（2017）鲁03民终738号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-06-27
案件名称
桓台县贵源商贸有限公司、刘卫明房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省淄博市中级人民法院
所属地区
山东省淄博市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
桓台县贵源商贸有限公司,刘卫明,桓台县水务局,陈勇,庞刚
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁03民终738号上诉人（原审被告）：桓台县贵源商贸有限公司，住所地：山东省桓台县张北路71号。统一社会信用代码：91370321164424395J。法定代表人：安双，经理。委托诉讼代理人：巩树德，山东齐稷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘卫明，男，1974年6月18日出生，汉族，住山东省桓台县。原审被告：桓台县水务局，住所地：山东省桓台县索镇槐荫路344号。统一社会信用代码：113703210042211696。法定代表人：田茂林，局长。委托诉讼代理人：荣坤，桓台兴桓法律服务所法律工作者。原审被告：陈勇，男，1962年11月14日出生，汉族，桓台县水务局工作人员，住山东省桓台县。委托诉讼代理人：荣坤，桓台兴桓法律服务所法律工作者。原审被告：庞刚，男，1977年11月28日出生，汉族，桓台县水务局工作人员，住山东省桓台县。委托诉讼代理人：荣坤，桓台兴桓法律服务所法律工作者。上诉人桓台县贵源商贸有限公司（以下简称贵源公司）因与被上诉人刘卫明及原审被告桓台县水务局、原审被告陈勇、原审被告庞刚房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省桓台县人民法院（2016）鲁0321民初2466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人贵源公司的委托诉讼代理人巩树德，被上诉人刘卫明，原审被告桓台县水务局、原审被告陈勇、原审被告庞刚共同的委托诉讼代理人荣坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贵源公司上诉请求：请求二审法院依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：原审认定事实错误，责任承担方式错误。1、上诉人没有任何违约行为，在合同履行中无过错。上诉人为了安全征得被上诉人同意安装卷帘门，且给了其钥匙，不存在强制阻拦其营业的行为，上诉人无过错无违约，不应承担任何责任。2、上诉人不应当返还被上诉人租金。至被上诉人起诉之日即2014年7月24日，被上诉人已经使用上诉人的房屋一年多，且在这期间合同履行中上诉人无过错无违约，上诉人虽给其发过相关通知，但不足以导致合同不能履行，更未干扰其正常使用房屋，因此原审判决上诉人返还租金错误。3、上诉人不应赔偿被上诉人经济损失。被上诉人刘卫明辩称，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。原审被告桓台县水务局、原审被告陈勇、原审被告庞刚述称，一审认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。刘卫明向一审法院起诉请求：1、请求依法解除2013年4月11日其与被告贵源公司签订的房屋租赁协议书；2、请求依法判令被告贵源公司返还其租赁费85000元、赔偿经济损失11806.52元，合计96806.5元；3、请求判令被告贵源公司赔偿其经济损失463260.6元；4、诉讼费用由被告贵源公司承担。一审法院认定事实：2003年10月，桓台县水务局水务综合服务中心经过改制，成立了贵源公司，性质为有限责任公司。陈勇、庞刚系桓台县水务局工作人员。2011年，因贵源公司管理严重混乱，导致无法正常经营，成立了联合工作组，由联合工作组具体负责贵源公司的日常事务，庞刚为联合工作组成员。2011年5月5日，贵源公司发出通知，要求其公司相关人员将自己掌握的资金、账目交工作组庞刚，如不按时交账，一切后果由本人负责。2011年11月1日，水务局任命陈勇为贵源公司党支部书记。2013年4月11日，贵源公司作为出租方、刘卫明作为承租方，双方签订房屋租赁协议书一份，约定贵源公司将位于桓台县索镇2625号楼房的一楼吧台、二至三层、四层北侧房间（308、二数会议室、四楼南侧房间除外）出租给刘卫明使用。