（2017）川34民终229号

裁判日期: 2017-05-16

公开日期: 2017-07-04

案件名称

王明清、赵燕群与西昌琦洋汽车销售服务有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省凉山彝族自治州中级人民法院

所属地区

四川省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王明清,赵燕群,西昌琦洋汽车销售服务有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省凉山彝族自治州中级人民法院民事判决书(2017)川34民终229号上诉人（原审原告）：王明清，男，汉族，1974年2月出生，四川省眉山市人，村民，住四川省眉山市东坡区。上诉人（原审原告）：赵燕群，女，汉族，1974年3月出生，四川省西昌市人，村民，住四川省西昌市西郊乡。二上诉人的委托诉讼代理人：杨玉兰,四川元航律师事务所律师。二上诉人的委托诉讼代理人：龙江南,四川谦亨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西昌琦洋汽车销售服务有限公司，住所地四川省西昌市安宁镇。法定代表人：钟雪，系公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：杨天华，男，1965年1月出生，汉族，系西昌琦洋汽车销售服务有限公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：刘道勇，男，1986年6月出生，汉族，系西昌琦洋汽车销售服务有限公司员工。上诉人王明清、赵燕群因与被上诉人西昌琦洋汽车销售服务有限公司(以下简称琦洋汽车销售公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院（2016)川3401民初2923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭于2017年4月6日公开开庭审理了本案。上诉人王明清、赵燕群及其委托诉讼代理人杨玉兰、龙江南，被上诉人琦洋汽车销售公司的委托诉讼代理人杨天华、刘道勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王明清、赵燕群上诉请求:1.撤销原判，依法改判解除上诉人与被上诉人于2014年12月19日签订的《存量房买卖合同》,判决被上诉人退还上诉人购房款328677.00元,并承担该款项的资金占用利息；2.一、二审的案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实部分不清,适用法律错误。1.一审法院认定上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同具有先后履行顺序,该认定是错误的。首先，上诉人与被上诉人于2014年12月19日签订《存量房买卖合同》,当日上诉人向被上诉人表明自己资金困难,并向被上诉人申请延期付款。正是因为被上诉人同意了上诉人只交首付款326877.00元(包含定金),上诉人才交了款。当初被上诉人如果不同意上诉人提出的延期交付房款申请,双方就无须签订合同,被上诉人也就不会接收326877.00元的首付款。据此可知,被上诉人已经用其行为表明其接受上诉人的延期交款申请。上述行为不是王明清单方行为,而是双方行为。故一审法院认定上诉人没有履行先付款义务的认定错误。2.一审法院确认上诉人一审提交的证据的证明效力,但在判决处却又回避了被上诉人不能按期交房导致双方签订合同目的不能实现的事实。在合同约定的2015年6月30日交房当天,交易的房屋仍然处于停工状态,无法交付已是铁定的事实。既然被上诉人已经无法交付房屋,为何还要上诉人履行付款义务。二、一审法院在审理本案中,违背了公平、公正原则。2016年9月5日第一次开庭结束后,一审法院给予被上诉人时间去准备证据,上述行为违背公平、公正原则。第二次开庭时,被上诉人才提交了一份凉山彝族自治州国有资产监督管理委员会出具的批复,该批复也只能说明被上诉人有可能取得贷款。至于贷款人能否提供安全的抵押担保资金,贷款最终能否到账及何时到账都不确定。即便贷款能到账,该款项能否弥补被上诉人的资金缺口,被上诉人能否将待建房屋全部修建完毕,都是不确定的。一审法院仅凭该批复就认定被上诉人具有履行合同的能力,故对该事实的认定错误。三、一审法院错误地理解上诉人的诉讼请求,适用法律错误。本案上诉人不是行使不安抗辩权,被上诉人也就无权主张先履行抗辩权。上诉人支付326877.00元款项之后,被上诉人因资金链断裂,待建房屋一直处于停工状态。直到开庭当天,被上诉人都无法交付房屋。基于被上诉人迟延履行行为及其他违约行为导致双方签订合同的目的已经无法实现,上诉人才诉请要求解除双方之间的房屋买卖合同,而不是要求中止履行合同。但一审法院曲解了上诉人的要求及提出的法律依据。