（2017）皖12民终527号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-05-27
案件名称
阜阳市轻工房地产开发有限公司与张克华、原审第三人中国银行股份有限公司阜南支行商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省阜阳市中级人民法院
所属地区
安徽省阜阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
阜阳市轻工房地产开发有限公司,张克华,中国银行股份有限公司阜南支行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖12民终527号上诉人（原审被告）：阜阳市轻工房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颖东区北京东路南侧中铁一局综合楼301-303房，统一社会信用代码91341200738917421K（1-1）。法定代表人：陆登，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹华，该公司职员。被上诉人（原审原告）：张克华，男，1984年1月24日出生，汉族，住安徽省阜南县。原审第三人：中国银行股份有限公司阜南支行，住所地安徽省阜南县淮河西路北侧鹿城花园1号楼105-111号门面房，统一社会信用代码91341225564992180D（1-1）。负责人：崔永民，该支行行长。委托诉讼代理人：锁君洋，该支行职员。上诉人阜阳市轻工房地产开发有限公司因与被上诉人张克华、原审第三人中国银行股份有限公司阜南支行商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2016）皖1225民初4605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阜阳市轻工房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五项，改判阜阳市轻工房地产开发有限公司不承担返还及赔偿责任，或将本案发回重审，并由张克华承担本案全部诉讼费用。事实和理由：涉案房屋已实际交付，由于阜南县房产局办理产权证程序的变更，导致该房屋无法办理产权证，张克华的起诉无事实和法律依据；一审判决超出张克华的诉讼请求违反法定程序。且判令阜阳市轻工房地产开发有限公司承担首付款的利息损失不符合合同约定；张克华缴纳的各项费用与阜阳市轻工房地产开发有限公司无关，阜阳市轻工房地产开发有限公司不负有相应的返还义务。张克华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。中国银行股份有限公司阜南支行认可一审判决。张克华向一审法院起诉请求：解除涉案《商品房买卖合同》；阜阳市轻工房地产开发有限公司向张克华返还首付款159045元及张克华向中国银行股份有限公司阜南支行归还的贷款本金40000元；阜阳市轻工房地产开发有限公司向张克华赔偿以首付款159045元为本金的利息损失及张克华向中国银行股份有限公司阜南支行支付的利息，总计50000元；阜阳市轻工房地产开发有限公司赔偿张克华违约金、解除合同所致损失及其他损失等共计40000元；解除张克华与中国银行股份有限公司阜南支行签订的《个人一手住房贷款合同》；阜阳市轻工房地产开发有限公司向中国银行股份有限公司阜南支行偿还张克华就《个人一手房贷款合同》剩余的贷款；本案诉讼费用由阜阳市轻工房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2013年3月25日，张克华与阜阳市轻工房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，双方约定：张克华购买阜阳市轻工房地产开发有限公司开发的位于阜南县陶子河东路的“尚鼎国际”4栋2单元1807室房屋1套，建筑面积116.25平方米，每平方米单价4464.90元，总价为519045元，并约定于合同当日交付购房款159045元，余款360000元办理银行按揭贷款。阜阳市轻工房地产开发有限公司应当在2014年1月22日（农历2013年12月22日）前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合合同约定的商品房交付张克华使用。如遭遇不可抗力且阜阳市轻工房地产开发有限公司在发生之日起30日内告知张克华的或因政府配套耽误等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，阜阳市轻工房地产开发有限公司可据实予以延期。阜阳市轻工房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后90个工作日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因阜阳市轻工房地产开发有限公司的责任，张克华不能在规定期限内取得产权属证书的，张克华退房的，阜阳市轻工房地产开发有限公司在张克华提出退房要求之日起30日内将张克华已付房价款予以退还给，并按已付房价款的万分之一赔偿损失；张克华不退房的，阜阳市轻工房地产开发有限公司按已付房价款的万分之一向张克华支付违约金。合同签订的当天，张克华向阜阳市轻工房地产开发有限公司支付购房首付款159045元，并向“阜南尚鼎国际售楼部”交纳了房查费、预抵押费、转现房费、印花税、维修基金等各项费用合计10859元。2013年7月9日，张克华作为借款人与中国银行股份有限公司阜南支行签订了《个人一手住房贷款合同》，约定：贷款金额360000元，期限240个月，月利率5.4583‰。该笔借款于2014年1月6日全部转入阜阳市轻工房地产开发有限公司的账户。张克华自2014年1月6日开始分期偿还中国银行股份有限公司阜南支行借款及利息。至2016年11月1日，张克华已偿还本金27529.18元、利息58306元、滞纳金38.10元。2014年4月8日，张克华与阜阳市轻工房地产开发有限公司办理了涉案房屋的交付。张克华于2014年4月8日向安徽喜洋洋物业管理有限公司交纳了物业费、装垃清运费、二次供水费等合计1616元，至今尚未入住。阜阳市轻工房地产开发有限公司于2012年7月5日取得涉案楼房《商品房预售许可证》，证号为（南）房预售证第09号。阜阳市轻工房地产开发有限公司交房后至今未取得涉案房屋的《商品房竣工验收备案表》，且未办理相应的产权证。双方在涉案合同的补充协议中约定，若阜阳市轻工房地产开发有限公司在主合同约定的交房期限届满时，因特殊原因不能交付的，双方约定可以顺延24周。一审法院认为，涉案商品房买卖合同及贷款合同合法有效。