（2016）苏0585民初7784号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-06-08
案件名称
陆金元、曹月华与严清房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
太仓市人民法院
所属地区
太仓市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陆金元,曹月华,严清
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0585民初7784号原告：陆金元，男，1963年12月1日出生，汉族，住太仓市。原告：曹月华，女，1963年10月5日出生，汉族，住太仓市。委托诉讼代理人（代理上述两原告）：支伟伟，江苏金太律师事务所律师。委托诉讼代理人（代理上述两原告）：陆曹夏（系被代理人之子）。被告：严清，男，1990年10月31日出生，汉族，住盐城市盐都区。委托诉讼代理人：顾齐红，江苏德龙律师事务所律师。原告陆金元、曹月华与被告严清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案受理。因案情复杂，本案转为普通程序审理，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陆金元、曹月华的委托诉讼代理人支伟伟、陆曹夏，被告严清及其委托诉讼代理人顾齐红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆金元、曹月华向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年7月22日签订的《房屋买卖合同》。2、判令被告支付两原告违约金8万元。事实和理由：2016年7月22日，原告陆金元与被告严清签订《房屋买卖合同》一份，将位于太仓市××室的房屋（房屋所有权证号0100136622）以总价80万元出售给被告，被告支付了定金2万元。之后，两原告配合被告办理了网签手续。双方约定于2016年8月1日支付首付款，即总房价的30%，但是被告因资金困难要求过些日子支付，并承诺在8月底9月初支付。原告的儿子急需被告的首付款用来购买另一套房屋，但被告迟迟未付，原告只能向银行贷款及向亲友借款。原告认为，被告的行为构成违约，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金8万元。被告严清辩称：原、被告并未约定2016年8月1日支付首付款，被告仅需在贷款到位后一次性支付原告购房款。后来，因为原告急需资金，经双方协商，被告同意在2016年8月底9月初支付原告一部分购房款。因原告要求在涉案房屋中居住至2017年1月15日，且该房屋经过装修，被告要求预留5万元作为押金，所以被告应该支付原告17万元，这是双方在协商过程中确定的数额及时间。上述情况虽然无书面材料，但是付款金额及时间系原、被告及中介均在场商定。由于太仓房屋涨价较快，到原、被告商定的付款时间后，原告反悔不同意被告预留5万元押金。后来，原告拒收被告要支付的房款。被告在合同履行过程中并未违约，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：坐落于太仓市××室的房屋（房屋所有权证号：太房权证城厢字第××，土地使用权证号：太国用2013第022007014号）登记在原告陆金元名下，原告曹月华为共同共有人。2016年7月22日，原告陆金元作为卖方（甲方），被告严清作为买方（乙方），盛龙中介、天桥中介作为中介方（丙方），三方签订《房地产买卖契约》一份，约定：“一、甲方自愿将坐落在城厢镇华盛五园20幢401室的房地产（房屋所有权证证号0100136622，房屋建筑面积84.85平方米，车库建筑面积14.62平方米，土地使用权证证号022007814，占地面积19.9+3.4平方米）出售给乙方。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方协定的上述房地产成交总价为80万元。