（2017）吉02行终64号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-05-26
案件名称
姜金萍诉邱丽丽、永吉县住房和城乡建设局、永吉县经济开发区鑫光热力有限公司、吉林市永发房地产开发有限公司房屋预告登记二审行政判决书
法院
吉林省吉林市中级人民法院
所属地区
吉林省吉林市
案件类型
行政案件
审理程序
二审
当事人
姜金萍,邱丽丽,永吉县住房和城乡建设局,永吉县经济开发区鑫光热力有限公司,吉林市永发房地产开发有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》：第八十九条
全文
吉林省吉林市中级人民法院行 政 判 决 书(2017)吉02行终64号上诉人（原审第三人）姜金萍，住吉林市。委托代理人李崇晨，吉林明达伟业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）邱丽丽，住永吉县。委托代理人赵宏伟，吉林保民律师事务所律师。原审被告永吉县住房和城乡建设局，住永吉县。法定代表人王成彦，局长。委托代理人白静。委托代理人肖建国。原审第三人永吉县经济开发区鑫光热力有限公司，住所地永吉县。法定代表人于彦琳，该公司经理。委托代理人王国辉，吉林盛剑律师事务所律师。原审第三人吉林市永发房地产开发有限公司，住所地永吉县。上诉人姜金萍因与被上诉人邱丽丽，原审被告永吉县住房和城乡建设局（以下简称永吉县住建局），原审第三人永吉县经济开发区鑫光热力有限公司（以下简称鑫光热力）、吉林市永发房地产开发有限公司（以下简称永发公司）房屋预告登记一案，不服永吉县人民法院（2016）吉0221行初24号行政判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人姜金萍及委托代理人李崇晨，被上诉人邱丽丽及委托代理人赵宏伟，原审被告永吉县住建局的委托代理人白静、肖建国，原审第三人鑫光热力的委托代理人王国辉到庭参加诉讼，原审第三人永发公司经传票传唤，无正当理由未到庭，依法缺席审理，本案现已审理终结。原审判决认定：2013年8月19日，第三人姜金萍与第三人永发公司、解在民、王桂梅、解在东、赵淑梅和口前水电公司签订一份《民间抵押借贷合同》，约定解在民、王桂梅、解在东、赵淑梅和永发公司向姜金萍借款60万元，借款期限自2013年8月19日起至2014年2月18日止，利息为月利率2%，合同期满借款人不能按时向出借人归还借款本息的，承担因此给出借人造成的相关经济损失。该合同落款处体现的借款人为永发公司、解在东、赵淑梅，抵押人为永发公司，担保人为口前水电公司、解在民、王桂梅，并以附件的形式将第三人永发公司所有的盛世嘉园30号楼2单元201室等4套网点及房屋抵押给了姜金萍，该附件落款处体现的借款人为解在民、王桂梅、解在东、赵淑梅和永发公司。上述事实已被吉林市丰满区人民法院（2015）丰民二初字第73号民事判决确认，并判决被告解在民、王桂梅、解在东、赵淑梅、永发公司于判决生效后五日内一次性偿还原告姜金萍借款本金60万元，并自2015年2月19日起至本金清偿之日止按人民银行同期贷款利率的四倍支付原告逾期利息”。为了保证能够按期还款，同日，第三人姜金萍、第三人永发公司签订了房屋买卖协议书，共同到被告处办理了盛世嘉园30号楼2单元201室房屋预告登记。2013年10月21日，第三人永吉县鑫光热力公司、吉林市永发建筑公司、永吉县公安局签订了关于解决公安局家属楼供热问题的协议，协议解在东用公安局家属楼30号楼2单元东门一二楼跃层住宅折抵所欠第三人永吉县鑫光热力公司80万元，并负责为鑫光热力处理房屋时免费办理更名等相关手续，三日内交付房门钥匙。鑫光热力与邱丽丽于2013年10月25日签订了房屋买卖合同，协议书载明邱丽丽以50万元的价格购买了由鑫光热力所有的坐落于永吉县经济开发区城门外盛世嘉园30号楼2单元201室，建筑面积266.35平方米及其他条款。2014年原告邱丽丽分二次将购房款50万元付清。于2013年11月8日领取入户钥匙，后对楼房及院落进行了装修和建造。吉林市丰满区人民法院（2015）丰民二初字第73号民事判决生效后进入执行程序，吉林市丰满区人民法院根据申请人姜金萍申请，于2016年8月16日公告对盛世嘉园30号楼2单元201室予以查封。原告邱丽丽提出异议，吉林市丰满区人民法院2016年10月18日作出（2016）吉0211执异10号执行裁定，以该房于2013年8月9日在永吉县房屋产权管理中心办理了预购商品房预告登记为由驳回了邱丽丽的异议，邱丽丽不服，按规定提起了执行异议诉讼，现正在审理中。