本案中,上诉人要求的是解除房屋买卖合同,而不是要求履行合同。既然不履行合同,何来先履行抗辩权。一审法院将不安抗辩权与上诉人享有的法定解除权进行了混淆。四、上诉人不仅享有法定解除权,而且也在积极行使协商解除的权利。上诉人在发现被上诉人已经无法交付房屋的情况下,为了不给被上诉人整体销售造成影响,上诉人曾积极与被上诉人协商解除合同。期间被上诉人的副总郑聪表示公司同意办理退款。郑聪是公司的副总也是此段时间的具体承办人和协调人,其对上诉人的短信回复已经明确表示公司愿意退款,实际上双方已经对退房退款达成了合意,但后来被上诉人又拖延办理。上诉人无奈才起诉要求退房退款,属于合法行使自已的权利,理应得到法院支持。综上，上诉人在一审的诉讼请求合法有据,恳请二审法院依法支持上诉人的诉讼请求。琦洋汽车销售公司口头辨称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉、维持原判。王明清、赵燕群向一审法院起诉请求:1.请求依法解除其与琦洋汽车销售公司于2014年12月19日签订的《存量房买卖合同》；2.判令琦洋汽车销售公司立即退还其购房预付款328677.00元及资金占用利息；3.本案诉讼费用由琦洋汽车销售公司全部承担。一审法院认定事实：王明清、赵燕群与琦洋汽车销售公司于2014年12月19日签订了《存量房买卖合同》，王明清、赵燕群向琦洋汽车销售公司购买存量房一套（建筑面积97.86㎡，套内面积64.34㎡），《存量房买卖合同》第四条第3款约定：“总房款为946877.00元，乙方（王明清、赵燕群）应在本合同生效后当日内（2014年12月19日前）支付首付款476877.00元，其余房款470000.00元在存量房买卖合同签订后60日内自行通过银行贷款方式一次性支付给甲方（琦洋汽车销售公司）。”王明清、赵燕群于2014年12月14日向琦洋汽车销售公司支付了购房定金20000.00元，于2014年12月19日向琦洋汽车销售公司支付了购房首付款306877.00元，王明清、赵燕群尚欠首付款150000.00元及购房余款470000.00元。该合同第八条约定：“甲方（琦洋汽车销售公司）应当于2015年6月30日将存量房交付予乙方（王明清、赵燕群）。”交房期限届满后，琦洋汽车销售公司未按约定交付房屋给王明清、赵燕群。该合同第十条第2款约定：“乙方（王明清、赵燕群）在交清合同约定的款项后，即获得合同约定的存量房，享有该存量房合同约定的使用、受益和处分等权利。”2016年11月14日凉山彝族自治州国有资产监督管理委员会以凉国资财【2016】74号文件关于凉山州国有投资发展有限责任公司为琦洋汽车销售公司在建项目提供70000000.00元委托贷款的批复，批复要求所贷资金必须封闭运行，只能用于该项目建设，不得挪作他用。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同自成立时生效，当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。王明清、赵燕群与琦洋汽车销售公司于2014年12月19日签订《存量房买卖合同》，该合同是双方在平等自愿的基础上，经协商达成的，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此该合同合法有效，对双方当事人均具有法律效力，双方均应根据该合同的约定履行义务。王明清、赵燕群按时支付首付款及购房余款的合同义务和琦洋汽车销售公司按约、按时交付房屋的合同义务之间，在履行上有先后顺序，王明清、赵燕群是先履行义务一方，王明清、赵燕群未在约定的2014年12月19日前足额支付购房首付款（已支付首付款326877.00元，尚欠首付款150000.00元），购房余款470000.00元也未按照合同约定于签订合同后60日内支付。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此琦洋汽车销售公司作为后履行合同一方，有权行使先履行抗辩权。王明清、赵燕群以行使不安抗辩权为由中止履行合同，现因琦洋汽车销售公司提供有凉山彝族自治州国有资产监督管理委员会文件证明其拥有琦阳盛世天美的后续建设资金，有能力交付案涉房屋，因此王明清、赵燕群行使不安抗辩权理由不成立。解除合同的情形有三种：一是双方协商一致解除；二是约定解除；三是法定解除。王明清、赵燕群与琦洋汽车销售公司未协商一致解除合同，不满足合同解除第一种情形；《存量房买卖合同》第九条约定逾期交房超过90日后，王明清、赵燕群有权解除合同，但由于王明清、赵燕群未履行先合同义务，琦洋汽车销售公司有权不履行交房义务，约定解除不能成立，故不满足合同解除第二种情形；《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了法定解除的情形：“（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，该合同亦不满足法定解除的条件。