列入拆迁范围，但因未确定具体拆迁时间，因此允许吕良太继续使用该房屋。罗健与李沧商住办公室签订了拆迁协议后，确定了拆迁日期，吕良太自行搬离涉案房屋，吕良太以自己的行为确认了双方租赁合同已经解除。且根据合同约定，因国家政策拆迁，损失互不承担，因此吕良太的上诉请求不符合双方约定。原审第三人李沧商住办公室述称，吕良太与李沧商住办公室之间没有任何合同关系，不应当承担相应的责任，应当驳回吕良太的上诉请求。吕良太向一审法院起诉请求：判令罗健支付吕良太停业损失及搬迁补助费512000元，并支付自2014年1月8日起至实际给付之日止的银行同期贷款利息。一审法院认定事实：2009年12月31日，罗健作为出租方（甲方）、吕良太作为承租方（乙方），双方签订《厂房租赁合同》，约定：“第一条、房屋的坐落、面积、装修、设施情况。1、甲方出租给乙方位于李沧区XX路X号内厂房800平方米。2、该厂房现状以及配备的水、电、卫生间等均已到位。……第三条、租赁期限、用途。1、该房屋租赁期为长期，自2010年1月1日起至2012年12月31日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该厂房，仅作为车间使用。3、租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。第四条、租金及支付方式。1、该房屋每年租金为70000元。从第三年租赁租金调整75000元。房屋租金支付方式为按年度支付。第五条、租赁期间相关费用及税金……2、乙方以下费用的交纳方法：（1）乙方还应每月按时交纳水、电费用，水费按3元/吨，电费为1.11元/度，每月5日前按月度实际发生额收取。（2）门卫费用400元/月，餐厅费用600元/月，保洁和排污300元/月，每月5日前按期交纳。……（4）每年12月1日前交纳次年全年的房屋租赁费用。……第八条、合同的变更、解除与终止……4、租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满三个月前书面通知甲方。如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。5、租赁期满合同自然终止。……第十一条、免责条件……2、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。3、因上述原因而终止合同，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补……”。合同签订后，吕良太承租使用罗健提供的位于青岛市李沧区毛杨路一号内厂房800平方米，至合同约定的履行期限2012年12月底，吕良太如约足额向罗健支付了房屋租金。此后至2013年12月底，吕良太仍使用涉案厂房，并每月向罗健为法定代表人的青岛万达包装制品有限公司支付服务费、排水费、门卫费。但吕良太未向罗健支付2012年12月31日后的房屋租金。2013年12月26日，李沧商住办公室作为甲方、罗健作为乙方签订《拆迁补偿协议书》，双方就拆迁罗健部分非住宅及地上附着物达成相关补偿协议，约定由罗健负责处理该宗地块内全部企业厂房、营业网点的搬迁腾房工作，于2014年1月25日前完成；协议生效之日起，罗健与青岛市李沧东部开发区管理委员会签订于2001年3月22日、2001年12月19日的《青岛市李沧东部开发区土地使用权预约协议书》《土地使用权协议书》同时废止，罗健将涉及本宗土地的全部手续资料上交，并不得再依据上述两协议主张其他任何权利；补偿依据为参照《青岛市人民政府关于进一步加强和改进市区土地征用工作的意见》（青政发[2004]25号）、青岛骏业房地产评估所《房地产评估报告书》（骏业评字[2013]第0334号）；双方同时约定了补偿金额、违约责任等条款。青岛骏业房地产评估所《房地产评估报告书》对坐落于李沧区XX路以东、XX路以北、X家下河于家下河旧村改造项目内的土地价值、建筑物及附属物价值两大项进行估算，其中，建筑物及附属物价值估价结果中有一项停产停业损失及搬迁补助费，是按照建筑面积每平方米640元，共计11252.83平方米计算。吕良太提交打印照片8张，用以证明其租赁罗健的厂房于2014年1月2日开始拆除。罗健认为照片中看不出形成时间，且不能证明是涉案房屋，因而对证据的真实性不予认可。李沧商住办公室认为该证据与其无关联。吕良太提交加工合同复印件1份，合同显示系吕良太与泗水星火五金厂于2013年12月7日签订，吕良太用以证明其一直在使用涉案房屋并在涉案房屋中生产经营。罗健认为加工合同系复印件，对真实性不予认可；从证据的关联性上也无法证明吕良太一直在生产经营，只能证明吕良太在该时间段中签订了一份合同。李沧商住办公室对该证据的真实性不予认可。吕良太提交营业基本信息打印件1份，用以证明其一直在涉案房屋经营的事实。该信息单显示名称为李沧区聚科力机械加工厂的经营者为吕良太，类型为个体，经营场所为青岛李沧区毛杨路1号，注册日期为2010年12月7日。罗健认为证据不是工商部门出具的，来源不合法，对该证据的真实性不认可。李沧商住办公室对该证据的真实性亦不认可。吕良太提交《设备搬运安装协议》1份及收款收据1份。《设备搬运安装协议》显示系吕良太与青岛市李沧区老泰和起重安装队签订，约定安装队将吕良太的15项设备、物资从李沧区毛杨路1号租赁厂房内搬运至城阳区双埠社区租赁厂房内，搬迁时间从2013年12月28日至2014年1月28日，设备物资搬运及设备拆装、吊装、就位费共计60000元，任务完成经吕良太验收合格，款项一次付清；收款收据显示2014年2月6日收到吕良太设备搬运安装就位费60000元，并加盖青岛市李沧区老泰和起重安装队财务专用章。吕良太称，其以现金方式支付搬运安装就位费60000元，该两份证据用以证明其在房屋搬迁期间产生的停产停业损失。