（2016）渝03民终2904号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-06-29
案件名称
胡剑波与重庆市龙潭米业有限公司拍卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第三中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡剑波,重庆市龙潭米业有限公司,重庆联合产权交易所集团股份有限公司,重庆联合产权交易所集团股份有限公司涪陵分所,重庆联付通网络结算科技有限责任公司
案由
拍卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝03民终2904号上诉人（原审原告）：胡剑波，男，1973年9月15日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：谭安艳，重庆圣石牛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:重庆市龙潭米业有限公司，住所地重庆市涪陵区龙潭镇交通路33号，统一社会信用代码91500102709429795R。法定代表人：苏良华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：岳泰臣，重庆静昇律师事务所律师。原审第三人：重庆联合产权交易所集团股份有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路128号，统一社会信用代码91500000759268213R。法定代表人：张西建，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘秋壮，男，汉族，1984年11月4日出生，重庆联合产权交易所集团股份有限公司涪陵分所所长，住重庆市巴南区。原审第三人：重庆联合产权交易所集团股份有限公司涪陵分所，住所地重庆市涪陵区太极大道44号2-2，统一社会信用代码91500102784212158Y。负责人：刘秋壮，身份信息同上。原审第三人：重庆联付通网络结算科技有限责任公司，住所地重庆市渝中区中山三路128号第三层，统一社会信用代码91500000593666923T。法定代表人：刘波，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘秋壮，身份信息同上。上诉人胡剑波因与被上诉人重庆市龙潭米业有限公司（以下简称龙潭米业公司）、原审第三人重庆联合产权交易所集团股份有限公司、重庆联合产权交易所集团股份有限公司涪陵分所、重庆联付通网络结算科技有限责任公司拍卖合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院(2016)渝0102民初4770号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡剑波上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.龙潭米业公司故意隐瞒案涉房屋存在重大瑕疵，将本属于全体业主共有的面积为96.81平方米的电梯通道用于拍卖出售，且上诉人当时进行现场查勘时并不能发现该瑕疵。2.龙潭米业公司出售房屋面积一二层实有面积为1037.75平方米，与双方所签《合同》约定的面积1208.56平方米相差率高达14.1%，远高于建设部《商品房销售管理办法》规定的误差率3%，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，上诉人有仅解除合同。3.一审认定案涉房屋被临时占用，故推定龙潭米业公司可以完全交付属认定错误，无论上诉人是否付款，因该电梯通道属全体业主共有，龙潭米业公司最终都无法实际交付。龙潭米业公司辩称，一是本案案涉及标的不属于商品房，不能适用最高人民法院的相关司法解释；二是龙潭米业公司并不存在故意隐瞒瑕疵的情形，当时挂牌拍卖时对房屋包括占用等现状进行了公示，且胡剑波进行了现场查勘并签署了风险承诺书，其也并未举示充分证据证明龙潭米业公司存在欺诈；3.龙潭米业公司现占用房屋部分面积属于有权占有，因为上诉人并未履行支付合同全部价款的义务；4.因电梯井并未启用，不存在公共使用电梯通道的问题。原审第三人同意被上诉人龙潭米业公司的答辩意见。胡剑波向一审法院起诉请求：1、解除双方于2016年2月16日签订的《重庆市国有产权转让合同》；2、由龙潭米业公司、原审第三人共同返还客户备付金63万元；3、由龙潭米业公司赔偿各项损失约46000元。一审法院认定事实：2016年1月20日，第三人重庆联合产权交易所集团股份有限公司涪陵分所挂牌拍卖涪陵区龙潭镇交通路33号（群乐五社）第1层及第2层两处房产（编号2016012000001），载明：两处房产建成于2005年，有房地证，证载用途为办公用房，实际用途为商业用房，两处房产有占用，无抵押、共有等他项权利，总评估值306.37万元，挂牌价321.37万元，保证金63万元。