（2017）苏01民终525号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-06-24
案件名称
王光根与魏正胜房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
魏正胜,王光根
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终525号上诉人（原审被告）：魏正胜,男,1952年12月30日生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人:宣修龙，南京市鼓楼区天诚法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人:李大为，南京市鼓楼区天诚法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王光根,男,1963年9月14日生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人:钱锦斌，北京市中银（南京）律师事务所律师。上诉人魏正胜因与被上诉人王光根房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初1674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏正胜上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：1、上诉人因房屋拆迁后分得拆迁安置房2套，考虑到儿子魏大海组成了家庭没有房屋，上诉人将其中一套房屋即本案所涉房屋给儿子居住。上诉人没有其他子女，考虑到其去世后全部财产归儿子所有，所以将其居住房屋的购买协议及收据发票原件均交由上诉人的儿子魏大海保管。2、上诉人与儿子魏大海同去南京江东房地产综合开发公司办理了购房手续并补交了房款，因上诉人不识字，当面授权儿子魏大海代其签字，签字时间为2003年3月，2003年11月22日，上诉人与儿子魏大海同去补交房款。3、2005年5月30日，上诉人的儿子魏大海与被上诉人签订房屋买卖协议，没有经过上诉人的同意。虽然上诉人与被上诉人同住一小区，但回家较少，且魏大海对上诉人说考虑到被上诉人家在外地居住不便，所以将涉案房屋出租给被上诉人，上诉人一直认为涉案房屋由被上诉人租用，直到被上诉人起诉才知道房屋买卖的实际情况。4、一审法院认为魏大海系上诉人的儿子，结合上诉人儿媳的证言，认定魏大海签订的协议系表见代理。上诉人认为，被上诉人明知涉案房屋的所有权人为魏正胜，仍恶意与上诉人的儿子签订转让协议，事后被上诉人也未与上诉人进行核实，被上诉人的行为严重侵犯了上诉人相关权益，不符合表见代理的构成要件。5、房屋转让协议不符合常理，协议中没有对房屋价款约定，也没有相关房屋价款的收条收据，上诉人是否可以认为上诉人的儿媳私自将2003年11月22日的收据及南京市征地房屋拆迁补偿专项存款单使用通知书交给被上诉人。6、上诉人与南京江东房地产综合开发公司签订购房协议时，上诉人与魏大海都在签字现场，魏大海得到上诉人的口头授权。王光根辩称，2005年双方签订协议时上诉人是同意且在场，因上诉人不识字，由其儿子魏大海代为签字，所以上诉人是明知且同意的。2004年王光根装修并入住涉案房屋至今，多年前王光根就催促上诉人办理过户手续，但魏正胜却以各种理由推诿，要王光根加价，一审起诉前王光根多次和上诉人商谈过户问题，上诉人要求加价50万元，王光根因无法接受上诉人的要价，导致本案诉讼。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。王光根向一审法院起诉请求：1、魏正胜协助王光根办理南京市雨花台区金叶花园8幢2单元104室房屋的产权转移登记手续；2、本案诉讼费用由魏正胜承担。一审法院认定事实：魏正胜拆迁安置补偿了一张房票，价值187975元，魏正胜在南京市雨花台区金叶花园购买了一套房屋后，还剩余5万多元。后在同一小区又购买了另一套房屋，即为涉案房屋（南京市雨花台区金叶花园8幢2单元104室）。王光根于2005年5月30日，与魏正胜签订了一份房屋转让协议，转让的即为涉案房屋，但签字是由魏正胜的儿子魏大海代签。合同签订后，王光根向魏正胜儿子魏大海支付了五万元现金，剩余八万多元现金是由王光根与魏正胜儿子魏大海一起到开发公司交付的，王光根装修入住至今。一审法院认为，本案的争议焦点是王光根提供的房屋转让协议效力的认定。该协议非魏正胜本人签订，系由其子魏大海以其名义代签，该代签合同行为是否构成表见代理是本案认定的关键。表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。结合本案，在王光根与魏大海签订房屋转让协议的过程中，虽然魏大海并未出具魏正胜委托其出售房屋的书面委托，但结合王光根、魏正胜及证人的陈述，魏正胜与魏大海系父子关系，且王光根、魏正胜间有亲属关系，足以构成王光根相信魏大海有权代理的理由，所以魏大海转让涉案房屋的行为构成表见代理，故该房屋转让协议有效。同时涉案房屋与魏正胜同属同一小区，魏正胜儿子魏大海于2006年去世，历经十余年魏正胜对该房屋均未提出异议，王光根尽到了善意的注意义务。双方应按约履行各自义务。现涉案房屋登记产权所有人为魏正胜，协助买受人办理房屋过户手续是出卖人应尽的法定义务，故魏正胜有义务协助王光根办理涉案房屋的过户手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条之规定，判决：魏正胜在判决生效后三十日内协助王光根，将位于南京市雨花台区金叶花园8幢2单元104室过户到王光根名下。一审案件受理费500元，由魏正胜负担。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。本院二审另查明，一审法院在审理过程中曾向徐玉玲（魏大海的妻子，魏正胜的儿媳）作了谈话笔录，徐玉玲陈述：当时魏正胜拆迁有一张18万多元的房票，买一套安置房还多5万元左右的房票，这5万元可以提现也可以作为购房款，因王光根想在金叶花园买房子所以才会将这张5万元的房票卖给了王光根，王光根购买涉案房屋一共花了13万元左右，其中有5万元现金给了魏大海，剩余的8万元左右是魏大海与王光根一起到开发公司由王光根给了开发商。所有的事情是魏大海和我操办的，但是魏正胜是知道的，购房协议是魏大海代签的，因魏正胜不识字，其他的购房协议也是魏大海签的。拿房的手续都是魏大海办的，包括魏正胜现在居住的房子都是魏大海经办的。二审中，魏正胜表示其不识字，不会写自己的名字。一、二审开庭笔录的签字均由其代理人代签，魏正胜捺印。本院认为，虽然涉及本案转让房屋购买“协议”上的签名非魏正胜本人所签，但结合本案现有证据及当事人陈述，可以认定魏大海与王光根签订的转让房屋购买“协议”，即王光根购买涉案房屋魏正胜是清楚并同意的。首先，涉案房屋的《购房协议》及购房收据均由王光根持有，可以证明涉案房屋的购房款为王光根支付。魏正胜并未提供证据证明涉案房屋的购房款由其支付。其次，王光根购买涉案房屋后进行了装修并居住在涉案房屋内数十余年，且与魏正胜同住一个小区，魏正胜从未提出过异议。再次，魏正胜不识字，不会书写自己的姓名，拆迁安置过程中相关的协议均由魏大海代签，且基于魏大海与魏正胜特殊的身份关系，王光根有理由相信魏大海转让涉案房屋的购买权魏正胜是清楚并同意的，魏大海有权代理魏正胜签订转让房屋购买“协议”。一审法院认定魏正胜有义务协助王光根办理涉案房屋的过户手续，并无不当。综上所述，魏正胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人魏正胜负担。本判决为终审判决。审判长 钮丽娜审判员 曹 艳审判员 龚 达二〇一七年五月十六日书记员 王 慧 微信公众号“”