阜阳市轻工房地产开发有限公司至法庭辩论终结时，已超过两年多的时间内仍不能完成办理房屋所有权登记。故对张克华请求解除涉案商品房买卖合同的请求予以支持。张克华与中国银行股份有限公司阜南支行签订涉案贷款合同是用于支付涉案房屋的购房款，在购房合同解除的前提下，该贷款合同继续履行已无必要，故对于张克华要求解除涉案贷款合同的请求予以支持。因阜阳市轻工房地产开发有限公司无法履行涉案商品房买卖合同导致合同解除，阜阳市轻工房地产开发有限公司对于张克华支付给阜阳市轻工房地产开发有限公司159045元的首付款及至2016年11月1日止已偿还银行贷款本息85835.18元，应当予以返还。张克华首付款159045元的部分已经实际交付给阜阳市轻工房地产开发有限公司，故对该部分的利息损失应当支持，利率的计算标准参照涉案贷款利息。张克华支付的银行贷款本金27529.18元是按月分期付款，但张克华未能提供其每次具体的还款时间及数额，也无法说明其计算方法，无法核算，故对2016年11月1日之前的利息不予支持。阜阳市轻工房地产开发有限公司对从2016年11月1日之日起已经确定的利息应当支付。阜阳市轻工房地产开发有限公司对张克华按揭的利息损失至2016年11月1日确定已经发生的58306元应当承担赔偿责任。张克华已向“阜南尚鼎国际售楼部”交纳的房查费、预抵押费、转现房费、印花税、维修基金合计10859元是为实现房屋买卖而产生的，该笔款项应由阜阳市轻工房地产开发有限公司予以返还。阜阳市轻工房地产开发有限公司应当赔偿张克华向安徽喜洋洋物业管理有限公司交纳的物业费、装垃清运费、二次供水费等合计1616元。张克华请求的违约金应依据双方所签订的商品房买卖合同的约定确定为51.90元，对超出部分不予支持。因涉案商品房买卖合同及贷款合同均已经解除，阜阳市轻工房地产开发有限公司应当将张克华至2016年11月1日的剩余房款332470.82元返还中国银行股份有限公司阜南支行。张克华请求阜阳市轻工房地产开发有限公司赔偿律师代理费及因签订合同开支的车旅费等诉讼请求，缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十四条、第二十五条之规定，一审法院判决：一、解除张克华与阜阳市轻工房地产开发有限公司于2013年3月25日签订的商品房买卖合同；二、阜阳市轻工房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还张克华购房首付款159045元和已偿付贷款本金27529.18元及其利息（月利率均按5.4583‰，其中首付款159045元的利息从2013年3月25日起计算，贷款本金27529.18元的利息从2016年11月1日起计算，均支付至履行完毕之日）；三、阜阳市轻工房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还张克华已支付银行贷款利息58306元；四、阜阳市轻工房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还张克华已交纳的房查费、预抵押费、转现房费、印花税、维修基金合计10859元；五、阜阳市轻工房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还张克华已交纳的物业费、装垃清运费、二次供水费1616元；六、阜阳市轻工房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付张克华违约金51.90元；七、解除张克华与中国银行股份有限公司阜南支行于2013年7月9日签订的《个人一手住房贷款合同》；八、阜阳市轻工房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还中国银行股份有限公司阜南支行332470.82元及其利息；九、驳回张克华其他诉讼请求。逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5636元，减半收取计2818元，由阜阳市轻工房地产开发有限公司负担。在二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人对涉案商品房买卖合同和贷款合同的签订，以及张克华依约交纳了购房款，阜阳市轻工房地产开发有限公司虽交付了涉案房屋，但该房屋至今未能办理产权证书等事实不持异议，争议焦点为：一、阜阳市轻工房地产开发有限公司应否承担涉案房屋未能办理产权登记的责任；二、一审判决是否超出张克华的诉讼请求；三、张克华因涉案房屋交纳的各项费用应否由阜阳市轻工房地产开发有限公司承担。针对争议焦点一，本院认为，张克华与阜阳市轻工房地产开发有限公司在涉案商品房买卖合同中约定，阜阳市轻工房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由阜阳市轻工房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案。但该房屋至今仍不能办理房屋所有权登记。阜阳市轻工房地产开发有限公司称系由于阜南县房产局办理产权证程序的变更所致，但没有提供证据予以证明，且阜阳市轻工房地产开发有限公司至今未提交涉案房屋的《商品房竣工验收备案表》，本院不予采信。阜阳市轻工房地产开发有限公司应当承担涉案房屋未能办理产权登记的责任。针对争议焦点二，本院认为，一审判决阜阳市轻工房地产开发有限公司承担的赔偿数额并未超出张克华的诉讼请求总额，且张克华因履行涉案商品房买卖合同而产生的实际损失仍在持续发生。故阜阳市轻工房地产开发有限公司主张一审判决超出张克华的诉讼请求没有法律依据，本院不予采信。针对争议焦点三，本院认为，张克华向“阜南尚鼎国际售楼部”交纳的房查费、预抵押费、转现房费、印花税、维修基金及向安徽喜洋洋物业管理有限公司交纳的物业费、装垃清运费、二次供水费等，系张克华为履行涉案商品房买卖合同而支付的必要的、合理的费用。由于阜阳市轻工房地产开发有限公司的原因，导致涉案商品房买卖合同的解除，由此产生的相应费用损失应由阜阳市轻工房地产开发有限公司承担。综上所述，阜阳市轻工房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5636元，由上诉人阜阳市轻工房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨开多审判员 马 杰审判员 刘 伟二〇一七年五月十六日书记员 来 阳附：（2017）皖12民终527号民事判决书适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；（二）原判决适用法律错误的，依法改判；（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 关注公众号“”