（2017）浙01民终1860号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-06-30
案件名称
杭州喜莱酒店有限公司、杭州市工人文化宫房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杭州喜莱酒店有限公司,杭州市工人文化宫
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终1860号上诉人（原审被告）：杭州喜莱酒店有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区仁和路2-7号二楼、三楼。法定代表人：吴相兵，执行董事。委托代理人：吴大志，男，1959年2月5日出生，汉族，住浙江省仙居县。被上诉人（原审原告）：杭州市工人文化宫，住所地：浙江省杭州市上城区仁和路*号。法定代表人：韩云，主任。委托代理人：宋桂明、徐正秋，浙江三道律师事务所律师。上诉人杭州喜莱酒店有限公司（以下简称喜莱公司）因与被上诉人杭州市工人文化宫（以下简称工人文化宫）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2016）浙0102民初5500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，工人文化宫系杭州市仁和路2号（现门牌号为××）房屋的所有权人。2010年12月20日，工人文化宫（出租方）与喜莱公司（承租方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定：出租方将坐落于本市××面积约917.5平方米的房屋租赁给承租方开设经济客房经营；租赁期自2011年1月1日起至2015年12月31日止；年租金为550000元；承租方须向出租方缴纳200000元作为履约保证金，待履行合同期满各项账款结清，出租方应该无息退还；合同期满承租方享有同等基础上的优先承租权，但必须提前三个月向出租方提出书面续租报告且年租金应当在550000元基础上增加10%以上，否则出租方视为合同终止，有权发布招租信息，采用竞标招租方式选择承租方；双方还对其他事项进行了约定。双方租赁合同到期后，工人文化宫于2016年6月23日发出通知，催告喜莱公司做好房屋的腾退和移交工作，并结算相关费用。2016年9月19日，工人文化宫委托浙江三道律师事务所向喜莱公司发送律师催告函一份，再次催告喜莱公司腾退房屋并支付相应的房屋占有使用费、水电费等相关费用。喜莱公司于2016年9月20日签收上述律师函。工人文化宫于2016年12月20日起诉至原审法院，请求判令：1.喜莱公司立即腾退位于杭州市××号房屋；2.喜莱公司支付房屋占有使用费534931.51元（自2015年12月31日起按原租赁合同约定租金标准暂计算至2016年12月19日），之后的房屋占有使用费按此标准计算至喜莱公司实际腾退之日止；3.喜莱公司支付工人文化宫逾期支付房屋占有使用费利息9373.12元（以263698.63元为基数，自2016年6月23日起按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算至2016年9月20日止；以397808.22元为基数，自2016年9月20日起按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算至2016年12月20日止），之后以534931.51元为基数，支付自2016年12月21日起至喜莱公司实际付清房屋占有使用费之日止的利息；4.本案诉讼费用、财产保全费用由喜莱公司承担。原审法院认为，工人文化宫、喜莱公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。现双方租赁合同期限已届满，喜莱公司继续占用上述房屋缺乏依据，工人文化宫据此要求喜莱公司腾退杭州市××号房屋，并支付自2016年1月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，于法有据，该院予以支持，其中暂计算至2016年12月19日的房屋占有使用费为531917.81元。工人文化宫要求喜莱公司按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率标准的1.3倍分段支付自2016年6月23日起至实际支付房屋占有使用费之日止的利息的诉讼请求，该院认为，房屋占有使用费性质系因侵权产生的损失，工人文化宫要求对该损失再主张按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率标准的1.3倍标准支付利息损失，缺乏依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，于2017年1月23日判决：一、喜莱公司于判决生效之日起十日内将现使用的杭州××房屋（面积约917.5平方米）腾退并交还工人文化宫；二、喜莱公司于判决生效之日起十日内支付工人文化宫房屋租金及占有使用费531917.81元，并自2016年12月20日起按照每年550000元标准继续支付占有使用费至涉案房屋腾退之日止；三、驳回工人文化宫的其他诉讼请求。