房屋价款乙方分期付给甲方，第一期款在双方签订买卖合同之日，付购房定金2万元，第二期款于2016年8月1日前支付，并办理房产过户手续，第三期款资金首付30%、贷款70%，总价78万元于乙方过户后贷款到账后三天内一次性付清，如办理资金托管，甲方售房款最后从房产交易所托管中心领取，并办理房产交接。丙方按成交价2%计算收取中介费，乙方16000元，中介费合同生效时当场付清。……六、违约责任。乙方中途违约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途违约，定金双倍退还给乙方，违约方还需赔偿另一方成交价10%的违约金，甲乙双方中介费均由违约方承担，中介费不退。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付所购房屋，均视为违约。……十一、双方约定的其他事项。备注：乙方同意甲方住到2017年1月15日搬走。”该合同还约定了其他事项。2016年7月22日，被告严清向原告陆金元支付定金2万元。2016年8月18日，原、被告缴纳了个人所得税及契税，签订了网签合同并办理了网签备案。2016年8月29日（周一），陆曹夏向被告严清发送微信一条，内容为：“哥们，抓紧这周末前首付付了吧。我买的房子房东要毁约，得在这周把我的首付付掉。”被告严清回复微信一条，内容为：“恩！我这月初肯定能到账了，我天天在外面催，你放心呢！我比你还急。”2016年8月30日，被告严清向陆曹夏发送微信语音一条，内容为：“钱，应该这两天就能凑好，但是我现在人在盐城。然后我们就是约个时间去把那个钱汇一下，然后到银行一块去一下，然后打个明细出来，好吧。”陆曹夏回复被告微信一条，内容为：“OK”。2016年9月1日8时16分，被告向陆曹夏发送微信一条，内容为：“在吗？”陆曹夏于8时37分回复被告微信一条，内容为：“在开车”。严清回复陆曹夏微信一条，内容为：“181××××0588，我电话，啥时候有空给我回个电话吧，哥们。”严清于13时2分向陆曹夏发送微信语音三条，内容为：“兄弟，我刚才听说那个，你这边房子不卖了，我跟你不是说的嘛，我最近，我是前天的时候我跟你说我钱已经准备好了。我主要是我现在忙结婚的事。我们都是年轻人，我们就是说一是一。如果说有什么事情，坐下来谈，但是我觉得这样就没什么意思了，你说的昨天肯定必须要付掉。我都说了，今天的时候就把那个17万都打给你们了。”“现在这边又没消息。这搞得就没什么意思了，我们都是年轻人，你去买个好一点的学区房，像我们刚出来，也没什么钱，我们可能买的选择的没你们那么大，然后你们这么做，就有点不妥了吧。”“那你也可以看一下我们的聊天记录，你是8月29日跟我说的，从那天开始我就一直在那个，把钱已经凑好了，我是30号的时候我发了一个微信跟你说，什么时候抽空去银行办一下转账手续，你可以查一下微信看一下，那天我跟你说，然后你说了一个OK。”陆曹夏回复被告微信语音两条，内容为：“我现在人在外面开会，但是兄弟我跟你说这事啊，我现在买那个学区房已经没什么戏了，房东跟我说清楚了31号要么不卖要么涨30万，你让我怎么办，就为了等你这个首付，我们那个中介也是坑我们，你这个首付没付就去过户，我等你这个首付等了一个月，我们那房东直接毁约不卖了，你让我怎么办，你让我房子卖掉住那里去。”“这事我已经交给我老婆了，我老婆已经跟那个中介在讨论怎么处理这个事了，反正我今天的话估计在外面开会没时间，到时候，你们商量下来或者怎么说的话，我下班以后再联系吧。”被告回复陆曹夏微信语音一条，内容为：“我30号的时候我就跟你说我钱已经凑到了，30号的时候我已经跟你说钱凑到了呀，我钱已经好了呀。我跟你说约时间，我30号的时候我发个短信给你，我说我钱已经好了，跟你约个时间，你说的OK对吧？”陆曹夏回复被告微信语音三条，内容为：“兄弟你不能这样说啊，你说30号你说好了，你约时间了吗？你说30号的话如果我跟我那个房东，你约好时间你直接打给我的话，我跟我房东说一下他会这样吗？你让我现在怎么处理？”“你说你30号你凑钱好了，你钱又没给我，你哪怕说，你上个月钱凑好了，你没给我，我这边的话还是付不出去啊。”