（2017）津02民终1527号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-06-02
案件名称
北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司天津分公司、天津恒华房地产开发有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司天津分公司,天津恒华房地产开发有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终1527号上诉人（原审原告）：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司天津分公司，住所地天津市和平区大沽北路2号天津环球金融中心津塔写字楼测绘楼层41层14单元。负责人：杜日生，总经理。委托诉讼代理人：刘浩，北京市东卫（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚鑫，北京东卫（洋浦）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津恒华房地产开发有限公司，住所地天津市津南区八里台镇中义村西，实际经营地天津市津南区天嘉湖花园屿澜苑53号别墅。法定代表人：刘照阳，董事长。委托诉讼代理人：马靓，天津坤鹏律师事务所律师。上诉人北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司天津分公司（以下简称世邦天津分公司）因与被上诉人天津恒华房地产开发有限公司（以下简称恒华公司）物业管理纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2014）南民三初字第313号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月10日公开开庭进行了审理。上诉人世邦天津分公司的委托诉讼代理人刘浩、姚鑫，被上诉人恒华公司的委托诉讼代理人马靓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世邦天津分公司上诉请求：1.依法撤销原判，发回重审或者依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，导致作出错误判决。一、一审法院混淆了上诉人与被上诉人签订的两份物业管理合同对于物业成本的结算方式，仅依据2012年6月签署的《“天嘉湖花园”前期物业管理服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》）即认定上诉人自2008年12月起应该向业主收取物业费，属于认定事实不清。二、被上诉人存在为部分业主减免物业费行为，按照2012年6月签订的合同约定，这部分物业费应由被上诉人承担，一审法院漏查该部分事实，直接认定系上诉人应当向业主收取的物业费，属于认定事实错误。三、2012年6月双方签订的合同中“如物业费收取不能满足上诉人运行需要时，由被上诉人补足合理部分”，对该条款的理解，一审法院认定错误。四、关于滞纳金的计算，上诉人的管理服务酬金为每月24000元，根据双方合同约定，滞纳金为三个月酬金金额，经计算金额为72000元，此金额与一审时上诉人主张的97200元有差距，以法院判决为准。恒华公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，其上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。世邦天津分公司向一审法院起诉，请求判令：1、解除双方签订的《前期物业服务合同》；2、被告向原告支付2013年7月至2014年3月的物业服务酬金人民币216000元，滞纳金97200元；3、被告向原告支付2013年5月至2014年3月的物业服务成本费、人员工资等共计1269224.42元；4、被告向原告提供天嘉湖项目全部业主资料、开发商承诺函、项目竣工图纸、项目验收合格证明、商品房准许交付使用证、物业设施设备调试检验报告、项目销售数据、支付物业管理成本财务账目明细、空置费支付明细等资料。5、被告承担诉讼费。一审庭审中，原告变更诉讼请求为判令被告：1、支付2013年7月至2014年3月的物业服务酬金人民币216000元，滞纳金97200元；2、支付2013年7月至2014年3月的物业服务成本费、人员工资等共计3228453.09元；3、承担诉讼费。一审法院认定事实：2007年5月，被告与北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司签订《天嘉湖花园物业管理合同》，合同履行期限届满后，双方签订补充协议，将上述合同的履行期延续至2012年6月。2012年6月，原告、被告签订《前期物业服务合同》，约定被告委托原告担任天嘉湖花园项目的物业服务单位，原告自愿接受委托，对该项目实行专业化的正式运行期物业管理委托服务，项目运营期自2012年7月1日起至2013年6月30日止，合同期满时，如双方同意继续合作，合同自动延续12个月，如拟终止合同，应提前三个月书面通知对方。合同约定：5.1.1本物业合同期内基本服务酬金标准24000元/月；每月5日前，原告向被告申请收取当月管理服务酬金，经被告核实无误后，原告将按本合同所规定的运营期酬金标准自行从所收取的物业管理服务费中提取当月的管理服务酬金。5.2.1.1双方确认本物业管理服务费执行标准为：别墅3.5元/月/平方米（建筑面积）；高层洋房1.8元/月/平方米（建筑面积）；首层洋房1.6元/月/平方米（建筑面积）。5.2.1.3合同期内，原告有权对所收取的物业管理服务费按双方确定的预算予以统筹使用，被告有权审核原告提出的预算并监督预算使用。如物业费收取不能满足原告运行需要时，由被告补足合理部分。6.1.21如协议因被告责任提前终止，被告应补偿原告根据劳动法向其所有驻场员工支付合法的经济赔偿。合同签订后，双方继续物业服务关系。2007年8月至2008年11月间，被告向原告交纳顾问期和筹备期费用644822.68元，2008年12月，被告陆续取得天嘉湖花园小区建设工程规划验收合格证，并于2008年12月31日开始陆续将该小区交付业主，截止到2014年4月30日，天嘉湖花园小区业主应交纳的物业费用为10532491.63元，被告应交纳的物业费为11957985.14元，合计应收物业费22490476.77元。截止2013年6月30日，被告向原告交纳各项费用合计13744460.28元，其中664556.76元付至原告开立的物管账户。原告认可2013年5月份之前的物业运营成本均来自于被告交纳的费用，且2013年1月之前的酬金也来自于被告交纳的费用，之后的2-6月的酬金提取自物管账户，按照原告主张计算，被告停付费用后发生的物业运营费用及酬金应包括：从2013年7月开始到2014年3月酬金216000元。电梯维保费（2013年1月至12月）204000元。