（2017）皖01民终1267号

裁判日期: 2017-05-16

公开日期: 2017-11-08

案件名称

焦翎、吉金阳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省合肥市中级人民法院

所属地区

安徽省合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

焦翎,吉金阳,中国光大银行股份有限公司合肥分行

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

安徽省合肥市中级人民法院民事判决书（2017）皖01民终1267号上诉人（原审原告、反诉被告）：焦翎，女，1982年5月6日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：王大志，安徽儒圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：何声颖，安徽儒圣律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：吉金阳，男，1989年4月9日出生，汉族，住安徽省瑶海区。委托诉讼代理人：董琼，安徽大森律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏华，安徽皖建律师事务所律师。原审第三人：中国光大银行股份有限公司合肥分行，住所地合肥市蜀山区长江西路200号，统一社会信用代码913401007117735365（1-1）负责人：王彪，行长。委托诉讼代理人：吴畏，该公司员工。上诉人焦翎、吉金阳与原审第三人中国光大银行股份有限公司合肥分行（以下简称光大银行合肥分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初6468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审��终结。焦翎上诉请求：撤销一审判决第五项，改判吉金阳支付违约金10万元，本案一、二审诉讼费用由吉金阳承担。事实和理由：1、本人主张10万元违约金有事实和法律依据，双方签订的《存量房买卖合同》附件三约定，吉金阳违约不按期还清银行贷款的，应当向本人支付违约金12万元，吉金阳至今未付清银行贷款，已违反合同约定，应支付违约金。2、一审法院认定以双方提交给税务登记机关的《存量房买卖合同》中内容为准，不符合客观事实，提交给税务机关的合同的真实性本人不持异议，但双方在办理完税务登记后，又对合同中相关内容进行了补充，该补充的内容是双方真实意思表示，在吉金阳没有提交任何证据的情况下，一审法院仅根据吉金阳的陈述，以提交给税务登记机关的合同作为认定案件的依据，违反客观事实。吉金阳辩称，1、2015年12月16日签订《存量房买卖合同》仅用于税务机关的登记备案，合同性质严格来说是预约合同，并非是本约合同，买卖双方并未签订用于交易过户的《存量房买卖合同》，现因无法就后续交易过户等达成一致意见，则签订的预约合同只能解除。2、案涉用于缴税用途的合同主体应当为卖方吉金阳，买方曹平、焦翎，并非一审法院认定买方为焦翎一人。3、退一步说，即使按一审法院认定双方订立的缴税合同属于本约合同，则一审法院也是认定事实不清，吉金阳与曹平就案涉买卖房屋的付款方式已做了口头约定，由焦翎向吉金阳支付案涉房屋总价款的20%首付款15万元，然后由焦翎付清房屋所有房贷，之后再由焦翎向银行贷款，将剩余的58万房款元向本人付清。4、退一步说，即使按一审法院认定双方订立的缴税合同属于本约合同，本人已经将房产证、钥匙、门禁卡等全部交付给了曹平，但焦翎未能履行任何与合同有关的义务，约定支付15万元的首付款亦未支付，其行为已经构成了根本违约，合同的目的不能实现，《存量房买卖合同》符合法定解除。5、一审法院就本案关于“交易习惯”一审法院法律适用错误，本案不能适用交易习惯。即使适用，也应当按照有利于实现合同目的的方式履行，即由焦翎和曹平先行支付所有房款后，吉金阳才与焦翎完成过户手续。光大银行合肥分行述称，本案系买卖合同纠纷，我行不是合同向对方，我行不应作为第三人参加诉讼。吉金阳上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五项，改判解除双方签订的《存量房买卖合同》，且吉金阳不需返还焦翎5000元定金，本案一、二审诉讼费用及其他费用均由焦翎承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清、适用法律错误，双方所签的��存量房买卖合同》应当依法予以解除。