因此王明清、赵燕群请求解除双方签订的《存量房买卖合同》并判令琦洋汽车销售公司退还其购房预付款及资金占用利息的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第九十三条及第九十四条之规定，判决：驳回王明清、赵燕群的诉讼请求。案件受理费6230.00元，由王明清、赵燕群负担。本院二审期间，当事人围绕其上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王明清、赵燕群向本院提交了下列证据：1.上诉人王明清与被上诉人高层管理人员郑聪的短信往来记录。拟证明上诉人于2015年10月前向被上诉人提交了退房退款的申请,被上诉人的管理人员郑聪，也是该项目的具体负责人，在收到申请后,将上诉人的申请提交公司讨论,经公司讨论同意办理退款并表示优先办理。该证据反驳了被上诉人在一审中否认上诉人王明清提交相关申请的事实。同时也证明被上诉人持有王明清提交的申请而不向法院提交的事实。2.视听资料一份。拟证明在该案件经过一审审理判决后,上诉人多次到被上诉人的房屋修建现场及销售中心询问案涉房屋所在的物业整体修建状况,被上诉人的施工人员及销售人员均表示房屋停工系被上诉人资金链断裂,且对于房屋何时可以修建完毕并竣工验收均无法做出结论。同时还证明其提交的证据1中与上诉人进行短信往来回复的号码系公司管理人员郑总即郑聪,印证了证据1的真实合法性。3.多张图片。拟证明2017年3月,在被上诉人自己张贴的条幅上可以看出该项目的物业管理公司已经发生变更。上诉人购买房屋用于投资的商业目的已经不能通过原商业物业委托经营管理给予实现。既然购买物业的目的无法实现,合同当然符合法定解除条件。琦洋汽车销售公司质证认为，证据1是郑聪的个人行为，与本案无关，且我公司并未授权郑聪处理该事件；证据2系上诉方单方制作，对该证据的真实性、关联性、合法性均有异议，且上诉方违约在先，其无权追究我方责任；证据3属于另一个法律关系，与本案无关联性。本院认证认为，对证据1，因无琦洋汽车销售公司的授权，以及事后的追认，故对该证据本院不予采信。对证据2，因琦洋汽车销售公司对其真实性、关联性、合法性均不予认可，本院无法确认其真实性，故对该证据本院不予采信。证据3，因该证据与本案争议事实不属于同一法律关系，故本院不予确认。经本院二审查明，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：琦洋汽车销售公司逾期交房，王明清、赵燕群与其签订的《存量房买卖合同》是否应当解除。根据本案查明的事实，2014年12月19日王明清、赵燕群在与琦洋汽车销售公司签订的《存量房买卖合同》第四条第3款中约定：“总房款为946877.00元，乙方（王明清、赵燕群）应在本合同生效后当日内（2014年12月19日前）支付首付款476877.00元，其余房款470000.00元在存量房买卖合同签订后60日内自行通过银行贷款方式一次性支付给甲方（琦洋汽车销售公司）。”和第九条中约定：“逾期交房超过90日后，王明清、赵燕群有权解除合同。”现琦洋汽车销售公司不能按期交房，依据双方合同的约定，王明清、赵燕群有权主张相关权利。但事实上，王明清、赵燕群未能在约定的2014年12月19日前足额支付购房首付款，仅支付326877.00元，尚欠首付款150000.00元，且购房余款470000.00元也未按照合同约定于签订合同后60日内通过银行贷款方式一次性支付。王明清、赵燕群在二审中主张琦洋汽车销售公司同意其延期交款，并主张琦洋汽车销售公司在不能按期交房后，同意解除合同，退还其购房预付款，对此王明清、赵燕群也提交了相应证据材料，但其提交的证据材料不足以证明双方就延期交款、解除合同达成了合意。因此原合同约定始终有效。王明清、赵燕群未按合同约定全面履行付款义务，已构成违约。王明清、赵燕群作为违约方无权要求解除合同。同时根据琦洋汽车销售公司提供的凉山彝族自治州国有资产监督管理委员会文件证明琦洋汽车销售公司拥有琦阳盛世天美的后续建设资金，故王明清、赵燕群要求解除合同的理由不能成立。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”王明清、赵燕群要求解除双方签订的《存量房买卖合同》，并判令琦洋汽车销售公司退还其购房预付款及资金占用利息的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院判决驳回其诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，王明清、赵燕群的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6230.00元，由王明清、赵燕群负担。本判决为终审判决。审　判　长　　邱红莲审　判　员　　王和平代理审判员　　赵　娜二〇一七年五月十六日书　记　员　　向唯维附本判决适用的法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来自：