（2017）湘0103民初1780号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-11-16
案件名称
汤东海与长沙汇丰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市天心区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
汤东海,长沙汇丰置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条
全文
湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0103民初1780号原告：汤东海，男，1970年2月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘ＸＸ，湖南高新律师事务所律师。被告：长沙汇丰置业有限公司，住所地长沙市天心区新开铺118号石人村。法定代表人：曹矛盾。原告汤东海与被告长沙汇丰置业有限公司（以下简称汇丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员谭小松担任审判长，与人民陪审员黄炳炎、彭金莲组成合议庭，于2017年5月16日公开开庭进行了审理。原告汤东海及其委托诉讼代理人刘ＸＸ到庭参与诉讼，被告汇丰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼，本院依法缺席进行审判。本案现已审理终结。原告汤东海向本院提出诉讼请求：一、判令被告将其开发建设的位于长沙市天心区新姚北路399号博林金谷C8栋2501号房屋和C8栋802号房屋两套交付给原告使用，并按约为原告办理该房屋的初始登记和房屋权属证书；二、判令被告自2015年7月1日起至房屋交付之日止按已付房款的每日万分之一的标准向原告支付逾期违约金（暂计算至起诉之日为188657.15元）；三、被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告变更其第二项诉讼请求为：判令被告自2015年2月1日起至房屋交付之日止按已付房款的每日万分之一的标准向原告支付逾期违约金。事实与理由：2014年，因本地区房地产市场疲软，被告经营困难，遂对外低价抛售房产。2014年12月6日，原告与被告签订两份《长沙市商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于长沙市天心区新姚北路399号博林金谷C8栋2501号房屋和C8栋802号房屋出售给原告，约定单价为4500元/平方米，购房款分别为969210元和951435元，共计1920645元，但被告出于经营需要，在合同中仍约定价格为最高价格8000元至9000元每平方米。合同还约定交付房屋的时间为2015年6月30日，在房屋交付使用后540个工作日内，被告完成房屋的初始登记，随后办理房屋所有权证，逾期60日交付，原告要求继续履行合同，并由被告从2015年6月30日的次日起至房屋交付之日止承担已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告一次性支付了购房款1920645元，但被告逾期未能交付房屋，后被告的营销部也人去楼空，故原告诉至本院。被告汇丰公司未到庭参与诉讼，未提交书面答辩意见和证据材料。经审理查明：2014年12月6日，原告汤东海与被告汇丰公司签订了两份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号分别为：201206592501、20120659802），约定：原告汤东海购买被告汇丰公司开发建设的座落于长沙市天心区新姚北路399号博林金谷第C8栋2501号房屋和C8栋802号房屋。其中，C8栋2501号房屋的面积为215.38平方米，单价为8732.15元/平方米，总房价为1880730元；C8栋802号房屋的面积为211.43平方米，单价为9536.48元/平方米，总房价为2016299元；购房款均于合同签订之日一次性付清；被告汇丰公司应在2015年1月30日前将经验收合格并符合本合同约定的装饰、设备标准条件的商品房交付汤东海使用。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告汇丰公司应当书面通知原告汤东海办理交付手续；由于汇丰公司原因未按本合同约定的期限将该商品房交付汤东海使用，逾期未超过60日，自约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告汇丰公司按日向原告汤东海支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过60日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告汇丰公司应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金；第十八条约定，被告汇丰公司应在商品房交付使用后540个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后270个工作日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后270个工作日内办好土地使用权证。