如果喜莱公司未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9243元，减半收取4621.5元，财产保全费3242元，合计7863.5元，由喜莱公司负担7802元，工人文化宫负担61.5元。宣判后，喜莱公司不服，向本院提起上诉称：原审判决对案件的审理仅仅停留的表面，没有追求案件的客观事实，导致事实认定错误。一、原审判决对证据采信采用双重标准，且偏听偏言，导致事实认定错误。（一）原审判决事实认定：“合同约定租赁期限自2011年1月1日至2015年12月31日”，也就是原审判决仅仅依据喜莱公司提供的表面材料，简单的作出了认定，而没有进行实际的审核，审核有无合同之外的口头约定以及喜莱公司签订房屋转让时付出的代价和希望实现的合同目的。根据合同法第十条的规定，除法律、行政法规规定采用书面形式的合同外，均可采用口头形式订立合同或协议。由于喜莱公司和工人文化宫的领导李某在签订涉案合同时，喜莱公司被告知，按照工人文化宫的政策要求，合同只能五年一签，并口头约定本合同期满后自动延期五年，故涉案合同期到期后，工人文化宫并没有马上要求喜莱公司腾退房屋。而喜莱公司的经营者和股东都是农民，基于对工人文化宫及领导的信任，同时考虑到不要让领导难堪，所以听从了其建议，按照工人文化宫的要求先签订了5年的租赁合同。但面对原审如此判决，同时也为了还原事实真相，喜莱公司请求法院传唤工人文化宫的领导李某出庭作证以便证明其是否口头承诺自动延期5年的事实。（二）原审判决没有充分考虑到喜莱公司签订合同的目的，喜莱公司作为企业法人，盈利是其本质需求。从喜莱公司以350万元的高价从他人处受让酒店，加上租赁费55万元并考虑财务成本、工人工资、水电，合计5年下来，每年开支为164万元，平均每天的支出为4500多元，而喜莱公司只有49间房间，平常的房价130万元，按常规入住率70%算，每天的收入只有4459无缘，还不足以保本，因此，如果没有领导的合同满后自动延期五年的承诺，喜莱公司不可能以350万元的高价受让。不但如此，2014年下半年房屋屋顶修缮时，李某要求喜莱公司出资部分维修资金，并表示房屋租期可在口头承诺10年基础上再延长5年，即共15年。因此，无论从交易常规和上诉人的合同目的看，双方的租赁期限并非表面看到的五年，而是口头约定的至少十年。二、原审判决适用法律明显错误。原审判决在判决解除合同的同时，没有对喜莱公司提出的79871元用于房屋修缮的款项及利息与喜莱公司主张的房租和房屋占有使用费进行抵扣，是错误的。该房屋修缮费用与房租为同一类型债权，依法可以抵扣。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，发回重审或改判驳回工人文化宫的诉讼请求。被上诉人工人文化宫答辩称：一、关于合同期限，双方签订的租赁合同是真实有效，一审庭审中喜莱公司也对合同表示无异议，故关于租赁期限应以书面合同为准。二、关于合同期限延期的主张，喜莱公司并没有相关证据支持，一审认定正确。三、关于补偿问题，喜莱公司的该项主张没有事实和法律依据，且一审审理中喜莱公司未将相关补偿和赔偿作为独立的诉讼和反诉提出，不属于二审的审理范围。综上，一审判决事实认定清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，工人文化宫未向本院提交新的证据。喜莱公司向本院提交结算票据两份，以证明喜莱公司对房屋的修缮费用79871元。工人文化宫认为，该证据已经超过举证期限，且该证据复印件，没有原件核对，真实性有异议，根据双方签订的租赁合同第15条约定，该费用应该由喜莱公司承担，再者，一审中喜莱公司并没有主张相关的修缮费用，即使喜莱公司有充分的证据，也不属于二审的审理范围。本院认为，工人文化宫的异议成立，本院对该证据不予确认。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：双方签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定为有效，并无不当。案涉合同约定租赁期限自2011年1月1日至2015年12月31日。喜莱公司上诉主张双方的实际租赁期限超过前述期限，但并未提交充分有效的证据予以证明。故仍应以书面租赁合同约定的租赁期限计算。现双方租赁期间已经届满，喜莱公司应将案涉房屋返还工人文化宫，并支付继续占用案涉房屋期间的使用费，原审法院对工人文化宫的相应诉讼请求予以支持，并无不当。喜莱公司主张租赁期间的房屋维修费用应由工人文化宫负担，并以其与占有使用费抵扣。本院认为，工人文化宫否认该费用应由其承担，不属于《中华人民共和国合同法》第九十九条规定的抵销。而喜莱公司一审中并未就此提起反诉，不属于本案二审的审理范围。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9423元，由杭州喜莱酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐 丹审 判 员 盛 峰代理审判员 毕克来二〇一七年五月十六日书 记 员 姚丽萍 微信公众号“”