（2017）鲁02民终3742号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-06-14
案件名称
闫孝树、青岛九昊物业有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
闫孝树,青岛九昊物业有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终3742号上诉人（原审被告）：闫孝树。委托诉讼代理人：曹正清，山东中信德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：青岛九昊物业有限公司。法定代表人：姜在娟，职务总经理。委托代理人：吕俊龙，山东中诚信律师事务所律师。上诉人闫孝树因与被上诉人青岛九昊物业有限公司（以下简称九昊物业）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2015）崂民小字第513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日受理，依法组成合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2017年4月28日组织当事人进行了证据和事实核对。本案现已审理终结。闫孝树上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院对上诉人关于诉讼时效的抗辩不予支持，实属于法无据。2、被上诉人与业主委员会签订的《物业服务合同》第十三条中，存在故意错误多收取公共区域日常养护服务费0.225元（每平方米）和编造虚假收费项目及加价收费等问题。3、被上诉人与业主委员会于2015年3月16日签订的《物业服务合同》，已被人民法院撤销，该合同对全体业主不具有约束力，被上诉人已无合法收取物业费的主体资格。九昊物业辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应依法予以维持。九昊物业向一审法院起诉请求：1、被告支付原告物业管理费及电梯费共计人民币3446.7元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。后在诉讼中变更诉讼请求：要求被告支付拖欠的物业费及电梯费为7385.1元，利息3952.37元。当事人各方举证、质证情况：1、原告为证明其主张，提交以下几组证据：证据一，物业合同四份包括两份前期物业合同，即2007年4月28日签订的前期物业服务合同一份，2009年3月28日签订的，2010年1月30日签订的，2015年3月16日签订的。证明原告自2007年4月为被告所居住的小区提供物业服务至今。证据二，关于继续履行海丽花园南苑物业服务合同的报告一份，证明原告在未签订物业服务合同期间由原告继续为涉案小区提供物业服务。证据三，入住合同一份，证明原告与被告签订物业服务合同，同时证明双方对电梯运行费的收费标准已经进行约定。证据四，入住证明一份，证明被告入住了该小区x号楼x单元x户，及建筑面积为136.8平方米。证据五，资质证书一份，证明原告提供物业服务具有相应的资质，符合法律规定。证据六，欠费明细及利息计算表各一份、照片一组，证明被告的欠费数额及利息数额，且原告进行多次催要。针对原告所提出的上述证据，被告发表质证意见如下：对证据一的真实性有异议，第一份合同只是针对丽海花园北苑的前期物业服务合同，与我们南苑的合同面积不同，地理位置不相符。对第二份合同没有签订时间，也不是我们所住小区的物业合同。第三份合同是我们南苑的合同无异议，第四份合同已经被崂山区法院撤销了。对证据二这是原告与北苑的业委会签订的，与我们无关。对证据三、四、五真实性无异议。对证据六希望原告提供依据进行计算，且对照片不认可。2、被告闫孝树为反驳原告主张或证明其主张，提交以下证据：证据一，医院证明、病历各四份，证明2011年7月2日我被电梯摔伤了入院治疗的事实，且多次找原告协商至今没有得到处理。证据二，青岛市物价局、青岛市国土资源和房屋管理局文件（青价房2007第14号文件），证明原告的收费标准与该文件有不一致的地方，没有严格按照规定收费。第十三条有规定，公共区域绿化异常养护服务费0.25元/平方建筑面积（3元/平方除以12绿地面积年收费基准标准执行）收费不合理，每平方米多收了0.225元。