该协议书中主要载明：租赁期限：九年，自2013年5月29日至2022年5月29日止；房屋租金：2013年5月29日至2016年5月29日每年85000元，自2016年5月30日至2019年5月29日每年95000元，自2019年5月30日至2022年5月29日每年100000元；第一年租金在协议签订之日起付清，第二年起租金在每年的5月29日前一次性付清。同时，协议还对租赁期内各项费用、双方享有的权利义务等作出了相应约定。协议落款处出租方由负责人陈勇、代表田震、程美、焦卫国签字确认，并加盖有贵源公司章印，承租方由刘卫明签字确认。协议签订后，刘卫明即对其租赁涉案房屋进行装修，进行营业前的准备工作。2013年7月25日，贵源公司在涉案房屋一楼安装卷帘门，并于其公司上下班时间开关，致刘卫明的旅馆无法经营。2014年2月17日，刘卫明报警称其经营的洗浴宾馆被耿峰等六、七人用卷帘门给其封住门口，要求出警。桓台县少海派出所民警赶到现场后，了解到该警情系经济纠纷，当事人要求自行协商解决。后因双方未能协商一致，刘卫明于2014年7月24日诉至本院。2014年9月10日，刘卫明申请对其施工期间（2013年）旅馆装修及为达到经营目的对旅馆其他投资价值进行鉴定（包括空调、电视、淋浴设施等）。经本院委托，2014年12月31日，山东启新工程项目管理有限公司作出启新鉴字（2014）第77号鉴定报告。鉴定结果为：刘卫明施工期间（2013年）旅馆装修及为达到经营目的对旅馆其他投资（包括空调、电视、淋浴设施等）价值为239312.60元（注：不含两台旧空调3200元）。另，该鉴定报告附件载明：玻璃电视柜210元/个；实木床头柜100元/个；实木茶几椅650元/套；藤椅茶几椅310元/套；32吋创维电视机1630元/台；1.8米床垫630元/张；1.5米床垫530元/张；1.8米实木床1230/张；1.2米实木床960元/张；1.5米实木床1130元/张。根据该价格标准计算，刘卫明于2016年12月20日拉走的物资共计20840元。刘卫明为此次鉴定支出鉴定费5000元。2014年11月，刘卫明申请对其旅馆的营业损失进行鉴定（2013年7月1日至2014年8月29日）。经本院委托，2015年1月6日，山东启新有限责任会计师事务所作出启新（2015）鉴字2号鉴定报告。鉴定意见为：刘卫明旅馆仅试营业7天，营业时间短，只能依据与刘卫明旅馆类似或经营规模、档次相当的桓台县城区泰颐旅社、桓台县城区超人旅馆的经营状况，对刘卫明旅馆的营业损失进行鉴定。刘卫明旅馆2013年7月1日至2014年8月29日的营业损失287459.80元，是依据刘卫明旅馆及上述2家类似旅馆的经营状况得出，仅供参考。同时，山东启新有限责任会计师事务所对该鉴定意见作出如下说明：刘卫明没有建立会计账簿未能提供完整的会计资料，且刘卫明旅馆仅试营业7天，营业时间短，对刘卫明旅馆的营业损失进行鉴定（2013年7月1日至2014年8月29日）的鉴定资料欠充实、欠全面。只能依据与刘卫明旅馆类似或经营规模、档次相当的桓台县城区泰颐旅社、桓台县城区超人旅馆的经营状况，对刘卫明旅馆的营业损失进行鉴定。刘卫明为此次鉴定支出鉴定费15000元。庭审中，刘卫明自认自2014年4月20日开始营业，当时旅馆证照不全，其边经营边办证，直至2013年7月25日耿峰用卷帘门封堵门口，其不再经营。贵源公司自认本案租赁合同所涉的20个房间已经由其另行出租他人。另查明，田震、程美、焦卫国和耿峰均系贵源公司工作人员。一审法院认为，本案争议的焦点问题是：一、刘卫明与贵源公司之间是否存在租赁合同关系；二、若刘卫明与贵源公司之间存在租赁合同关系，该合同是否具备解除条件；三、合同解除后刘卫民所诉租赁费返还及各项经济损失赔偿有无事实及法律依据。焦点一：就涉案租赁协议的签订情况来看，陈勇系贵源公司的党支部书记，田震、程美和焦卫国系贵源公司的职工，且持有贵源公司的章印，因此，刘卫明有理由相信上述人员在签订涉案租赁协议时有权代表贵源公司，其代表贵源公司签订涉案租赁协议的行为有效，故，涉案租赁协议系刘卫明与贵源公司之间的真实意思表示，应为合法有效的合同。贵源公司明知其公司章印已被公安机关扣押，却仍在2013年3月29日以公章丢失为由进行挂失作废，故，贵源公司关于涉案租赁协议系无效合同的抗辩主张，本院不予支持。焦点二：涉案租赁协议签订后，刘卫明已按约定支付第一年的租金85000元。2013年7月25日，贵源公司在涉案租赁场所安装卷帘门，并只在其公司上、下班时间开关，导致刘卫明的旅馆无法正常经营，且贵源公司在庭审中自认涉案租赁协议中的20个房间已经由其公司另行出租他人，因此，贵源公司已经无法履行其与刘卫明签订的租赁协议，致使刘卫明的合同目的无法实现。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。故，刘卫明以其合同目的无法实现为由，要求解除与贵源公司所签协议的主张，本院予以支持。