（2017）冀09民终1922号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-06-02
案件名称
马万仓、石瑞格房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省沧州市中级人民法院
所属地区
河北省沧州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马万仓,石瑞格,齐立民
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀09民终1922号上诉人（原审被告）：马万仓，男，1945年3月7日出生，汉族，住肃宁县。委托代理人：孙国征、刘维君，河北建平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石瑞格，女，1949年3月20日出生，汉族，住肃宁县。被上诉人（原审原告）：齐立民，男，1950年10月3日出生，汉族，住肃宁县。二被上诉人委托代理人：尚素欣，肃宁县法律援助中心律师。上诉人马万仓因与被上诉人石瑞格、齐立民房屋买卖纠纷一案，不服河北省肃宁县人民法院(2015)肃民初字第01952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人马万仓上诉请求：撤销肃宁县人民法院(2015)肃民初字第01952号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、涉案房屋买卖契约是双方当事人真实意思表示，且已实际履行17年之久，系有效协议。签订协议时被上诉人齐立民的身份为城镇居民身份；房屋买卖契约所约定的内容只涉及地上物的买卖，并未涉及土地性质或转让土地的相关内容；在签订协议后，由于被上诉人只向上诉人交付了集体土地建设用地使用证，并未向上诉人提供房屋产权证，故对涉案地块属于农村宅基地性质上诉人根本不知晓。根据地随房走的基本原则，涉案标的所涉土地性质被确定为宅基地性质并不能影响双方当时就地上物买卖所订立协议的有效性。一审法院在错误认定本案事实的情况下作出一审判决，应当予以纠正。被上诉人石瑞格、齐立民辩称，本案诉争协议涉及农村房屋及宅基地的买卖问题，而农村宅基地的使用权是村集体经济组织对本村村民的一种福利待遇，是基于本集体经济组织成员的资格取得的，农村房屋、宅基地可以在本村村民之间相互流转，而本村村民与其他经济组织村民或城镇居民所签订的房屋买卖协议，因违背了法律的强制性规定，应属于无效协议。石瑞格、齐立民向一审法院起诉请求:1、依法确认原、被告于1999年10月签订的房屋买卖协议无效。2、依法判令被告马万仓返还房屋四间、东配房两间及院落一处。一审法院认定双方无争议的事实为：1999年10月，原告齐立民与被告马万仓签订的契约一份，内容为“经中间人介绍齐利民愿将城内西洼院落一座含北房四间，东配房两间、连同水电配套设施、院外地面附着物、土木相连以陆万肆仟元转卖在马万仓名下，北房东至张峰，西至李国民，东西长壹拾陆米，南至东西道，北至河沟，长度以村土地使用证明为准。卖方将土地使用证及房产证交与买主，买方当面将房款壹次付清。空口无凭，立字为证。”该证据证实被告购买了原告石瑞格的房屋一处。买卖协议签订后，被告给付了原告房款64000元，原告将集体土地建设用地使用证交付被告。被告称集体土地建设用地使用证中记载户主姓名为石瑞格，证号为城内集建（宅基）字第546号，四至为东至张峰，西至李民、南至道、北至河沟，东西长16米，南北长20米，用地面积为320平方米。被告拒不提交该集体土地建设用地使用证，一审法院依法调取了肃宁县宅基地有偿使用清理登记表。对双方有争议的事实和证据，一审法院认定如下：原告主张该买卖房屋协议无效，理由为该房屋系建在了原告石瑞格的宅基地上，而被告属于城镇居民，该买卖协议应为无效协议，提交了2010年10月10日肃宁县肃宁镇城内村民委员会证明一份，该证明的主要内容为:“城内村委会于一九八五年十二月份将西洼道北放给城内五队社员石瑞格房基地一块。一、…二、给石瑞格所放房基地在道北（东西道宽4米），东西宽16米，南北长28米（包括后坡8米），房基地面积为16×28米，剩余地块社员有承包经营权，没有所有权，房基地东邻为张峰、西邻为李国民，有村委会发放的房基地文书地契为证。三、…四、此证明只限于石瑞格一户。”