“而且我跟你说过的，我不止29号，我们那天在房产中心的时候我也跟你说过，我老婆也跟你说，你最好月底之前就要那个，我们有这个风险的，而且我22号就催你了，29号又催了你一遍，你这个拖一个月，你现在发生这种事情大家都不乐意看到，那你说怎么办，我这个加出来的30万我去哪弄。”2016年9月1日，严义林在中国工商银行的账户（账号62×××67）余额为177703.69元。2016年10月27日，原告陆金元委托江苏金太律师事务所支伟伟律师向被告发出律师函一份，内容为：“陆金元先生于2016年7月22日与您签订了房屋买卖合同，陆金元先生也配合您办了网签手续，但是至今您只支付了2万元购房定金。根据双方签订的房屋买卖合同第二条，您应于2016年8月1日支付给陆金元先生30%的首付款，即24万元，扣除已经交了的2万元定金，故应支付22万元。由于考虑到您付首付款存在一些问题，陆金元先生也给了您时间去凑首付款，您这边也承诺2016年8月底左右支付首付款22万元，但是您从2016年8月底至今分文未付，陆金元先生及他儿子陆曹夏多次催您付首付款，您都以各种理由迟迟不予支付。您这种不诚信的行为，已经背离了房屋买卖合同的约定，也违背了民法的诚实信用原则。根据房屋买卖合同第六条，本所受陆金元先生的委托特作出如下声明：（1）解除您与陆金元之间的房屋买卖合同，请您于2016年11月4日前联系陆金元或者陆曹夏，双方签字解除房屋买卖合同，陆金元退还2万元定金。（2）如果您在2016年11月4日前未来签字解除合同，您已付定金不予退还，同时需承担相应的违约责任。”2016年11月2日，被告严清向支伟伟律师、原告陆金元复函一份，内容为：“本人严清于2016年7月22日通过房屋中介与房主陆金元先生签订了房屋买卖合同，并按合同支付陆金元先生2万元定金。同时在8月18日办理了网签过户手续，我交付了契税、个税。同时根据协议约定，该房的首付款及贷款合计78万元我方将贷款到账后三天内一次性付清。但之后由于房价上涨，陆金元先生的儿子陆曹夏（签订协议后卖方的联系人一直是陆曹夏）觉得有点吃亏，提出不卖房子或提高房价，我们通过中介与陆曹夏协商，陆曹夏又转而要求我们提前支付首付款。我们考虑到房东在资金方面的困难，也愿意提前支付首付款。但因考虑到卖方要住到2017年1月15日才搬离，故我方提出需暂留5万元待交房时一次性付清，卖方也表示同意。同时我们共同约定9月3日到房产交易中心办理房屋过户手续，为此我们夫妻二人当天起早从盐城赶到太仓，但却被告知房东不肯卖房。此后我方多次通过中介与房东联系，表示要求继续履行合同，但陆金元先生却一直予以拒绝。所以我方认为我们不存在违约情况，在房东提出要求提前支付首付款时，我方也已作出了让步，但当我们要付首付款时，房东又拒收。我方认为在整个房屋买卖过程中，我们已尽量表示了我们买最大的诚意和房东商量，几次从上海或者盐城赶到太仓，就是为了买房和过户，但房东却一直拒不按约履行，违约的是房东而非我方。现我方要求陆金元先生按约继续履行合同，尽快配合我方办理房屋过户手续，我方将按约付款。”2017年3月29日，本院对盛龙中介的吴彩萍进行调查，其陈述：“我是做中介的，陆金元是我这边的客户，严清是天桥中介的客户。签约时，陆金元夫妻、陆金元儿子夫妻、严清夫妻、严清的哥哥、严清的姐夫、天桥中介的一个人和我在现场，合同是我起草的。当时是下午4点左右去看的房，晚上就签了合同。陆金元儿子说要住到2017年1月15日，严清表示同意，但是要留5万元房款，双方都同意的。这5万元开始说从总房款中扣，因为严清这边说要办公积金贷款，只能从总房款中扣，后来陆金元这边买房了比较急，严清这边我们做了工作做纯商业贷款，严清也同意了。因为商业贷款下来直接到陆金元手上，只能从首付款中扣5万元，当时陆金元也是同意的。当时我一个朋友有一个比较靠前的号不用了，我问他们要不要提前过户，双方都同意了，一起去了交易中心办了过户手续。陆金元去邮政银行办了卡接受房款，说好到八月底九月初付款。后来陆金元不接受首付款，我们调解了几次都不成功，后来就闹到法院了。当时签合同比较仓促，来不及确定具体金额，所以第二期款没有写具体金额就写了个比例。现在交易还差两个步骤，一个是陆金元没有接收首付款，贷款没有办下来，后面不动产也不能做。