2016年9月28日，本院受理了原告鑫光热力诉吉林市永发建筑安装工程有限公司（第三人永吉县公安局）合同纠纷一案，于2016年10月26日作出（2016）吉0221民初1618号民事判决，判决鑫光热力、吉林市永发建筑安装工程有限公司及永吉县公安局于2013年10月21日签订的《关于解决公安局家属楼供热问题的协议书》中第二条第一项约定的内容有效，即解在东用公安局家属楼30号楼2单元东门一二楼跃层住宅折抵所欠第三人永吉县鑫光热力公司80万元，并负责为鑫光热力处理房屋时免费办理更名等相关手续，三日内交付房门钥匙。不知何原因，有关部门至今没有对该30号楼的所有购买者发放产权证。现原告邱丽丽以第三人姜金萍、永发公司提供虚假商品房买卖合同办理预售商品房预告登记为由，请求撤销该房屋的预告登记。原审法院认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”。原告邱丽丽与鑫光热力于2013年10月25日签订房屋买卖合同，邱丽丽以50万元的价格购买了由鑫光热力所有的坐落于永吉县经济开发区城门外盛世嘉园30号楼2单元201室（房款已付清），于2013年11月8日领取入户钥匙，并对楼房及院落进行了装修和建造，吉林市丰满区人民法院2016年10月18日作出的（2016）吉0211执异10号执行裁定也没有对邱丽丽异议人的主体身份作出否定，足以认定原告邱丽丽与预告登记的房屋有利害关系，是适格的本案原告。第三人姜金萍关于邱丽丽不具有本案原告主体身份的辩解不能成立。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院起诉的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出”。2016年8月16日，吉林市丰满区人民法院作出查封公告，原告方知涉案房屋已经预售登记，此后原告邱丽丽便提出执行异议，丰满区人民法院于2016年10月18日作出驳回邱丽丽异议请求的执行裁定，现正在诉讼中。原告邱丽丽于2016年11月22日将本案起诉到本院，可见原告邱丽丽的起诉没有超过起诉期限。第三人姜金萍提供的鑫光热力于2015年3月6日递交给吉林市丰满区人民法院的《异议书》，不能证明原告邱丽丽的诉讼超过诉讼期限。其关于原告邱丽丽是虚假购买、非法占有被查封的房屋为债务人逃避债务进行恶意诉讼的意见没有事实依据，本院不予采纳。中华人民共和国建设部《房屋登记办法》第十一条第三款规定：“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记”。第三人姜金萍出借给永发公司60万元，为保证按期收回借款本息，双方约定以永发公司所有的本案争议的房屋等4套网点、住宅抵押，由于本案争议房屋所在的30号楼至今没有取得房权证，不能办理房屋抵押登记，第三人姜金萍与第三人永发公司便签下本案争议房屋的所谓买卖协议，到被告处办理了预售商品房预告登记。第三人姜金萍出借给永发公司60万元的事实，已经吉林市丰满区人民法院（2015）丰民二初字第73号民事判决确认。第三人姜金萍亦称如果债务履行了，该房屋买卖协议就不执行了。由上可见，第三人姜金萍与第三人永发公司签订本案争议房屋的买卖协议的目的是用于抵押，用以保证债务的履行，二者之间并不存在真实的房屋买卖关系。故被告基于房屋买卖关系对本案争议盛世嘉园30号楼2单元201室的预告登记主要证据不足，应予撤销，原告邱丽丽关于撤销被告预告登记的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第四十九条第三款规定，判决撤销被告永吉县住房和城乡建设局2013年8月19日对坐落于永吉县口前镇盛世嘉园东区30号楼2-1.2层跃层东号房的预购商品房预告登记。上诉人姜金萍上诉称：一、申请人姜金萍在申请登记时，提交的材料符合预告登记要求，登记机关对于符合法规规定的登记条件的申请应当准许，法院不能以登记时法定审查内容之外的事由来否定预告登记这一行政行为本身的合法性。上诉人预告登记时提交的房屋买卖合同至今没有任何判决将其确认为无效合同，由一审法院直接认定预告登记证据不足，从而否认该登记的效力是错误的。二、邱丽丽不具备原告主体资格。其不是预告登记行为的直接相对人，与该行为无法律上的利害关系。争议房屋在姜金萍预告登记完成后经过多次连环交易，在逻辑、时间和空间上与预告登记不存在直接的利害关系，因此邱丽丽不享有诉讼主体资格。三、邱丽丽的起诉已经超过六个月的起诉期限。四、一审法院超越行政诉讼审理范围对民事部分事实予以审理，程序违法。请求撤销一审判决，驳回邱丽丽的起诉。