焦点三：《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。贵源公司工作人员耿峰在涉案房屋一楼安装卷帘门，致使刘卫明的旅馆无法经营，庭审中刘卫明自认实际租赁期间自2013年4月12日至2013年7月25日，共102天，该期间的租赁费刘卫明应予缴纳，经核算租金数额为23753元（85000元/365天*102天）。因此，贵源公司返还刘卫明的租金数额应为61247元（85000元-23753元），同时，贵源公司应支付刘卫明利息损失6798元（以61247元为基数，按照日万分之三计算，自2013年7月26日至2014年7月31日）。刘卫明主张的装修及投资损失239312.60元（注：不含两台旧空调3200元），扣除其自行拉走的部分物资价值20840元后，为218472.6元，该部分损失因贵源公司封门导致刘卫明不能经营形成，过错在贵源公司。故，该部分损失应由贵源公司承担。刘卫明该项诉求中的超出部分，本院不予支持。刘卫明为此次鉴定支出的鉴定费5000元，应由贵源公司承担。刘卫明自认自2014年4月20日开始营业，旅馆证照不全，其边经营边办证，且山东启新有限责任会计师事务所在启新（2015）鉴字2号鉴定报告中作出其他说明如下：刘卫明没有建立会计账簿未能提供完整的会计资料，且刘卫明旅馆仅试营业7天，营业时间短，对刘卫明旅馆的营业损失进行鉴定的资料欠充实、欠全面，只能依据与刘卫明旅馆类似或经营规模、档次相当的旅馆的经营状况进行鉴定。故，刘卫明仅依据（2015）鉴字2号鉴定报告主张贵源公司赔偿其营业损失287459.8元，证据不足，本院不予支持。其为该次鉴定而支付的鉴定费用15000元，应自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告刘卫明与被告桓台县贵源商贸有限公司于2013年4月11日所签订的房屋租赁协议书；二、被告桓台县贵源商贸有限公司返还原告刘卫明租金61247元，并赔偿原告刘卫明利息损失6798元，于本判决生效后十日内付清；三、被告桓台县贵源商贸有限公司赔偿原告刘卫明经济损失218472.6元，于本判决生效后十日内付清；四、驳回原告刘卫明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9401元，由原告刘卫明负担4606元，被告桓台县贵源商贸有限公司负担4795元。鉴定费20000元，由原告刘卫明负担15000元，被告桓台县贵源商贸有限公司负担5000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审认定的事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，上诉人桓台县贵源商贸有限公司与被上诉人刘卫明签订的房屋租赁协议，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。协议签订后，被上诉人刘卫明履行协议约定的义务支付给上诉人桓台县贵源商贸有限公司第一年度租金。2013年7月，上诉人在租赁房屋一楼安装卷帘门，妨碍了被上诉人对租赁房屋的使用，且上诉人桓台县贵源商贸有限公司现已将涉案房屋另租他人，导致双方当事人签订的租赁合同不能继续履行，上诉人构成违约。上诉人主张无过错无违约的上诉理由不成立，本院不予支持。上诉人桓台县贵源商贸有限公司违约，应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人桓台县贵源商贸有限公司在租赁房屋一楼安装卷帘门，妨碍了被上诉人对租赁房屋的使用，构成违约，安装卷帘门之后的租金应予返还。一审法院判令上诉人返还被上诉人该部分租金，并无不当。上诉人称没有违约，是征得被上诉人同意安装的卷帘门，并已将卷帘门钥匙交给被上诉人，但无证据证明，被上诉人对此亦不认可，对上诉人要求不返还租金的上诉主张，本院不予支持。上诉人桓台县贵源商贸有限公司现已将涉案房屋另租他人，导致双方当事人签订的租赁合同不能继续履行，应承担违约责任，赔偿被上诉人装修房屋及购置物品而造成的损失，一审法院判令被上诉人赔偿该部分经济损失，并无不当。上诉人称没有违约，不应赔偿损失的上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人桓台县贵源商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5598.00元，由上诉人桓台县贵源商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 倪玲玲审判员 王希宝审判员 苏晓宇二〇一七年五月十六日书记员 董斯文 来自