一审法院认定事实不清，从双方交易的事实来看，焦翎负有支付首付款的义务却一直没有履行。一审法院适用法错误，焦翎不履行支付首付款义务的行为构成根本违约，合同应当依法解除而不是继续履行。2、焦翎拒不履行合同义务的行为构成严重违约，故依据合同约定和法律规定应承担相应的违约责任，其支付的5000元定金应不予退还。焦翎辩称，1、吉金阳要求解除双方签订的《存量房买卖合同》无事实和法律依据。双方签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示且不违反法律规定应为有效。合同签订后吉金阳配合本人向税务机关交纳了48180元购房税款，税款交付后吉金阳已经将房屋实际交付给本人。双方均是在按合同约定履行相关义务。《存量房买卖合同》第八条第二项规定，吉金阳享有单方解除��同权利前提条件是，本人逾期超过60日支付存量房价款，但本案中双方约定的支付存量房价款时间是本人收到过户后房产证当日，因吉金阳至今未将房屋过户，所以不存在逾期付款的事实存在。2、吉金阳陈述本人在《存量房买卖合同》中单方添加合同内容，没有事实依据。双方签订的《存量房买卖合同》是双方从房产局领取的格式合同，合同内容均为双方认可。提交给税务部门的合同仅约定部分内容，是因为税务部门不要求合同中内容约定清楚。本人用于起诉《存量房买卖合同》空白内容均是双方沟通确认后填写，且双方进行签字确认。如果吉金阳将双方签订《存量房买卖合同》拿出来，就可以证明本人陈述是客观事实。3、双方在《存量房买卖合同》中并未约定由本人支付15万元购房首付款。合同约定，由本人一次性向吉金阳支付全部购房款。双方并未约定合同签订后支付15万元首付款，一审中吉金阳申请的证人王某是证明双方第一次见面时，其在现场，其不能证明双方约定过15万元首付款事实。吉金阳与曹平通话录音真实性难以确认，而且录音材料中并没有清楚约定本人愿意支付15万元首付款事实。4、吉金阳以多种理由进行抗辩且未按合同约定将银行贷款付清，不愿意办理房屋过户手续，均是因双方签订完《存量房买卖合同》后房屋升值较快所引起。现吉金阳认为以73万元出售给本人价格过低，要求加价本人又不同意，所以提出多种理由拖延不办，其人行为已明显违反了合同约定。综上所述，吉金阳上诉请求无事实和法律依据，请求贵院依法驳回其全部诉讼请求。光大银行合肥分行述称，我行不是买卖合同无关，该案与本行无关。焦翎向一审法院起诉请求：1、判令吉金阳继续履行合同，立即协助焦翎��理房地权证合瑶字第××（瑶海区当涂路325号东城时代广场6幢801室）过户登记手续；2、判令吉金阳向焦翎支付违约金100000元；3、本案诉讼费由吉金阳承担。吉金阳向一审法院反诉请求：1、判令解除吉金阳与焦翎之间所签订的存量房买卖合同；2、判令吉金阳不需返还焦翎向5000元定金；3、全部诉讼费用由焦翎承担。一审法院认定事实：2015年12月13日，焦翎与吉金阳经协商达成买卖吉金阳位于瑶海区当涂路325号东城时代广场6幢801室房屋的协议，焦翎并向吉金阳支付了购房定金5000元。2015年12月16日，双方签订一份《存量房买卖合同》约定以730000元的成交价买卖吉金阳位于瑶海区当涂路325号东城时代广场6幢801室房屋并向税务机关登记备案。合同签订的当日，双方前往合肥市地方税务局瑶海区分局申报缴纳房屋交易税款，焦翎缴纳了全部税款。后双方未在履行其他买卖事项并就首付款、解除按揭等产生争议。焦翎于2016年8月31日持有双方签字的在格式条款第十条项下书写有“一、本合同签订时甲方已将房产证（8120062718），房屋钥匙、小区门卡及房屋交付给乙方；二、甲方在签订合同后10天内付清银行全部贷款，乙方在收取到甲方给的过户后房产证的当日，一次性向甲方付清房款”字样的合同诉讼至一审法院，要求判如所请。案件审理中吉金阳申请向税务机关调取了双方于同日签订的在格式条款第十条项下为空白的没有添加任何文字的《存量房买卖合同》。该合同仅约定了以730000元的成交价买卖吉金阳位于瑶海区当涂路325号东城时代广场6幢801室房屋。吉金阳遂提起反诉。一审法院认为，上列双方签订的并向税务机关出具的《存量房买卖合同》确系双方为交易房屋而达成，且系双方真实的意思表示，不违反法律规定应为合法有效。根据合同法的立法宗旨，当事人达成协议或合同是为了促进交易，并为有效履行的依据，依法予以确认。焦翎据以起诉和举证的合同书写有卖方在签订合同后10天内付清银行全部贷款，买方在收取到甲方给的过户后房产证的当日，一次性向卖方付清房款的字样，吉金阳虽然并不持有焦翎举证的合同，但是根据双方的陈述以及双方向税务机关登记纳税时并提交的一份双方均认可的买卖合同来看，吉金阳的陈述应该更加合理。因为本案双方在达成房屋交易合同的同时向税务机关登记纳税时提交了该买卖合同，所以应视该买卖合同为双方一致对外宣示的合同，应依法该合同加以确认并评价。