同时，其中特别告知：1、意向受让方需在挂牌期内（法定工作时间）到重庆联合产权交易所涪陵分所办理报名手续并交纳规定保证金到指定客户备付金账户，在被确定为受让方后，未按约定时限与转让方签署产权交易合同或未按合同约定足额支付交易价款的，因受让方原因逾期不交剩余价款、逾期不签合同，处扣除保证金外转让方有权单方面终止交易；2、意向受让方须通过相关资料、实物勘查等方式详细了解标的瑕疵及有关政策规定，并书面承诺自行承担标的瑕疵的一切风险后决定是否受让，受让后过户相关手续由受让方负责办理，转让方协助；3、意向受让方在被确定为受让方之日起3个工作日内与转让方签署产权交易合同，并在合同生效之日其3个工作日内将剩余交易价款一次性汇入联交所指定客户备付金账户；4、两处房产均有占用，转让方承诺在产权交易合同生效之后起且受让方结清所有款项后15个工作日负责移交房产。之后胡剑波报名参加竞买，并进行了现场勘查，复印了房产证等，2016年1月29日，胡剑波向重庆联合产权交易所集团股份有限公司涪陵分所签署了产权受让申请书，向第三人重庆联付通网络结算科技有限责任公司支付客户备付金630000元。同时，胡剑波向第三人重庆联合产权交易所集团股份有限公司涪陵分所签署《受让申请与承诺》，其中第4条明确载明：我方已认真阅读项目公告和查阅相关资料，并对标的进行了现场勘查，对标的及瑕疵情况进行了充分了解，了解到的情况与信息披露的情况相符，经认真考虑标的及瑕疵情况，我方愿意接受披露的受让人条件且承担可能存在的一切交易风险。胡剑波并注明：上述承诺系本人真实意思表示，本人已充分知晓并认可。2016年2月3日，第三人重庆联合产权交易所集团股份有限公司涪陵分所向胡剑波发出交易结果通知书，通知在收到该通知后3个工作日，分别按照涪陵区龙潭镇交通路33号（群乐五社）第1层房产168.32万元、第2层房产153.05万元的成交价与转让方按公告及相关规定要求签订产权转让合同并交该所备案，同时于合同生效之日起3个工作日内将剩余价款和交易手续费交付至该所指定的结算账户。2016年2月16日，胡剑波（乙方）与龙潭米业公司（甲方）签订了《重庆市国有产权转让合同》，其中约定：1、甲方将所拥有的涪陵区龙潭镇交通路33号（群乐五社）第一层、第二层办公用房有偿转让给乙方，面积共计1208.56平方米；2、转让价格为3213700元，乙方采用一次性付款方式，将转让价款在本合同生效之日起五日内汇入重庆联交所结算中心账户；3、将双方商定，自本合同生效之日起15日内，甲方将与转让标的的相关文件资料编制《财产交割清单》移交给乙方，乙方核验查收，财产交割清单需双方签字盖章。但之后至今，胡剑波未支付扣除客户备付金后的剩余房款。2016年3月初，胡剑波自行委托装修设计公司进行施工设计，工程名称为“涪陵兴安中医医院”，并于2016年3月24日，以重庆市涪陵区兴友医院管理有限公司的名义与钱宗福签订《工程承包合同书》，由钱宗福承包物资撤出及拆除项目。钱宗福于2016年3月27日进场拆除，至2016年4月6日因该房产楼上住户反对造成停工，拆除项目已基本拆完。2016年4月25日，胡剑波向龙潭米业公司发《函》，并同时向龙潭米业公司及第三人重庆联合产权交易所集团股份有限公司涪陵分所邮寄送达，其中表明因电梯井未标注在产权证中且不能单独使用和二层面积中差由龙潭米业公司占用74平方米，故要求龙潭米业公司十五日内与其协商处理。之后双方两次在第三人重庆联合产权交易所集团股份有限公司涪陵分所主持下进行协商，但未能达成一致意见。胡剑波遂于2016年6月1日提起本案诉讼。同时查明，位于涪陵区龙潭镇交通路33号（群乐五社）楼房共计12层，系2005年修建的电梯房，于2015年8月12日办理房屋产权证，在该证附图中未标注电梯井结构。但该电梯井至今未启用，并进行了隔断，2009年12月至2016年3月，本案所涉房产系由潘延平从事餐饮经营，并在电梯井正前方另行隔断出一个仓库，在胡剑波等勘查现场、装修设计勘查等时，潘延平均予以积极配合，且潘延平出庭陈述“在告知胡剑波所聘请装修设计人员存在电梯时，他们自己说可以不管它”。一审庭审中，对于胡剑波起诉理由“不能实现合同目的”具体指的是什么，一审法院反复对胡剑波本人进行了询问，胡剑波均未能明确，胡剑波委托诉讼代理人补充为“胡剑波购买房产是商业用途，现在不能进行商业利用”。一审法院认为，拍卖成交并签订拍卖合同后，买卖双方均应当按照约定履行各自权利义务，如因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。本案中，胡剑波经竞买取得买受人资格，并与龙潭米业公司签订《重庆市国有产权转让合同》，当事人均无争议，本案争议焦点即为：是否存在标的物不符合约定致使不能实现合同目的而应当解除合同。对此，一审法院认为应从如下几方面进行分析：1、对于胡剑波提出的标的物2层占用面积约74平方米的问题。因拍卖公告已经明确1、2层均有占用，且龙潭米业公司也明确在按约定付清房款后进行完全交付，而胡剑波仅在交付了客户备付金630000元后至今尚未支付其余购房款，故胡剑波的该项理由不能成立，不予采纳。