（2017）浙04民终475号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-06-27
案件名称
平湖市当湖街道朝阳路社区君悦名都业主委员会、陈建房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
平湖市当湖街道朝阳路社区君悦名都业主委员会,陈建,平湖市新安佳物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙04民终475号上诉人（原审被告）：平湖市当湖街道朝阳路社区君悦名都业主委员会。住所地：平湖市当湖街道君悦名都小区内。代表人：杨立山，主任。委托诉讼代理人：马小华、金耀，浙江浙平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈建，男，1985年3月17日出生，汉族，住杭州市江干区。被上诉人（原审被告）：平湖市新安佳物业管理有限公司。住所地：平湖市当湖街道育才新村*幢*单元***室。法定代表人：邱新悦，总经理。委托诉讼代理人：郭跃生，男，该公司员工。上诉人平湖市当湖街道朝阳路社区君悦名都业主委员会（以下简称君悦名都业委会）因与被上诉人陈建、平湖市新安佳物业管理有限公司（以下简称新安佳物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服平湖市人民法院（2015）嘉平民初字第2463号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭于2017年3月23日公开开庭进行了审理。上诉人君悦名都业委会的委托代理人金耀、被上诉人陈建、被上诉人新安佳物业公司的委托诉讼代理人郭跃生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。君悦名都业委会上诉请求：撤销一审判决，改判驳回诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、君悦名都业委会未对陈建与新安佳物业公司间的房屋出租协议进行追认，陈建提供的证明只能说明君悦名都业委会允许新安佳物业公司将君悦名都2幢4单元103室在物业管理期间内出租、受益，并未同意出租101室和102室。陈建提供的证明不能证实君悦名都业委会对整个房屋出租协议进行了追认。2、君悦名都业委会与新安佳物业公司间的小区物业管理委托合同，期限仅为二年。新安佳物业公司自2011年11月27日起对君悦名都进行物业管理，2014年6月30日终止。2014年6月30日之后，新安佳物业公司无权再处分君悦名都小区内的任何经营用房。君悦名都业委会与陈建无租赁关系，陈建一直是私自占用君悦名都业委会的房屋，君悦名都业委会可以随时收回房屋。3、房屋出租协议是陈建与新安佳物业公司签订，房租亦由新安佳物业公司收取，君悦名都业委会未与陈建签订合同，亦未收取陈建租金，故君悦名都业委会与陈建无任何租赁关系，不可能构成违约。即使君悦名都业委会违约，并给陈建造成损失，亦只需承担103室部分的赔偿。101室、102室君悦名都业委会并未授权新安佳物业公司出租，该部分损失应由新安佳物业公司赔偿。二、一审认定装修损失无法评估的责任在于君悦名都业委会错误。1、陈建未经同意装修的卫生间、厨房后来未重新装修，除增加隔墙外，其他均未拆除，可以进行评估。陈建未能提供房屋装修原貌的证据，亦无证据证明君悦名都业委会拆除了其装饰物。陈建对自己的主张不能提供相应证据，应承担不利后果。2、陈建在装修君悦名都业委会同意出租的103室和不同意出租的101、102室时，均未征得君悦名都业委会或新安佳物业公司的书面同意，系擅自装修。君悦名都业委会有权要求陈建恢复原状，并保留追究陈建擅自装修给君悦名都业委会造成的损失。3、君悦名都业委会曾给予陈建合理的腾退房屋拆除装修的合理时间，但陈建置之不理，君悦名都业委会并无过错。