2013年7月至2013年12月的保安保洁费用900000元；2014年1月至2014年3月的保安保洁费共计96996元。垃圾清运费20000元。相关人员的工资429161.07元（2013年7-12月267974.3元，2014年1-4月161186.77元（其中遣散费62950.67元））。2011-2013年天嘉湖花园小区绿化费586400元。天嘉湖花园小区的五方对讲设备维修费50000元。另查明，原告开立的账号为03×××38的物管账户在2012年12月31日的余额为112292.24元；2013年1月至2014年5月间累计支出1264767.67元。一审法院认为，原告、被告订立的《前期物业服务合同》以及物业管理合同，均系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，应为有效。原告按约提供了物业服务，被告应按照合同约定支付服务费用。关于被告是否应负担全部物业运营成本一节，根据合同约定，当物业费收取不能满足原告运行需要时，由被告补足合理部分。2008年12月至2014年4月期间，原告应向包括被告在内的天嘉湖花园小区业主收取物业费22490476.77元。而就该段期间的物业运营费用，原告并未提供具体的数额。依据原告陈述，“被告负担了2013年5月之前的运营成本及2013年1月之前的酬金，2013年2-6月的酬金由原告从物管账户中自行提取，而被告应承担而未给付的为原告诉请的酬金216000元、运营成本3228453.09元”。可以推断出，原告主张的2008年12月至2014年4月期间的物业运营成本及酬金不高于其诉请、物管账户支出及被告已付款项之和，即：216000+3228453.09+1264767.67+（13744460.28-644822.68-664556.76）=17144301.6，原告应收取的物业费22490476.77元大于该金额，且该金额并非完全属于合理的费用，故原告收取的物业费用可以满足物业运营需要，被告除应付的物业费用外，无须另行承担其他费用。根据双方认可的统计结果，被告应付的物业费（空置房费）为11957985.14元，被告已付款数额为13744460.28-644822.68=13099637.6元，该数额超过应付款数额，原告要求被告支付其他费用，并无事实依据。诉争合同履行期间，被告虽在一段时期内按照原告的申请支付了物业运行的费用，但双方并未对合同中关于按照房型和面积支付物业费的约定进行变更；原告主张被告向部分业主承诺减免物业费，造成原告无法向业主收取足额物业费，但未提交证据予以证明；况且，小区房屋不断出售，作为开发商的被告应承担的物业费（空置房费）数额会不断降低直至为零，而由被告承担小区全部物业运营成本不具有公平性、合理性；被告虽未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，但生效判决已经确认未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》不是房屋质量导致的，且业主已经实际入住，并接受原告提供的物业服务，故原告应向其服务的相对方收取物业费，以满足物业运营，并从物管账户中提取酬金。原告在应收取的物业费足以支付运营成本的情况下，未要求业主按时交纳物业费，而要求被告给付酬金、物业运营成本，无事实及法律依据，原告的上述诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：“驳回原告北京世邦魏理仕管理服务有限公司天津分公司的全部诉讼请求。案件受理费35133元，由原告北京世邦魏理仕管理服务有限公司天津分公司承担。”二审中，上诉人提交如下证据：《物业费减免通知和优惠说明》，证明被上诉人为业主减免物业费或给予物业费优惠，违反合同约定，同时也证明物业费收缴的困难。《天嘉湖花园物业管理委托合同》（2007年5月10日），证明上诉人收取固定的管理费用，《天嘉湖花园物业管理合同补充协议(二)》（2009年5月25日），证明上诉人进行一至三期正常物业管理过程中产生的相关费用继续由被上诉人支付，而非由上诉人收取物业费支付。《天嘉湖花园物业管理合同补充协议(三)》（2010年6月30日），证明双方当事人约定合同的期限顺延至2012年6月30日。被上诉人未提交新证据。本院对当事人争议的事实认定如下：上诉人提交的《物业费减免通知和优惠说明》不能证明其证明目的，不予采信。上诉人提交的其他证据，已在一审期间提交，且被一审法院查明事实所确认，故不属于二审期间的新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案围绕物业合同的履行问题成讼。二审期间的争议焦点是：上诉人主张的被上诉人支付2013年7月至2014年3月期间的物业服务酬金、滞纳金、物业服务成本费、人员工资是否具有事实和法律依据，是否应予支持。围绕争议焦点阐述如下：本案上诉人与被上诉人双方系物业服务企业与开发商之间的关系。2012年双方签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思体现，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自权利义务。上诉人诉请的酬金等项为2013年7月至2014年3月期间，上述期间涵盖在双方签订的《前期物业服务合同》的期限之内，故一审法院将该《前期物业服务合同》作为审查认定本案上诉人诉请期间双方权利义务的依据并无不当。根据该合同约定，上诉人当月管理服务酬金从所收取的物业管理服务费中提取；当物业费收取不能满足上诉人运行需要时，上诉人的运营成本，由被上诉人补足合理部分。一审期间被上诉人提交的证据三《天嘉湖花园小区物业费明细》，上诉人并无异议，据此，2013年7月至2014年3月期间上诉人应收取的物业费总额为3621612.33元，而上诉人一审诉请的支出项目为物业服务酬金216000元、滞纳金72000元，物业服务成本费、人员工资等3228453.09元（其中，电梯维保费上诉人的诉请为2013年全年金额，已超出上述2013年7月至2014年3月期间），上述各项共计3516453.09元，该金额小于上诉人应收取物业费金额，则上诉人的诉求不满足上述双方约定的情形，其主张物业服务酬金等项由被上诉人支付，没有约定和法定依据，无法支持。关于上诉人主张的被上诉人存在为部分业主减免物业费行为，此部分物业费应由被上诉人承担的问题，因上诉人未就减免金额提交证据予以证明，其该项主张，证据不足，难以支持。综上，上诉人世邦天津分公司的上诉请求不成立。一审判决处理结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35133元，由上诉人北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司天津分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 静审 判 员 张晓彤代理审判员 李冬梅二〇一七年五月十六日书 记 员 李珊珊 来源：百度搜索“”