该合同编造虚假收费项目，第十三条第六项规定，我们小区没有这项。还有加价服务的问题，第十三条第十项，原告收费0.1元，被告只享有两项服务。第六章第五项规定滞纳金不合适，且收费时间不明确。关于原告追加诉讼请求的问题，原告已经过了诉讼时效。原告追加利息没有依据。证据三，（2016）鲁0212民初915号判决书一份，证明原告第四份合同已经被撤销的事实。证据四，青岛市住宅小区物业管理公共性服务费指导标准一份，证明原告入住合同与该指导标准不一致。针对被告所提出的上述证据，原告发表质证意见如下：对证据一真实性不认可，因为其是复印件，也无法证明是其乘坐电梯受伤治疗的。对证据二文件的真实性无异议，该文件是指导性文件，原告所收费用符合该文件规定，也符合相关法律规定。对证据三真实性无异议。但原告一直在涉案小区服务，且被告享受了该服务，应当支付服务费。对证据四质证意见同证据三。一审法院查明：闫孝树系青岛市崂山区同安路917号海丽花园南苑x号楼x单元x户的业主，该房屋建筑面积为136.8平方米。2012年1月至2015年9月由原告为海丽花园南苑实际提供物业服务，被告未缴纳该期间的物业费及电梯费。又查明，被告闫孝树于2007年10月16日与九昊物业签署了《入住合同》。原告就涉案小区分别签订有期限自2007年4月28日至2009年3月止，2009年3月28日至业主委员会成立之日止的《前期物业服务合同》两份；青岛海丽花园（南苑）业主委员会于2010年1月30日与原告签订《物业管理服务合同》，约定委托管理期限为三年，自2010年1月30日0时起至2013年1月29日0时止；原告虽与青岛海丽花园南苑业主委员会于2015年3月16日签订了《物业管理服务合同》，但该合同已被青岛市崂山区人民法院生效判决撤销。再查明，两份《前期物业服务合同》均约定物业服务费为0.9元/月/平方米；《入住合同》约定物业管理服务费为0.8元/月/平方米，电梯运行费和二次供水费按相关文件规定执行；《住宅物业服务分等收费标准》（青价房[2007]14号）中规定电梯运行费为0.4元/建筑平方米/月；2010年1月30日签订的《物业管理服务合同》中约定物业管理费为0.8元/月/平方米，电梯运行费为0.4元/月/平方米。另查明，两份《前期物业服务合同》中物业构成明细中载明原告负责管理南苑4幢高层住宅，北苑4幢高层住宅及南苑1幢多层住宅的管理。一审法院认为，本案争议焦点归纳为：1、九昊物业管理期间，被告因电梯坠落致伤赔偿问题；2、九昊物业的物业费及电梯运行费是否存在不合理收费项目问题；3、关于诉讼时效的问题；4、南苑业主委员会签订合同的决定被撤销后，原告是否有权收取物业费及电梯费的问题。1、被告闫孝树在九昊物业管理期间因电梯坠落致伤赔偿一事，与本案是两个法律关系，建议被告另行起诉。2、九昊物业的物业费及电梯运行费是否存在不合理收费的问题，法院认为：被告未支付物业管理费及电梯运行费的期间为2012年1月至2015年9月，可参照青岛海丽花园（南苑）业主委员会与原告于2010年1月30日签订的《物业管理服务合同》标准，该合同约定的物业管理费是按照青岛市物价局、国土资源和房屋管理局印发的《住宅物业服务分等收费标准》（青价房[2007]14号）中关于三级管理收费标准收取，并在该标准的基础上下浮了0.30元，即0.80元/每月每建筑平方米。该约定系业主大会与物业管理企业协商确定，系双方真实意思表示，并且在分等收费标准的基准指导价格的基础上下浮了0.30元/每建筑平方米，没有违反《通知》的原则和规定，更没有损害其他业主的合法权益。另，《物业管理服务合同》中规定的电梯运行费也是0.4元，与《通知》的规定相一致，故法院认为九昊物业与南苑业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法、真实、有效，其收费标准不违反法律及相关规定。3、关于诉讼时效的问题,法院认为：第一，延付或拒付物业费的诉讼时效应期间应为两年。关于诉讼时效的起算时间，虽然《前期物业服务合同》和《入住合同》分别约定按月/按季支付物业费，但并不足以否认物业服务的连续性、整体性。如果诉讼时效从每一期履行期限届满之日分别计算，将会割裂合同的整体性，还将导致债权人频繁地诉至法院主张权利，动摇双方之间的互信。