（2017）赣0491民初74号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-12-13
案件名称
刘满利与九江鑫恒通房地产有限公司车库纠纷一审民事判决书
法院
庐山人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘满利,九江鑫恒通房地产有限公司
案由
车库纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百二十五条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第三十五条第一款
全文
江西省庐山人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0491民初74号原告:刘满利。被告：九江鑫恒通房地产有限公司。法定代表人：潘希勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏小叶，江西柴桑律师事务所律师。原告刘满利与被告九江鑫恒通房地产有限公司车位、车库纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告刘满利及被告九江鑫恒通房地产有限公司的委托诉讼代理人魏小叶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘满利向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行协议，将鑫恒通·观天下第6栋地下车位B003号按约定6万元销售给原告；2、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年1月3日签订购房合同，原告购买被告开发的鑫恒通·观天下房屋一套。2014年7月29日，双方签订协议书，约定：原告在鑫恒通·观天下第6栋地下停车位推售期间可享受车位优先购置权，享受以总价8万元购置停车位一个，被告同时给予原告价值2万元购置车位优惠券。2017年1月1日，被告开始推售车位，原告于当月3日函告被告已选定B003号停车位，但被告以签订协议时地下车位未定价为由拒绝原告以协议约定价购置，并不承认给予的优惠卷。双方反复协商后，被告只同意在标价10万元的基础上按九二折的价格购置。被告不履行生效协议，违反了相关法律规定，侵害了原告的合法权益，故诉至法院。被告九江鑫恒通房地产有限公司辩称：一、本案协议不具有履行条件。协议签订时车位尚不存在，协议指向的标的物车位是不动产，在车位的具体位置等不确定的情况下，不属于法律上确定的合同标的物。更为重要的是双方并未就具体车位之买卖达成合意，且原告亦未支付任何对价，故协议仅是买卖意向，充其量就是一份预约合同，且内容不确定，不具备履行条件，原告诉请被告履行协议缺乏法律依据。二、原告诉请被告第6栋地下车位B003号按约定的6万元销售无事实和法律依据。1、协议约定原告以8万元购买车位一个，售楼人员为促销待开发的车位，赠予原告购房优惠券一张，同意原告凭此优惠券可享受中行团购标准，协议只能证明原告可以8万元总价优先购买一个车位的资格。2、8万元是凭优惠卷双方约定的最终价格。原告并非中行团购客户，正是因该优惠券，才同意原告按中行团购标准以总价8万元购置第6栋地下车位一个，故8万元就是优惠后的价格。如按原告的理解，8万元再给予2万元优惠，那协议就应约定车位总价为6万元或注明优惠券2万元在付款时可抵扣，显然原告主张6万元与协议内容不符。3、原告对第6栋地下车位B003号不享有优先购买权。B003号车位为双车位并非一个车位，原告套用8万元购买一个车位的约定违反协议约定。被告在规划车位时，考虑到有的业主家庭不止一辆车，结合地下一层的具体空间，规划了单个车位和子母车位两种形式，价格在6万元到12万元不等。原告的优先购置权应当也只能是在同等价位下购置一个车位，而第6栋地下车位B003号是两个车位的组合，售价12万元，最高可享受2万元的优惠。故原告主张被告将B003号车位6万元销售无法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。原告围绕其诉讼请求提供的证据有：证据1，协议书和优惠券，拟证明原告对第6栋地下车位有优先选购权，B003号车位属第6栋地下车位，在优先选购范围内，协议约定总价8万元，优惠券2万元，实际购买价应为6万元；证据2，关于选定地下停车位的函、通知和照片，拟证明被告对原告选购B003号车位无异议；证据3，通话录音，拟证明被告对原告选购B003号车位无异议，只是对价格有异议。