（2017）辽0102民初4483号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-12-11
案件名称
兄弟物业管理（沈阳）有限公司与张长弓、陈巍巍物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市和平区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
兄弟物业管理（沈阳）有限公司,张长弓,陈巍巍
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0102民初4483号原告：兄弟物业管理（沈阳）有限公司，住所地沈阳市沈河区北京街21号.法定代表人：许哲发，系该公司董事长。委托代理人：徐韬，男，1970年9月18日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被告：张长弓，男，1977年4月27日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告：陈巍巍，女，1981年10月1日出生，朝鲜族，住沈阳市和平区。原告兄弟物业管理（沈阳）有限公司（以下简称“兄弟物业公司”）诉被告张长弓、陈巍巍物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张伟适用简易程序于2017年4月18日公开开庭进行了审理。原告兄弟物业公司的委托代理人徐韬，被告张长弓、陈巍巍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兄弟物业公司诉称，原告受沈阳圣淘沙房屋开发有限公司委托负责为新加坡城（一期）小区提供物业服务，并签订《前期物业服务合同》，该合同约定原告按1.5元每月每平米的标准向被告收取物业管理服务费的合同义务，并对逾期不交费的业主可以从逾期之日按应缴费用0.3%按日加收滞纳金，同时原告与被告签署的《新加坡城业主临时管理规定》，第十六条明确约定“应按规定缴纳物业服务公司收取的各项服务费用”。被告自2011年10月11日入住以来，一直享受原告提供的规范化物业服务，但却未能履行支付义务，拖欠物业管理服务费、物业费违约金，原告多次催缴无果。诉讼请求：1、判令被告支付原告2016年1月1日至2016年12月31日期间物业管理服务费1,946元，并按照每日千分之三的标准支付物业费违约金2,131元，直至起诉之日止；2、判令被告给付2016年1月1日至2016年12月31日期间的电梯费144元，并按每日千分之三的标准支付电梯违约金4,379元至起诉之日止；3、诉讼费、公告费等由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告支付原告2016年1月1日至2016年12月31日期间物业管理服务费1,946元，并按照每日千分之三的标准支付物业费违约金2,131元，直至起诉之日止；2、诉讼费、公告费等由被告承担。被告张长弓、陈巍巍辩称,原告所诉的2011年1月1日至2016年12月31日期间段的物业费，我方确实没有交，未缴费的原因：1、我家所住的楼没有电梯，因而不需要缴纳电梯费；2、我家入住以来一直没有阳台防护玻璃，物业让我先签字，说过两天给我安装玻璃，但是一直都没有安装，后来我孩子大了，怕孩子出现危险，我与物业的管理人员说过再不给我安装玻璃，我就自己请人安装了，花费1,钱安装了空调下水管，这笔费用我要求物业承担。经审理查明，被告张长弓、陈巍巍系位于沈阳市和平区长白西三街30号新加坡城一期12#1-4-2，建筑面积108.12平方米房产的业主。2012年5月1日，原告兄弟物业与被告居住小区的房产开发商沈阳圣淘沙房屋开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定，沈阳圣淘沙房屋开发有限公司选聘原告为新加坡城（一期）提供前期物业管理服务，自2012年5月1日起提供服务，并约定该小区物业管理费收取标准为住宅1.5元/月/平方米。物业服务费按年缴纳，物业服务费应于业主入住通知单规定入住日期起计算缴纳，业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，在下个服务周期开始前20日以现金或支票的形式缴纳下一季度物业服务费，对于逾期不缴纳物业费的业主，乙方有权向住所地人民法院提起诉讼，并向业主按照所欠物业相关费用每天百分之零点三支付滞纳金。原告兄弟物业公司自2012年5月1日提供物业服务至今，被告张长弓、陈巍巍未缴纳2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费。上述事实，有前期物业服务合同、新加坡城临时管理规约以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，原告兄弟物业公司与涉案房屋的开发商即沈阳圣淘沙房屋开发有限公司签订的前期物业服务合同不违反我国法律、法规的规定，依法有效，本院予以确认。被告张长弓、陈巍巍系涉案“新加坡城（一期）小区”的业主之一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故上述物业服务合同对被告具有约束力。原告兄弟物业公司基于前期物业服务合同对被告张长弓、陈巍巍所在小区提供物业管理服务至今，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。现被告未履行交费义务，应承担民事责任，故对原告兄弟物业公司要求被告支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费的诉求，本院予以支持，关于被告需要支付的物业费的数额，具体应为1，946元（108.12平方米×1.5元/平方米/月×12个月）；关于原告主张的被告逾期交费所产生的滞纳金的诉求，因原告提供的证据不足以认定被告系恶意拖欠物业费，故本院不予支持。关于被告提出的“房屋入住后自行安装阳台防护玻璃以及因空调滴水自行维修而支出费用，希望从物业费中予以扣除”的答辩意见。庭审中，因二被告未提供证据对其主张予以佐证，故无法证实其拖欠原告物业服务费具有法定或约定事由。另，原告兄弟物业公司自2012年5月1日起持续为涉案小区业主提供服务至今，如被告不予缴纳物业服务费用，必将影响其他已缴费业主的合法权益。综上，对于被告的上述答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《辽宁省物业管理条例》第四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张长弓、陈巍巍于本判决生效后十日内给付原告兄弟物业管理（沈阳）有限公司自2016年1月1日起至2016年12月31日期间的物业服务费1,946元；二、驳回原告兄弟物业管理（沈阳）有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张长弓、陈巍巍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 张伟二〇一七年五月十六日书记员 黄妍本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《辽宁省物业管理条例》第四十条业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。违反物业服务合同约定，业主未按时交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 百度搜索“”