罗健认为搬迁单位从名称上来看为个体工商户，该证据属于证人证言，应当由该搬迁单位负责人出庭作证，因未出庭作证，故而对证据的真实性不认可。李沧商住办公室对该2份证据的真实性亦不予认可。吕良太提交青岛政务网上“政民沟通”栏中其与青岛市李沧区人民政府的信件及答复信息打印件1份，用以证明其与罗健之间存在拆迁关系。罗健及李沧商住办公室对证据的真实性均不予认可。吕良太称，其所租赁的房屋包含于罗健与李沧商住办公室签订的拆迁补偿协议书的范围内，即所承租厂房的土地在罗健拆迁的20亩地范围内，厂房面积也包含在拆迁建筑物总面积之内，其于2013年12月28日从所租赁的房屋中搬走，房屋是在2014年1月3日至8日期间被拆除。罗健称，不清楚吕良太承租的房屋是否包含在其与李沧商住办公室签订的拆迁补偿协议书的范围内，但罗健未提交相关证据。罗健对涉案厂房已拆除无异议，对具体拆除时间经一审法院询问并释明，未于限定的期限内予以书面回复。李沧商住办公室称，其与罗健签订的拆迁补偿协议书已实际履行完毕，与吕良太之间无直接的法律关系。一审法院认为，吕良太与罗健的租赁厂房合同合法有效，合同双方均应全面履行各自义务。罗健未提交涉案房屋不包含在其与李沧商住办公室签订的拆迁补偿协议书范围内的相关证据，且对涉案厂房已拆除不持异议，结合吕良太提交的照片及各方当事人陈述，一审法院确认涉案房屋包含于罗健与李沧商住办公室签订的拆迁补偿协议书的范围内。经一审法院询问并释明，罗健未于限定的期限内书面回复涉案房屋的具体拆除时间，也未对吕良太主张的拆除时间提出相反证据，一审法院对吕良太主张的“其于2013年12月28日从所租赁的房屋中搬走，房屋是在2014年1月3日至8日期间被拆除”之事实，予以采信。吕良太提交的其于合同约定期限届满后支付服务费、排水费、门卫费单据，足以证明吕良太继续使用租赁厂房，罗健未提出异议，并按原合同约定收取了除租金之外的其他相关费用。故双方的原租赁合同继续有效，但期限为不定期。吕良太于2013年12月28日从所租赁的房屋中搬离，结合吕良太对搬迁设备等的相关陈述，可推定罗健作为厂房出租人，已于合理期限前通知吕良太解除不定期租赁合同，吕良太与罗健双方的租赁合同关系自2013年12月28日吕良太搬离时解除。由于不定期租赁合同的双方可以随时解除合同，双方基于该类合同可能产生的合同解除后果均应有所预见。即吕良太应对其与罗健之间不定期厂房租赁合同解除而产生的设备搬迁等损失有所预见，其所持该部分损失应由罗健支付的主张，于法无据，一审法院不予支持。由于吕良太、罗健所签《厂房租赁合同》中“因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任”之内容，是双方对免责事项的约定，体现双方订立合同时真实的意思表示，故亦对双方有拘束力。罗健认为该项约定有效的主张，合法有据，一审法院予以采信。结合李沧商住办公室与罗健签订《拆迁补偿协议书》、吕良太提交青岛政务网上“政民沟通”栏中其与青岛市李沧区人民政府的信件及答复信息打印件等证据，吕良太、罗健双方对涉案厂房系“因国家政策需要拆除”均不持异议。因此，吕良太向罗健主张损失的请求，有违合同约定，一审法院不予支持。吕良太虽将李沧商住办公室列为当事人提起诉讼，却未向李沧商住办公室主张权利，故李沧商住办公室在本案中不承担责任。综上，罗健及李沧商住办公室抗辩不应承担责任的主张，一审法院予以采信；对吕良太的诉讼请求予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第二项、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、驳回吕良太对罗健的诉讼请求；二、驳回吕良太对李沧生态商住区建设办公室的诉讼请求。案件受理费8920元，由吕良太负担。本院二审期间，吕良太提交李沧区聚科力机械加工厂的工商登记信息查询资料以及青岛市公安局李沧分局九水路派出所出具的出警证明，以证明吕良太在涉案房屋内注册了合法企业，涉案房屋系被强制拆除，吕良太并非自愿搬离。罗健对两份证据的真实性无异议，对出警证明的证明事项有异议，吕良太在一审中自认其于2013年12月28日从涉案房屋内搬走，涉案房屋并非被强制拆除。李沧商住办公室称该两份证据与其无关。二审查明，涉案房屋未取得建设工程规划许可证。二审查明的其他事实与一审查明一致。本院认为，吕良太作为涉案房屋的承租人，其在因拆迁搬离涉案房屋后向出租人罗健主张停业损失及搬迁补助费，系基于双方所签房屋租赁合同，故本案案由应为房屋租赁合同纠纷，一审法院确定案由不当，本院予以纠正。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故罗健与吕良太所签房屋租赁合同为无效合同。因涉案房屋涉及拆迁，罗健与李沧商住办公室签订了拆迁补偿协议书。后吕良太搬离涉案房屋，并据此主张停业损失及搬迁补助费。因吕良太与罗健之间就停业损失及搬迁补助费的支付并未达成协议，且我国法律对此种情形承租人是否有权主张停业损失及搬迁补助费未作规定，故吕良太向罗健主张其作为承租人的停业损失及搬迁补助费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，吕良太的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决对涉案房屋租赁合同的效力认定错误，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8920元，由上诉人吕良太负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 蕾代理审判员 迟金铜代理审判员 高仁青二〇一七年五月十六日书 记 员 王莉莉书 记 员 郭丹丹 搜索“”