（2017）粤07民终566号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-08-03
案件名称
潘巧玲、广东碧桂园物业服务股份有限公司江门分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省江门市中级人民法院
所属地区
广东省江门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潘巧玲,广东碧桂园物业服务股份有限公司江门分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民终566号上诉人（原审被告）：潘巧玲。委托诉讼代理人：黄楷。委托诉讼代理人：何紫妍，广东金硕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东碧桂园物业服务股份有限公司江门分公司。负责人：李长江，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙文婷，该公司职员。委托诉讼代理人：麦锦霞，该公司职员。上诉人潘巧玲因与被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司江门分公司（以下简称碧桂园物业江门分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2016）粤0703民初1676号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。潘巧玲上诉请求：撤销原判，驳回碧桂园物业江门分公司的全部诉讼请求。主要事实和理由是：一、坚持潘巧玲在原审时的事实和理由。二、补充如下事实和理由：1、碧桂园物业江门分公司对翠山聆水小区占用公共地方10多年的上号和号经潘巧玲多处投诉不予处理，还有更严重的占用了人工湖长达60米，宽达5米的违建置若罔闻。还有在桥边的（号数不详）的住户占用了半条桥的违建置之不理，更有甚者，在公共花园中开一条8米宽的路，供自家用碧桂园物业亦不理。在潘巧玲正常交纳管理费的情况下，潘巧玲家正常装修，碧桂园物业江门分公司隔三差五赶潘巧玲装修工人走，不让施工，其意思想向潘巧玲要黑钱。以上事实表明碧桂园物业江门分公司是差别对待。2、潘巧玲家修围墙则要四邻同意，而潘巧玲的所谓四邻修建围墙已十年，他们当时也没有征求潘巧玲的意见。这同样表明是差别对待。三、对于在碧桂园内潘巧玲附近的两户住户也存在占用公用地方建造围墙的情况以及破坏绿化的情况，潘巧玲多次向碧桂园物业江门分公司反映要求处理该种情况，其置之不理及对于存在住户带领社会人员自行拆除潘巧玲住宅外所建围闭，碧桂园物业江门分公司并没有对此进行处理或者阻拦，也就是说对于潘巧玲与碧桂园物业江门分公司之间的物业服务合同，碧桂园物业江门分公司并没有按约履行其义务，对公用的地方进行管理，在该段时间潘巧玲不应交纳物业管理费用，同时现在还存在别的住户自2016年9月至今把一辆废置的工程车放置在潘巧玲住宅外的情况也没有处理，因此潘巧玲认为按碧桂园物业江门分公司作为违约的一方，不享有催告潘巧玲履行而潘巧玲没有履行而产生的违约金的权利，碧桂园物业江门分公司对于上述没有处理的事实自2015年7月至今，因此潘巧玲请求二审法院驳回碧桂园物业江门分公司的所有诉讼请求。碧桂园物业江门分公司答辩称，1、潘巧玲自身的装修行为已经严重破坏了小区的绿化及公共设施，其装修期间受到邻居的投诉及举报，碧桂园物业江门分公司与城管部门也多次到场协调处理，以上事实已在原审判决P6第3段第1-3行予以确认，碧桂园物业江门分公司作为物业服务企业，有权按照相关的法律规定协助有关部门对潘巧玲的违建及其他行为予以制止；2、碧桂园物业江门分公司制止潘巧玲装修行为并非对业主区别对待，因为碧桂园物业江门分公司仅是物业服务企业，并非行政执法部门，无权直接认定哪些属于违章违建行为，也无强制执行权，再加上园区内各类投诉事宜并非都是违法违规的事宜，各类事件的处理结果不尽相同，也合情合理，而对于潘巧玲所拥有房产的装修行为，碧桂园物业江门分公司配合有关部门予以劝阻、制止，是职责所在，并非刻意为难；3、在处理潘巧玲装修行为的过错中，碧桂园物业江门分公司已经履行自身职责，不存在过错，潘巧玲的上诉事由不能作为拒交物业服务费的理由，其拒交物业服务费没有任何事实和法律依据；4、碧桂园物业江门分公司也有对潘巧玲的投诉进行登记受理处理，已经履行了义务，但是各类事宜有不同的处理结果，由于碧桂园物业江门分公司不是执法主体，可能处理结果并没有得到潘巧玲的满意。2016年3月18日，碧桂园物业江门分公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、潘巧玲向碧桂园物业江门分公司支付物业服务费11040.04元；2、潘巧玲支付从应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2015年11月30日的违约金为7943.81元；3、潘巧玲承担本案全部诉讼费用。