由于双方对外宣示的买卖合同在房屋按揭款的交付、首付款、房产登记的变更和其余价款的交付时间和履行方式等方面未作明确约定，应视为双方共同的过错��由双方共同承担民事责任。结合本案的具体情况，根据合同法的基本原则和交易习惯，应首先确定买方的首付款和交付的时间。根据现在市场的交易习惯依法确定由买方在合同生效后的15日内交付房价款的三分之一；卖方在收到该三分之一的房价款后于60内办理完该房屋银行按揭款的结算手续并与买方办理完房屋变更登记手续；买方在变更登记手续完成后的30日内付清剩余的房款。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条之规定判决：一、焦翎与吉金阳于2015年12月16日达成的关于以730000元的价款购买合肥市瑶海区当涂路325号东城时代广场6幢801室的房屋买卖合同属有效合同；二、焦翎于判决生效后15日内向吉金阳交付三分之一的房价款243333元；三、吉金阳于收到焦翎三分之一首付款后的60内办理争议之房屋银行按揭款的结��手续并同时与焦翎办理完房屋变更登记手续；四、焦翎在吉金阳与其房产变更登记手续办理完毕后30内付清全部剩余房款486667元；五、驳回本诉和反诉的其他诉讼请求。本诉案件受理费用12100元、保全费4170元，由焦翎、吉金阳各负担8135元；反诉案件受理费用50元，由吉金阳负担。二审期间，双方当事人未提交新的证据。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。本院另查明：吉金阳为购买案涉房产，曾向光大银行合肥分行申请抵押贷款，光大银行合肥分行于2012年6月15日向吉金阳发放个人住房贷款398000元，期限20年，截止2016年11月4日，吉金阳已偿还住房贷款本息151947.88元，贷款本金余额为347642.28元。诉讼期间，焦翎表示愿意代吉金阳清偿全部抵押贷款，以期解除案涉房产上设立的抵押权，光大银行合肥分行表示同意。本院认为，双方当事人对于彼此订立房屋买卖合同关系的事实均予以确认，争议的是应以焦翎持有的合同还是以从税务登记部门调取的合同约定的内容为准。双方当事人对于从税务登记部门调取的合同均无异议，一审法院以该份合同作为确认双方之前合同关系的依据并无不当，本院予以确认。焦翎持有的合同虽然有吉金阳的签字，但合同中部分手写内容双方存在争议，且该部分内容也与从税务登记部门调取的合同内容不一致，不能排除该部分内容为事后一方添加的可能，在吉金阳否认该份合同内容的情况下，一审法院未予采信该份合同并无明显不当，本院予以确认。根据从税务登记部门调取的合同，双方当事人仅对买卖房屋的位置、面积、总价款等内容加以明确，对于房款支付、抵押贷款的处理等其他细节未予明确。吉金阳不能提供有效证据证实双方曾约定过首付款及��付期限等，故吉金阳以焦翎未及时支付首付款构成违约，并要求解除合同、不予退还定金的意见，缺乏事实及法律依据。焦翎认为吉金阳未及时偿还抵押贷款，解除抵押权，构成违约并主张违约金，也缺乏相应的事实及法律依据。一审法院对于当事人互相追究违约责任的请求，均未予支持，并无不当，本院予以确认《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述法律规定，本案中，吉金阳所售房产虽然存在抵押权，但抵押权人已经表示同意该房产进行转让，且��为该房产的受让人焦翎也表示愿意代为清偿剩余贷款，故案涉房产依法可以转让。虽然当事人对于房产交易细节未作约定，但双方当事人就以73万元价款交易案涉房产的约定均予认可，结合双方当事人已经共同前往税务登记部门完成了房产交易的税费交纳，也进一步反映当事人双方已经就履行该份合同加以实施，虽然后续的房款支付、抵押权解除及产权变更登记等手续没有能够完成，这与双方当事人在合同中没有明确交易细节存在关联，不应当归责于某一方。从维护合同效力、保障交易稳定的角度，对于双方没有约定的合同细节问题，一审法院根据一般交易习惯加以处理，且处理结果并未损害当事人双方合法权益的情形下，本院予以确认。综上所述，焦翎、吉金阳的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一��第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2350元，由焦翎负担2300元，吉金阳负担50元。本判决为终审判决。审判长　张　勇审判员　张　怡审判员　董江宁二〇一七年五月十六日书记员　胡梦云附相关的法律条文：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。更多数据：