三、一审判决返还的物品只有名称、数量，无品牌、型号、规格，无法履行。陈建辩称，一审认定事实清楚，判决正确。请求驳回上诉，维持原判。新安佳物业公司辩称，原君悦名都业委会委托新安佳物业公司管理涉案房屋，同意进行出租，还出具了证明。现君悦名都业委会委托其他物业公司进行管理，涉案的房屋仍然用于出租。因此，君悦名都业委会始终同意物业公司将涉案房屋出租。一审认定事实和适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈建向一审法院起诉请求：1、确认陈建与新安佳物业公司之间的房屋出租协议解除；2、君悦名都业委会、新安佳物业公司赔偿陈建装修损失82200元、因违约解除合同造成的损失37500元；3、君悦名都业委会、新安佳物业公司返还陈建燃气灶、油烟机各1台、厨房的洗手盆、水龙头各1个，热水器、浴霸各1台及洗手盆、抽水马桶各1个；4、本案诉讼费由君悦名都业委会、新安佳物业公司承担。一审法院认定事实：2011年9月28日，新安佳物业公司与陈建签订《房屋出租协议》1份，约定新安佳物业公司将坐落于平湖××××街道君悦名都小区2幢4单元101-103室房屋出租给陈建，租期自2011年10月1日至2016年9月30日，年租金为25000元，租金一年结算一次。合同签订后，陈建对承租房屋进行了两次装修，房屋租赁用途为开办补习班。2013年11月10日，君悦名都业委会出具证明1份，载明君悦名都小区2幢4单元103室经营用房出租所得租金由新安佳物业公司统一支配。2014年9月13日，君悦名都业委会要求陈建在2014年9月15日前搬离涉案房屋，次日强拆了涉案房屋水表、电表，导致陈建无法使用租赁物。2014年10月22日，新安佳物业公司退还陈建剩余租金6250元。君悦名都业委会与新安佳物业公司于2011年11月27日签订《小区物业管理委托合同》1份，约定新安佳物业公司自2011年11月27日起为平湖××××街道君悦名都小区提供物业管理服务，合同到期日为2013年11月26日，新安佳物业公司实际于2014年6月30日起不再为平湖××××街道君悦名都小区提供物业服务。陈建于2015年12月23日申请对本案涉案房屋装修进行评估，一审法院依法委托平湖市正元资产评估事务所进行评估，但由于2016年3月，平湖××××街道君悦名都小区新聘请的平湖市豪群物业管理有限公司将本案涉案房屋重新装修后出租给了新的承租人，拆除了陈建一部分装修，导致评估无法进行，故平湖市正元资产评估事务所于2016年4月25日出具函1份，将案件退回，评估无法进行。在本案诉讼过程中，陈建于2016年9月24日在一审法院主持下至涉案房屋内搬离了部分家具、电器及杂物，其中包括移门4扇、罗马杆1根、窗帘3套，陈建陈述4扇移门装修时价格为1000元，罗马杆1根及窗帘3套价格为1000元。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中，新安佳物业公司与陈建签订的《房屋出租协议》经君悦名都业委会追认，合法有效，合同对本案当事人均具有约束力。虽然新安佳物业公司在房屋出租协议届满前不再为平湖××××街道君悦名都小区提供物业管理服务，但《房屋出租协议》对君悦名都业委会仍具有约束力，现业委会采取停水停电的方式驱赶陈建导致陈建无法继续使用承租房屋，其行为构成违约，由此造成陈建损失应当进行赔偿。君悦名都业委会驱赶陈建时，新安佳物业公司已不再为平湖××××街道君悦名都小区提供物业服务，故新安佳物业公司对陈建的损失不存在过错，陈建要求新安佳物业公司承担赔偿责任没有依据，不予支持。陈建申请对其装修进行评估，现陈建的装修已被部分拆除，故无法进行评估，无法评估的责任在于君悦名都业委会，对此应由其承担不能评估的不利后果，对陈建主张其装修共花费82200元的事实予以认定。