被上诉人邱丽丽答辩称：一、一审判决对撤销永吉县住建局预购商品房登记依据的案件基本事实认定清楚，适用法律准确。姜金萍与永发公司签订的房屋买卖协议不是真实的房屋买卖关系，而是用于借款抵押的事实已经查清，在（2015）丰民二初字第73号民事判决庭审笔录中，法院已经认定房屋买卖关系不真实。二、邱丽丽是本案适格的原告主体身份，其起诉没有超过法定起诉期限。邱丽丽通过2016年8月16日丰满区法院的执行查封公告，才知道争议房屋已经经过预告登记，依法向丰满区人民法院提出了执行异议，并在执行异议被驳回后提起了执行异议诉讼。邱丽丽提起行政诉讼没有超过6个月的起诉期限。三、一审法院没有超越行政诉讼审理范围。请求维持一审判决。原审被告永吉县住建局陈述称：我局依据姜金萍申请办理争议房屋的预告登记，程序、实体均符合法律规定。原审第三人鑫光热力陈述称：一、上诉人办理的所谓房屋预告登记，其目的不是以购买房屋为目的，亦不是以房抵债，而是通过房屋预告登记而设置的一种虚假的房屋买卖关系。二、邱丽丽在一审中具备原告主体资格。三、邱丽丽一审诉讼未逾起诉期限。四、一审法院对于本案民事部分的评述，是依据生效民事判决认定的，并无不妥。五、上诉人的预告登记是虚假的意思表示。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。上诉人姜金萍二审提举（2015）丰民二初字第73-1号民事裁定书，证明一审认定争议房屋查封时间错误，实际应当是2015年2月13日查封。被上诉人邱丽丽、原审第三人鑫光热力质证认为该证据真实，但邱丽丽是于2016年8月16日才知道自己购买的房屋被查封。原审被告永吉县住建局认为该证据真实，但与被诉预告登记没有关联性。被上诉人邱丽丽提举民间抵押借贷合同及房屋抵债协议书各一份，证明争议房屋为姜金萍与永发公司基于借贷关系进行抵押，并非房屋买卖关系。上诉人姜金萍质证认为该证据真实，但与本案无关，预告登记应以姜金萍与永发公司签订买卖合同为基础。原审被告永吉县住建局认为该证据与预告登记无关。原审第三人对该证据没有异议。各方当事人提供的其他证据与质证意见均与在一审提供的证据相同，不再重复列举。经审查，上诉人姜金萍二审提举证据能够证明争议房屋于2015年2月13日被丰满法院在诉讼保全查封，该查封与原审判决认定丰满区人民法院于2016年8月16日公告对盛世嘉园30号楼2单元201室予以查封并非同一阶段的行为，可以说明客观过程，但该过程与被诉预告登记行为无关，无需在本案中对该事实予以认定。被上诉人邱丽丽提举证据并非预告登记档案材料，本案中所涉及的合同的效力也并非行政诉讼所能确认，故对该证据不予采信。本院对其他证据的认定与一审相同，不再重述。根据庭审举证、质证和认定的有效证据，本院查明的主要案件事实与一审相同，不再赘述。本院认为：一、关于邱丽丽的主体资格问题，邱丽丽现为争议房屋实际占有人，对争议房屋主张权利，并在丰满区人民法院提起诉讼，其对房屋的权利主张仍在法院审理过程中，故其与为争议房屋办理的预告登记存在事实上的利害关系，应认定其具备本案的原告的主体资格。邱丽丽于2016年8月16日知晓该登记行为之后，依照程序提出执行异议及执行异议之诉，并在六个月之内提起行政诉讼，其起诉并未超过起诉期限。故邱丽丽的起诉符合起诉条件。二、预告登记是当事人在买卖房屋时，为保障对房屋权利的实现，向登记机关申请办理的，从其设立的目的可以看出，预告登记所保障的是物权的实现。上诉人姜金萍已经就借款协议向法院提起诉讼，在生效判决的执行阶段，对争议房屋进行查封，就该行为来看，姜金萍基于合同约定的债权，对争议房屋行使权利，在这种情况下，该房屋的预告登记已经不存在保障物权实现的作用，原审判决撤销该预告登记并无不当。三、对于本案中涉及的买卖合同的效力问题，并非行政诉讼审理范围，原审对合同效力的认定超出行政诉讼审查范围，在此应予纠正。邱丽丽已经就争议房屋提起执行异议之诉，该房屋所有权的归属问题，应通过执行异议之诉，综合考虑双方对争议房屋享有的权利及权利形成时间，对房屋权属予以确认，该问题亦非行政诉讼审理范围。四、永吉县住建局在办理预告登记之时，对申请人提供的材料仅作形式审查，在申请材料符合规定时，予以办理预告登记，即便该预告登记被撤销，登记机关亦无过错。综上，一审判决结果正确，应予维持。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人姜金萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 静代理审判员 王 君代理审判员 郭娟娟二〇一七年五月十六日书 记 员 隋雨桐 来源：