2、对于胡剑波提出的标的物产权证上未载明房屋结构系电梯房问题。本案中标的物产权证上未明确表明电梯井情况，但第三人重庆联合产权交易所集团股份有限公司及其涪陵分所在拍卖公告中均明确告知受让方须通过相关资料、实物查勘等方式详细了解标的瑕疵等，胡剑波也实际在查勘后书面承诺已认真查阅了相关资料等，并对标的物进行了现场查勘，对标的及瑕疵情况进行了充分了解，而本案标的物系不动产，电梯井系该房产固定的结构组成部分，故胡剑波的该书面承诺应当确认有效。同时，结合胡剑波自行委托的设计公司进行了专业设计并组织实施了施工拆除的事实，以及出庭证人潘延平的证言、陈世明与钱宗福的通话录音，足以认定胡剑波对电梯井实际存在的事实应当知晓。并且在庭审中经反复询问，胡剑波均不能明确其不能实现合同目的的具体内容，而实际上作为房屋拍卖合同，龙潭米业公司已经实际交付房产，胡剑波也已经实际装修施工，且在产权过户上亦没有权利障碍等，该房屋买卖合同目的不存在不能实现问题。因此，胡剑波主张的“未告知系电梯致使不能实现合同目的”理由不能成立，对其解除合同的请求依法不予支持。综上所述，双方之间通过拍卖程序达成的《重庆市国有产权转让合同》系双方真实意思表示，双方均应当按照约定履行义务，胡剑波提出的“2层面积差74平方米”及“未告知该房产系电梯房”致使不能实现合同目的而提出的各项请求缺乏相应事实和法律依据，对其诉讼请求依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百四十八条、第一百七十三条、《中华人民共和国拍卖法》第三十九条第一款、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款规定，判决：驳回胡剑波的诉讼请求。案件受理费10560元，减半收取5280元，由胡剑波负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。胡剑波举示：1.龙潭米业大厦全体业主出具的《请求》，拟证明案涉房产存在权属纠纷和重大瑕疵；2.案涉房产的背面照片，拟证明其购买的该房产的电梯出入只能通过其购买的一层门面；3.钱宗福、邹启龙出具的收条，拟证明其因装修该房产产生了4.6万元损失。龙潭米业公司质证认为，一是根据物权法定原则，案涉房产的产权是办在龙潭米业公司名下，在产权证未被依法变更或撤销的前提下，不存在应受法律评价的权属争议的情形；二是房产的背面照片与本案没有关联性；三是对钱宗福、邹启龙出具的收条的真实性及关联性等有异议。原审第三人同意被上诉人上述质证意见。龙潭米业公司及原审第三人在二审中未提交新证据。为查清案情，二审期间本院组织三方当事人对讼争房产进行了实地查看，并对该房产的相关权利证书登记情况向重庆市涪陵区国土资源局等相关部门进行了了解和查询。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据龙潭米业大厦全体业主出具的《请求》及实地查看情况，可以认定案涉房产预留了电梯井，但至今未启用，楼上业主现从人行走梯通行，且楼上业主曾对案涉房产提出了相关权利主张。对于钱宗福、邹启龙出具的收条，因钱宗福、邹启龙未出庭作证，且被上诉人对该证据提出了异议，故在本案中不予采纳。本院对一审查明的其他事实，予以确认。本院认为，根据当事人上诉、答辩意见，本案二审争议焦点为：双方于2016年2月16日签订的《重庆市国有产权转让合同》是否具备解除条件。对此，本院作以下评判。现胡剑波提出解除合同的主要理由一是案涉房产面积不符合合同约定，二是案涉房产存在权属争议，阻碍其实现合同目的。本院认为，胡剑波在竞买案涉房产时，通过查阅相关资料、实物查勘等方式了解了房产现状，并签署了《受让申请与承诺》，明确表明其对标的及瑕疵情况进行了充分了解，并愿意承担可能存在的一切交易风险。现案涉房产虽存在部分被占用情况，但该占用情况不仅在拍卖公告时已对外公示，且该占用情形可以在合同履行过程中予以解决，故胡剑波以其作为解除合同理由之一的主张不能成立。此外，案涉房产的楼上业主虽对案涉房产提出了相关权利主张，但因龙潭米业公司现仍为案涉房产的法律上的权利人，在其房地产权证等权利证书未被依法变更或撤销情况下，案外第三人对案涉房产提出的权利主张在法律上并不会直接导致胡剑波在履行合同后不能依法取得所有权。如胡剑波在履行合同后无法正常占有使用案涉房产，其可以另行通过法律途径等维护自身合法权益。简言之，现因胡剑波未举示充分证据证明其已具备双方合同明确约定的合同解除条件或法定解除条件，故本院对其解除合同、返还备付金以及赔偿损失等请求不予支持。综上所述，胡剑波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10560元，由胡剑波负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 健审 判 员 陈江平代理审判员 陈 芮二〇一七年五月十六日书 记 员 敖 艳 关注微信公众号“”