同日，被告汇丰公司又向原告汤东海出具两份《承诺书》，均陈述鉴于本地区房地产市场疲软和其公司资金周转困难，其接受原告汤东海参与团购，享受购房优惠政策，即双方以等于或低于成本价成交，但为了避免本次成交对其营销造成的影响，在双方签订正式合同时，用现行最高价格表述，其承诺编号为201206592501号的《长沙市商品房买卖合同》中第四条价格8732.15元/平方米、总价款1880730元和20120659802号的《长沙市商品房买卖合同》中第四条价格9536.48元/平方米、总价款2016299元均对原告汤东海没有约束力，双方的实际成交并履行的价格均为4500元/平方米，总价款分别为969210元和951435元，原告汤东海只需交足实际成交款969210元和951435元，即履行了买卖合同中的全部房款的支付义务，在原告汤东海支付实际成交款后，被告汇丰公司承诺严格履行上述《长沙市商品房买卖合同》的全部义务。同日，被告汇丰公司向原告汤东海出具《付款指示函》，陈述原告与其签订的编号分别为201206592501、20120659802的合同第五条约定的账户变更为：户名，长沙汇丰置业有限公司；账户，593757359621；开户行，中国银行湖南省分行营业部。合同签订后，汤东海按约于2014年12月8日向长沙汇丰置业有限公司的593757359621账户汇款1920645元。后被告汇丰公司一直未通知原告汤东海办理交房手续。由此，双方产生纠纷，原告遂于2017年3月23日诉至本院。以上事实，有原告汤东海提交的《长沙市商品房买卖合同》、《承诺书》、《付款指示函》、汇款凭证以及当事人的陈述等证据予以证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告汤东海与被告汇丰公司签订的两份《长沙市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合法有效。但是，因被告汇丰公司向原告汤东海出具的两份《承诺书》中陈述其因本地区房地产市场疲软和公司资金周转困难，其接受原告汤东海参与团购，享受购房优惠政策，并同意原告汤东海以单价为4500元/平方米的单价购买涉案两套房屋，但为了避免本次成交对其营销造成的影响，在双方签订的正式合同中仍用现行最高价格表述，故该《承诺书》中确定的4500元/平方米的单价系双方购买涉案房屋价格的真实意思表示，双方应当按照该协议确定的价格履行合同，后原告汤东海依约于2014年12月8日向被告汇丰公司支付了购房款共计1920645元，已经全面履行了购房款的支付义务，且根据被告汇丰公司出具《承诺书》，在原告汤东海支付实际成交款后，被告汇丰公司承诺严格履行上述《长沙市商品房买卖合同》的全部义务，故被告汇丰公司应当按照《长沙市商品房买卖合同》约定的期限向原告交付符合标准的房屋并办理权属证书，逾期则构成违约。现被告汇丰公司至今未向原告汤东海交付涉案房屋，已构成违约，原告汤东海要求被告汇丰公司交付涉案房屋并支付违约金，均符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于违约金的计算问题，按照合同第十一条的约定：“逾期超过60日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告汇丰公司应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金”，故被告汇丰公司应当以购房款1920645元（969210元+951435元）为基数，按每日万分之一的标准向原告汤东海支付自2015年2月1日起至实际交付房屋之日止的违约金，暂计算至起诉之日为150002.37元（1920645元*0.0001元/天*781天），对于原告主张的过高部分，本院不予支持。另外，因涉案房屋尚未交付，双方约定的初始登记、房屋所有权证和土地使用权证的办理期限尚未届满，被告应当继续按合同的约定履行义务，为原告办理涉案房屋的初始登记手续和不动产产权证书。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五之规定，判决如下：一、限被告长沙汇丰置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告汤东海交付位于长沙市天心区新姚北路399号博林金谷C8栋2501号房屋和C8栋802号房屋；二、由被告长沙汇丰置业有限公司以购房款1920645元为基数，按每日万分之一的标准向原告汤东海支付自2015年2月1日起至实际交付房屋之日止的违约金（暂计算至起诉之日为150002.37元）；三、驳回原告汤东海的其他诉讼请求。如被告长沙汇丰置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案受理费4060元，由原告负担360元，由被告长沙汇丰置业有限公司承担3700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 谭小松人民陪审员 黄炳炎人民陪审员 彭金莲二〇一七年五月十六日代理书记员 邓双莹附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。