被告质证称对该证明不认可，买卖房屋后面是有八米的地方，但这八米是个坑，后来被告花钱垫上了，并不是证明中所说的八米的承包地。被告认为该协议系和原告齐立民签订的，当时并不知道石瑞格是谁，因为齐立民是城镇居民，房子也座落在城镇，所以是该买卖协议是有效的。买卖协议签订后，被告给付了原告房款64000元，原告将集体土地建设用地使用证交付被告。原告要求被告返还的有北房四间、东配房两间，及圈在围墙之内的院落。被告称当时购买的原告的房屋所在院落的房屋没错，是北房四间、东配房两间，被告没有动过围墙，还是原来的范围，只是加高了围墙，并在院内铺上了红砖，将门更换成了大门。另外在院内东面、西面用彩钢板搭建了两个棚子，在窗户上安装了防盗网，另外烫了屋顶，更换了屋里的暖气管和水管。一审法院对原告提交的肃宁县城内村民委员会的证明的真实性予以认定，该证明证实本案涉及的石瑞格的宅基地由肃宁县城关镇城内村发放，原、被告之间交易的房屋及所属院落系农村住宅。被告认可自己为城镇居民，故城镇居民购买农村住宅违反法律的强制性规定，原、被告之间的协议应为无效协议。一审法院认为，原、被告之间买卖的房屋所属的宅基地属于肃宁县城关镇城内村发放给石瑞格的，该争议院落以及房屋为农村住宅。在交易完成后，原告将集体土地建设用地使用证交付被告，被告就应当知道该集体建设有地使用证的使用权人为石瑞格，其所购买的房屋为农村住宅，被告以不知道石瑞格是谁并且自认为该房屋是城镇住房为由主张协议有效的理由不能成立。1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的房屋发放土地使用证和房产证。”根据2008年公布的《国务院关于促进节约集约用地的通知》明确规定“农村住宅用地和个人搞非农建设，必须依法申请使用国有土地”，而且“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”。《民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律、法律没有规定的，应当遵守国家政策”，综上所述，被告系城镇居民在农村购买房屋和宅基地，因为买卖涉及的集体土地使用权是限制流通物，所以双方的买卖合同应确认无效。根据《合同法》第五十八条规定:“合同无效、被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于诉争房屋的使用范围未发生改变，鉴于被告只坚持主张合同有效，并未提出赔偿损失请求，且对其损失数额也无法确定，故被告可对损失问题另案处理。鉴于被告增加了部分设施，对新增部分被告可在损失中一并要求处理。一审法院判决：一、确认原告齐立民与被告马万仓于1999年签订的房屋买卖协议无效。二、被告马万仓自判决生效之日起二十日返还原告位于城内村的院落一处，包括北房四间及东配房两间院落一处。三、原告齐立民、石瑞格于判决生效之日起二十日内返还被告马万仓64000元。案件受理费1400元由原、被告各承担700元。本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据。本院认为，本案上诉人与被上诉人之间买卖房屋所涉及的宅基地为农村集体土地，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相关联，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案，上诉人马万仓与被上诉人齐立民所签订的房屋买卖协议的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，上诉人马万仓并非肃宁县城关镇城内村村民，不符合购买涉案房屋的条件，且诉争房屋的集体土地建设用地使用证至今未由原登记机关依法变更登记至马万仓名下，因此，一审法院根据《中华人民公共和国土地管理法》的规定，对于合同效力的认定是正确的。但作为出卖人的被上诉人石瑞格、齐立民在出卖房屋时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故石瑞格、齐立民应对合同无效承担主要责任，上诉人马万仓对因合同无效给其造成的损失可另行要求赔偿。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1400元，由上诉人马万仓承担。本判决为终审判决。3审判长 张 珍审判员 张 梅审判员 高宝光二〇一七年六月十六日书记员 丁 娜 来源：百度“”