因此，为维护双方之间的互信，存在物业服务合同关系的双方当事人因物业费支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期物业费履行期限届满之日起开始计算。第二，退一步讲，即便按照每一期履行期限届满之日分别计算诉讼时效，根据原告所提交的催缴通知单照片，原告于2012年至2015年期间多次向“x楼x单元x户业主”催收物业费，已经使诉讼时效中断后重新计算。综上，本案原告一直在涉案小区提供物业服务，故本院对于被告的该抗辩不予支持。4、根据业主委员会签订合同的决定被撤销后，原告是否有权收取物业费及电梯费的问题，法院认为：业主委员会签订合同的决定虽然被撤销，但是原告已经实际提供了物业服务，被告也已经实际享受了原告所提供了服务，根据等价有偿原则，被告应当为其所享受的服务支付对价，因2010年1月30日签订的《物业管理服务合同》所约定的取费标准，低于《前期物业服务合同》的标准，故本院酌定参照《物业管理服务合同》的标准，被告2012年1月至2015年9月的缴费标准费物业管理费为0.8元/月/平方米，电梯运行费为0.4元/月/平方米。综上，被告自2012年1月至2015年9月未交物业费及电梯费共计7387.2元（1.2元/月/平方米×136.8平方米×45个月），原告主张7385.1元，法院予以确认。至于原告所主张利息，考虑到原告长期怠于起诉致使产生利息时间较长，另结合案件的具体情况被告并非毫无理由欠费，故法院酌定被告应支付利息为以7385.1元为基数自原告起诉之日（2015年11月3日）起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决生效之日止。法院另希望在日后的物业服务合同履行过程中，原告能多听取业主的意见建议，继续尽职尽责履行合同义务，被告能及时足额缴纳物业费，双方如发生争议，应加强沟通积极协商解决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、闫孝树于判决生效之日起十日内给付九昊物业物业费、电梯费共计人民币7385.1元及利息（利息以7385.1元为基数自2015年11月3日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决生效之日止）。二、驳回九昊物业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83元，由原告承担33元，由被告承担50元。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点：1、原审参照2010年《物业管理服务合同》的标准收取物业费及电梯运行费是否合理；2、闫孝树关于诉讼时效的抗辩能否成立。关于焦点问题1，本院认为，九昊物业与丽海花园（南苑）业主委员会于2010年1月30日签订为期三年的《物业管理服务合同》，双方约定物业费按照三级收费标准执行，在1.10元的基础上下浮0.30元，按0.80元/每月每建筑平方米收取，电梯运行费按0.4元/每月每建筑平方米收取。此后，双方又于2015年3月16日另行签订《物业管理服务合同》，但该合同被人民法院生效判决撤销。本案中，九昊物业主张2012年1月至2015年9月的物业费及电梯费，考虑到九昊物业该期间一直提供物业服务，闫孝树也已实际享受了九昊物业所提供的服务，原审认定闫孝树应参照2010年《物业管理服务合同》约定的收费标准支付物业费及电梯费，平衡了双方的利益，也较为公平合理。闫孝树主张九昊物业存在多收费和编造虚假收费项目等问题，但未提交充分证据证明，本院不予支持。关于焦点问题2，本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案一审中，九昊物业提交的照片证实，其于2012年至2015年多次向闫孝树催收物业费，已构成诉讼时效的中断。因此，闫孝树关于诉讼时效的抗辩不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。闫孝树的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人闫孝树负担。本判决为终审判决。审 判 长 嵇焕飞审 判 员 刘述明代理审判员 于丽人二〇一七年五月十六日书 记 员 张鲁滨书 记 员 司文雯 搜索“”