一审法院审理查明的事实：广东碧桂园物业服务有限公司具有一级物业服务资质，碧桂园物业江门分公司是广东碧桂园物业服务有限公司在江门市成立的分公司，于2006年3月30日登记成立，经广东碧桂园物业服务股份有限公司授权对五邑碧桂园苑区进行物业服务。2005年10月1日，江门市五邑碧桂园房地产开发有限公司（甲方）与碧桂园物业江门分公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方作为碧桂园住宅开发单位，选聘乙方为该住宅小区提供物业管理服务；收费标准：洋房住宅按建筑面积每月每平米1.00元，别墅住宅按建筑面积每月每平米1.50元，非住宅（私家花园）每月每平米0.40元；合同期限为自2005年10月1日时起至业主、业主大会选聘新的物业管理企业时止等条款。潘巧玲（甲方）作为涉案的五邑碧桂园翠山聆水某街某号房屋的所有权人，于2006年2月6日与碧桂园物业江门分公司（乙方）签订《碧桂园前期物业服务协议》，约定甲方同意建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对园区实施前期物业管理服务，物业管理服务内容包括建筑共用部位的维护和管理、共有设施设备的运行和维护、公共区域供水、供电、供气、通讯、有限电视等设备维护、公共绿化养护、公共环境卫生的管理服务、交通与车辆停放秩序管理、公共安全防范管理等；园区物业服务费采取包干制方式，按照房屋建筑面积每月每平方米1.50元、花园建筑面积每月每平米0.40元交纳，甲方房屋建筑面积473.07平方米、花园面积748.02平方米；甲方自房屋交付使用之日起交纳物业服务费，乙方采用银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日前；甲方不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装修装饰的原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知乙方，并在约定期限内恢复原状；装修装饰房屋时，应向乙方办理申报登记手续，并遵守有关房屋装饰管理的规定；甲方逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的千分之五交纳违约金，情节严重的，乙方可向人民法院起诉等条款。碧桂园物业江门分公司庭上陈述关于物业服务费的收费时间实际操作是公历每月15日收取上月的物业服务费，月底前付清上月的服务服务费，且对违约金的收取有半个月的宽限期。签订上述《物业管理委托合同》后，碧桂园物业江门分公司进驻五邑碧桂园小区，为涉案的五邑碧桂园小区业主提供物业管理服务。2006年10月7日，潘巧玲到碧桂园物业江门分公司处办理入住登记，填写《入住登记表》。入住后，潘巧玲在2015年1月1日之前一直有交纳物业服务费给碧桂园物业江门分公司，后由于潘巧玲对涉案房屋进行建设、装修，受到其他业主投诉，碧桂园物业江门分公司对其装修行为予以阻止，潘巧玲认为碧桂园物业江门分公司的物业管理行为对业主存在区别对待的问题，故拒绝继续缴纳物业管理费。潘巧玲从2015年1月1日起至2015年11月30日拒绝缴纳物业管理费，碧桂园物业江门分公司多次催收未果，遂提起本案诉讼。潘巧玲一审庭上陈述，其装修期间因有邻居投诉，城市管理部门和物业公司工作人员到场处理，城管部门工作人员要求其签署了《承诺书》和《五邑碧桂园翠山聆水某街某号施工恢复方案》，其也向碧桂园物业江门分公司承诺在装修完毕后恢复对于绿化的损坏并开始缴纳物业管理费。碧桂园物业江门分公司一审庭上陈述潘巧玲拖欠2015年1月1日至2015年11月30日的物业管理费，其中别墅住宅房屋建筑面积473.07平方米，按1.5元/月/平方米的标准，每月应交纳709.61元物业服务费，2015年1月1日至2015年11月30日共拖欠11个月的物业服务费7805.71元；涉案合同约定花园面积748.02平方米，但其按照实际测量的花园面积735.08平方米进行收取物业服务费，按照0.4元/月/平方米的标准，每月应交纳294.03元服务服务费，2015年5月1日至2015年11月30日共拖欠11个月的物业服务费3234.33元，涉案住宅与花园共计拖欠2015年1月1日至2015年11月30日的物业服务费11040.04元。潘巧玲一审庭上表示对碧桂园物业江门分公司主张的上述物业服务费数额没有异议，但因碧桂园物业江门分公司对其装修进行阻止，故其不同意支付涉案物业服务费及滞纳金。一审法院认为：本案是物业服务合同纠纷。双方签订的《五邑碧桂园前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，确认为合法有效。本案争议的焦点在于：1、碧桂园物业江门分公司在物业管理过程中有无存在过错；2、潘巧玲应否支付物业服务费及违约金。关于碧桂园物业江门分公司在物业管理过程中有无存在过错的问题。根据《物业管理条例》第四十六条第一款规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”。