经质证，被告对证据1和证据2的证明目的不认可，并认为B003号车位是两个车位，证据1和证据2只能证明原告可以8万元总价优先购买一个车位及原告有购买B003号车位的意向，双方并未就B003号车位达成买卖合意；被告对证据3的真实性、合法性和关联性均有异议。本院认证意见：鉴于被告对证据1和证据2的真实性均无异议，仅对证据3中通话录音的真实性提出异议，但在本院指定的期间未提交书面异议意见，视为无异议，故对原告提供的证据的真实性予以确认，就证据所要证明的内容，将结合案情加以综合评定。被告为支持其答辩意见提供的证据有：证据1，鑫恒通·观天下规划设计平面图、地下车位具体规划图和规划核实合格意见单，拟证明协议签订时车位尚未规划，地下室B、C区于2016年8月2日竣工，同年9月30日核实合格，车位在签订协议时尚不具备买卖合同的条件，协议仅是预约合同，而原告意向购买的第6栋地下车位B003号是两个车位组成的子母车位，不符合协议约定；证据2，商品房团购合同书和地下车位有偿使用协议，拟证明中行客户团购标准是8万元购置一个车位。经质证，原告对证据1和证据2的真实性无异议，但认为协议已生效，团购价是8万元，而非被告所称总价的九二折，被告涉嫌不诚信。本院认证意见：原告对证据1和证据2的真实性无异议，予以确认，就证据所要证明的内容，将结合案情加以综合评定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：原告系被告开发的鑫恒通·观天下住宅商品房的购房户。2014年7月29日，就原告购买地下停车位事宜，双方签订《协议书》，约定：原告在鑫恒通·观天下第6栋地下停车位推售期间可享受车位优先购置权，被告同意原告按中行团购标准以总价8万元购置地下停车位一个。协议签订时，被告给予原告2万元购置车位优惠券。2017年1月1日，被告开始推售车位，原告于当月3日函告被告已选定第6栋B003号地下停车位遭拒。原告认为被告不履行协议，侵害其合法权益，故诉诸本院。另查明，鑫恒通·观天下地下室B区建设工程于2013年10月18日开工，于2016年8月2日竣工，同年9月20日经规划核实合格，地下室B区第6栋规划有单个车位和子母车位若干，子母车位由两个车位组成，B003号车位系子母车位。第6栋地下车位推售期间价格约为：单个车位6万元至10万元，子母车位9.5万元至10万元。再查明，买受人购买鑫恒通·观天下第6栋地下停车位系购买车位使用权。本院认为，根据原、被告的相关陈述，并结合被告提供的鑫恒通·观天下地下车位有偿使用协议的内容可知，本案原、被告签订的协议书，虽名为地下停车位买卖，但实为地下停车位有偿使用协议，该协议内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应予确认。综合诉辩双方的意见，本案双方争议的实质是：原告能否以总价8万元（抵扣优惠券2万元后，实付6万元）购买B003号车位。围绕该争议，本院认为，优先购买权是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件下优先于第三人购买的权利。同时，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。鉴此，结合协议第一条和第二条的约定，并考虑到交易习惯，原告的优先购置权应理解为在车位价格8万元的同等条件下享有优先权，也即原告对价格为8万元的车位享有优先于第三人购买的权利。根据本案已查明的事实，地下停车位因位置的不同，存在一定的价格区间，而B003号车位价格为9.5万元至10万元，原告对该价位的车位依约不享有优先购买权。又，B003号车位系子母车位，由两个车位组成，而协议约定原告购买的标的系一个车位，原告主张以总价8万元购买B003号车位与协议约定不符，也有违公平和诚实信用原则。综据上述，从本案协议相关条款的描述、交易习惯及诚实信用等因素考量，原告诉请被告履行协议，以总价8万元（抵扣优惠券2万元后，实付6万元）购买B003号车位理据不足，本院不予支持。庭审中，经本院释明，原告明确表示不变更诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百二十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决如下：驳回原告刘满利的诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取为650元，由原告刘满利承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员 欧阳中学二〇一七年五月十六日书记员 卢 真 知 来源：