因为陆金元要求贷款到账后拿5万元给严清，严清不放心要求从首付款里扣5万元，所以交易没有顺利进行下去。因为要取号排队，没办法确定时间，先约定了8月1日过户，当时大家都同意的。公积金贷款因为需要资金监管，房东一分钱也拿不到，考虑到陆金元比较急就做严清工作做了商业贷款。商业贷款只能从首付款里预留5万元，因为贷款下来这个钱买方是控制不住的。”2017年3月29日，本院对天桥中介的范振强进行调查，其陈述：“我是严清这边的中介，这一单是两家中介合作的，我是天桥中介的，还有盛龙中介的吴彩萍。签约的时候我和吴彩萍，严清夫妻还有严清哥哥，陆金严夫妻及陆金元儿子夫妻，还有陆金元的朋友。合同是吴彩萍写的。因为陆金元要住到2017年1月15日所以严清要求留5万元，最开始陆金元不同意，后来经过协商达成一致，在总房款中预留5万元交房时再给陆金元。当时没有具体说5万元从第几期款中预留，但从操作性上看在贷款中预留不好操作，因为贷款下来一般就直接给了卖方，买方拿不到不好预留，所以在首付款中预留方便一点。因为需要在交易中心排号，就大概约定了一个支付第二期款即首付款的时间，具体以交易中心完成时间为准。我主要是在签约前参与协商，促成交易，签约后主要是吴彩萍负责，我参与较少对细节不是很清楚。卖方没有在我面前明确提出过涨价，卖方说买了一套房子别人涨价了，买方也坚决要求按合同履行，调解也就没办法了。我认为交易没有进行下去的原因是房价上涨太快。”另查明，严义林系被告严清的父亲。上述事实，有原告陆金元、曹月华提供的房地产买卖契约、微信聊天记录，被告严清提供的微信聊天记录、银行明细、证明、发票，本院所做调查笔录及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本案的争议焦点是被告严清是否存在违约行为。原告陆金元、曹月英认为：被告应于2016年8月18日办理网签之日支付首付款22万元。后经双方协商，被告应于2016年8月底支付首付款22万元，但被告未按约履行，被告构成违约。原告表明要支付17万元首付款不符合合同约定，即使在约定时间内付款，原告也认为被告支付17万元首付款没有履行完合同义务。被告严清认为：尽管原、被告未在合同中约定付款时间，但双方通过微信往来确认付款日期为8月底9月初，被告在9月1日准备好17万元要求支付原告，但原告不提供银行卡号拒绝接受房款，致使被告无法按约履行。被告并未违约，是原告想违约并达到房屋涨价的目的，把责任推卸给被告。本院认为：原、被告双方在《房地产买卖契约》中未约定第二期购房款的金额及付款时间，后双方通过协商就2016年8月底9月初支付第二期购房款的付款时间达成一致。根据各方当事人的陈述及原、被告提供的证据可以确定双方之间的《房地产买卖契约》未能履行完毕的原因是双方对因原告要求居住涉案房屋至2017年1月15日被告要求预留的5万元的预留方式存在争议。原告主张待收到全部购房款后再支付被告5万元。被告主张从第二期22万元购房款中预留5万元。本院认为，原、被告均认可双方就预留5万元达成一致，但双方未在合同中对5万元的预留方式进行约定。该5万元系因原告要求居住涉案房屋至2017年1月15日而同意在购房款中暂扣作为其履约保证的担保金，因双方未明确约定该5万元的履行期限，故被告选择从第二期22万元购房款中预留5万元并无不妥。同时，被告向本院提交的证据证明其父亲严义林的银行账户中已准备了与第二期购房款相应的资金，且被告于2016年8月30日至9月1日期间向陆曹夏表示了支付第二期购房款的意思，故本院认定被告严清不存在违约行为。被告严清的行为不构成违约，两原告要求解除与被告之间的《房地产买卖契约》并要求被告支付违约金8万元的诉讼请求，缺乏相应的依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陆金元、曹月英的全部诉讼请求。案件受理费12600元，由原告陆金元、曹月英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：a）预交上诉案件受理费。审 判 长 吕金星人民陪审员 任 洁人民陪审员 沈红玉二〇一七年五月十六日书 记 员 张 燕 关注公众号“”