本案中，碧桂园物业江门分公司根据《物业管理委托合同》和《五邑碧桂园前期物业服务协议》的约定对五邑碧桂园小区提供公共设施维护与管理、对业主装饰装修行为进行管理等物业服务，潘巧玲的装修行为破坏小区绿化和公告设施，受到邻居投诉举报，碧桂园物业江门分公司作为小区的物业管理服务单位，根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止，是其履行物业管理义务的作为。潘巧玲抗辩认为碧桂园物业江门分公司制止其进行装修的物业管理行为存在对业主区别对待的情况，对此，一审法院认为，第一，碧桂园物业江门分公司对潘巧玲的质疑已经进行了合理解释；第二，潘巧玲提供的视频证据仅显示碧桂园物业江门分公司工作人员有参与劝阻其装修施工行为，但未能显示碧桂园物业江门分公司对业主存在区别对待或碧桂园物业江门分公司存在违法违规管理的问题，潘巧玲未能提供其他证据证实其上述主张，应承担举证不能的不利后果；第三，潘巧玲作为涉案小区业主，对于碧桂园物业江门分公司对其他业主的管理行为存在质疑和不满，可向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会申请协调处理，解决不了的，也可以通过其他合法的途径处理，而不能以此作为拒交物业管理费的抗辩理由。综上，潘巧玲的上述抗辩意见，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。关于潘巧玲应否支付物业服务费及违约金的问题。根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。根据《物业管理委托合同》和《五邑碧桂园前期物业服务协议》的约定，碧桂园物业江门分公司已经提供公共设施维护与管理、公共卫生清洁、交通与车辆停放秩序管理、安全巡视与保卫等物业服务，潘巧玲作为业主应当依约交纳物业服务费，本案中，潘巧玲拖欠2015年1月1日起至2015年11月30日的物业管理服务费，其中别墅住宅房屋建筑面积473.07平方米，按1.5元/月/平方米的标准，每月应交纳物业服务费709.61元（473.07平方米×1.5元/月/平方米），2015年1月1日至2015年11月30日共拖欠11个月的物业服务费7805.71元（709.61元×11个月）。涉案合同约定涉案花园面积748.02平方米，但碧桂园物业江门分公司其按照实际测量的花园面积735.08平方米收取物业服务费，是对其权利的自主放弃，一审法院予以确认。涉案花园按照0.4元/月/平方米的标准，每月应交纳物业服务费294.03元（735.08平方米×0.4元/月/平方米），2015年5月1日至2015年11月30日共拖欠11个月的物业服务费3234.33元（294.03元×11个月），涉案住宅与花园共计拖欠2015年1月1日至2015年11月30日的物业服务费11040.04元。据此，碧桂园物业江门分公司主张潘巧玲支付拖欠2015年1月1日起至2015年11月30日的物业管理服务费11040.04元，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于潘巧玲应否支付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。潘巧玲逾期交纳有关费用已构成违约，应依照合同的约定承担有关的违约责任，按照《五邑碧桂园前期物业服务协议》第六章第十六条的约定，应该从逾期之日起向碧桂园物业江门分公司支付违约金。按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率再30%-50%的上浮）的4倍，但《碧桂园前期物业服务协议》约定的按每日5‰的标准计算违约金明显过高，已经超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，故一审法院将本案逾期付款违约金的计算标准依法调整为每日万分之七。由于碧桂园物业江门分公司在实际操作过程中的收费习惯给予业主半个月的交费宽限期。因此，本案中，潘巧玲从2015年1月1日起开始拖欠物业服务费，故，逾期违约金应从2015年3月1日起，按每月应交的物业服务费为基数以日息万分之七计算至一审法院判决确定的履行期限届满之日止为宜。对于潘巧玲抗辩认为碧桂园物业江门分公司在物业管理过程中给其带来经济损失的问题，因属于侵权纠纷，与本案的合同纠纷不属于同一法律关系，本案不予处理，潘巧玲可以通过其他合法途径予以解决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条、第四十六条，《广东省物业管理条例》第五十五条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2016年9月5日作出（2016）粤0703民初1676号民事判决：潘巧玲在判决发生法律效力之日起十日内向广东碧桂园物业服务股份有限公司江门分公司支付2015年1月1日起至2015年11月30日止的物业管理服务费11040.04元及逾期付款违约金（2015年1月物业服务费的违约金应从2015年3月1日起计算，2015年2月物业服务费的违约金应从2015年4月1日开始计算，按每月应交的物业服务费为基数以日息万分之七标准计算至判决确定的履行期限届满之日止，以此类推）。