在本案审理过程中，陈建取回了移门4扇、罗马杆1根、窗帘3套，价值为2000元，该费用应当在平湖××××街道朝阳社区君悦名都业主委员会需赔偿范围内予以扣除。陈建装修后对涉案房屋使用了35.5个月，故在计算损失时应对其装修损失按时间比例予以折算，酌情认定由君悦名都业委会赔偿陈建损失32748元。君悦名都业委会确认陈建所有的燃气灶、油烟机各1台、厨房洗手盆、水龙头各1个，热水器、浴霸各1台、洗手盆、抽水马桶各1个现存于本案涉案房屋内并同意返还给陈建，故陈建要求返还上述物品的诉讼请求，予以支持。陈建请求的因不能继续使用租赁房屋造成的可得利益损失及搬迁过渡费用合计37500元，依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认陈建与新安佳物业公司之间的房屋出租协议自2014年9月16日起解除；二、君悦名都业委会于判决生效后十日内赔偿陈建装修损失32748元；三、君悦名都业委会返还陈建燃气灶、油烟机、热水器、浴霸各1台及厨房洗手盆、水龙头、卫生间洗手盆、抽水马桶各1个，于判决生效后十日内履行完毕；四、驳回陈建本案其他诉讼请求。案件受理费2694元，减半收取1394元，由陈建、君悦名都业委会各半负担697元。二审中，各当事人均未提交新的证据。本院除对一审认定的事实予以确认外，另认定，新安佳物业公司实际于2009年9月开始负责君悦名都小区的物业管理工作。本院认为，陈建在与新安佳物业公司签订《房屋出租协议》后，即将平湖××××街道君悦名都小区2幢4单元101-103室房屋用于开办补习班，君悦名都业委会在陈建将涉案房屋投入使用后就已经知道该事实，但君悦名都业委会对陈建使用该房屋并未提出异议，相反君悦名都业委会于2013年11月10日出具证明，同意新安佳物业公司出租涉案房屋，租金收入由新安佳物业公司统一支配。故一审认定陈建与新安佳物业公司签订的《房屋出租协议》对君悦名都业委会具有约束力正确。君悦名都业委会上诉认为其与陈建无租赁关系，陈建一直是私自占用君悦名都业委会的房屋，君悦名都业委会可以随时收回房屋的上诉理由不能成立，本院不予支持。君悦名都业委会采取停水停电的方式驱赶陈建，导致陈建无法继续使用承租房屋，其行为构成违约，由此造成陈建损失应当进行赔偿。虽然君悦名都业委会出具的书面证明未涉及平湖××××街道君悦名都小区2幢4单元101、102室，但上述房屋属于涉案《房屋出租协议》中的出租房屋，且君悦名都业委会对陈建实际租赁的房屋包括101、102室亦是明知的，因此，君悦名都业委会认为101、102室的损失不应由其承担的上诉理由不能成立。涉案房屋被收回后，平湖××××街道君悦名都小区新聘请的平湖市豪群物业管理有限公司将本案涉案房屋重新装修后出租给了新的承租人，原装修已被拆除了一部分，一审法院委托有关鉴定机构进行鉴定后，鉴定机构以涉案房屋现已由新的物业公司出租给了新的承租户，且房屋已重新装修，原来的装修已经拆除，评估人员无法知晓原装修的面积及装修的材料为由退回，故君悦名都业委会上诉认为陈建的装修目前仍具备鉴定条件与事实不符，本院不予采信。一审认定装修损失无法评估的责任在于君悦名都业委会正确。君悦名都业委会在一审中已经确认陈建所有的燃气灶、油烟机各1台、厨房洗手盆、水龙头各1个，热水器、浴霸各1台、洗手盆、抽水马桶各1个现存放于本案涉案房屋内并同意返还给陈建，故上述物品已经属于特定物，君悦名都业委会认为一审判决返还的物品只有名称、数量，无品牌、型号、规格，无法履行的上诉意见不能成立。综上，上诉人君悦名都业委会的上诉理由不能成立，上诉人的上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2694元，由上诉人平湖市当湖街道朝阳路社区君悦名都业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 金富祥审判员 杨海荣审判员 王世好二〇一七年五月十六日书记员 赵婉沁 更多数据：搜索“”来源：