如果潘巧玲未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费275元，由潘巧玲负担。二审期间，碧桂园物业江门分公司没有向本院补充提交证据。潘巧玲则向本院补充提交了照片打印件（共10页20张，潘巧玲自述上述照片是于2015年及一审开庭之前拍摄），用于证明其他住户（翠湖峰某街某号）仍存在占用公用地方建造围墙以及建设自家路的情况。碧桂园物业江门分公司对潘巧玲提交的上述证据发表如下意见：上述照片并不能看出其他住户存在占用公用地方建造围墙以及建设自家路的情况，更不能证明潘巧玲要证明的内容。经审查，潘巧玲提交的上述证据不能证明其欲证明的内容成立。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，二审法庭调查期间，潘巧玲明确其主张碧桂园物业江门分公司存在违约行为，是指该公司违反了涉案《碧桂园前期物业服务协议》第二条日常服务第2、5点及第十五条。涉案《碧桂园前期物业服务协议》第二条日常服务第2点（以下简称第2点）的内容如下：“共用设施设备及相关场地的维护、运行和管理，包括：道路、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯电梯、消防设施设备、安防设施设备。服务质量及要求：依照设施、设备的保养要求，定期对共用设施设备进行巡查及进行日常维护。发现共用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方和其他物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，使共用设施设备保持正常使用状态”。涉案《碧桂园前期物业服务协议》第二条日常服务第5点（以下简称第5点）的内容如下：“公共绿化与园艺小品的维护和管理，包括：公共绿地、花木、园艺小品、观赏水池、湖泊。服务质量和要求：定期对花草树木进行施肥、浇水、防害、除草、培土，及时修枝整理、补栽补种、处理枯枝落叶、清理场地，及时对受损的园艺小品进行修复，劝阻、制止破坏绿化行为”。涉案《碧桂园前期物业服务协议》第十五条（以下简称第十五条）的内容如下：“根据本协议第二章的约定对本物业共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”。本院再查明，潘巧玲和潘巧玲在本案的委托诉讼代理人黄楷系夫妻关系，双方于1994年8月16日登记结婚。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对潘巧玲提出上诉的问题。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点是：潘巧玲以碧桂园物业江门分公司存在区别对待行为（即对其投诉的邻居违建行为不进行处理、反而对其合法装修行为进行违法干涉）为由，主张存在违反涉案《碧桂园前期物业服务协议》第二条第2点、第5点、及第十五条的违约行为，是否成立；其据此抗辩其无需向碧桂园物业江门分公司缴纳物业管理费及支付相应违约金，是否应予支持。首先，潘巧玲主张碧桂园物业江门分公司对其投诉的邻居违建行为不进行处理，碧桂园物业江门分公司予以否认。经审查，潘巧玲的上述主张不能成立，理由如下：1、潘巧玲二审提交的证据不足以证明在碧桂园物业江门分公司主张的其拖欠物业管理费对应期间（即2015年1月1日至同年11月30日）及在此之前，其所主张的其邻居（翠湖峰某街某号）存在违建行为及在上述期间曾经就上述问题向碧桂园物业江门分公司进行投诉，因此无法证明碧桂园物业江门分公司未履行对业主投诉进行处理的义务。2、根据潘巧玲提交的且双方对真实性均无异议的《江门市城乡规划局关于五邑碧桂园一街3幢住宅违规建设的信访事项的复函》的内容，可以推定碧桂园物业江门分公司对潘巧玲向江门市城乡规划局反映的五邑碧桂园一街号违规建设问题，有协助规划部门进行调查行为，据此可以认定碧桂园物业江门分公司有对潘巧玲投诉的其他业主违建问题进行处理。根据上述复函没有认定潘巧玲上述投诉的物业业主存在违建行为，故碧桂园物业江门分公司对上述业主的建设行为没有作为违建对待处理，并无不当。其次，根据双方对真实性均无异议的有黄楷签名确认的《承诺书》和《五邑碧桂园翠山聆水某街某号施工恢复方案》的内容，可以认定潘巧玲于2015年8月期间曾经自认其在对涉案物业装修时有违规行为并承诺整改，据此，在没有足以反驳证据的情况下，应认定碧桂园物业江门分公司对潘巧玲对涉案物业装修时的违规行为进行的相应管理行为是正当的。综上所述，潘巧玲主张碧桂园物业江门分公司存在区别对待行为的违约行为，理据不足，本院不予支持；其根据上述主张上诉请求无需缴纳物业管理服务费及支付相应违约金，理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费275元，由潘巧玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘振宇审 判 员 许世清审 判 员 陈史豪二〇一七年五月十六日法官助理 谢惠英书 记 员 李慕华 来自：