（2017）赣11民终300号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-07-02
案件名称
汪明荣、游显忠农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省上饶市中级人民法院
所属地区
江西省上饶市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
汪明荣,游显忠
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣11民终300号上诉人（原审被告）：汪明荣，男，1952年5月12日出生，汉族，务农，文盲，住江西省上饶县。委托代理人：寿益品，江西贤和律师事务所律师。委托代理人：肖建明，江西贤和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：游显忠，男，1968年10月24日出生，汉族，经商，高中文化，住江西省上饶县。委托代理人：吴良金，江西带湖律师事务所律师。上诉人汪明荣因与被上诉人游显忠农村房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省上饶县人民法院（2016）赣1121民初1591号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人汪明荣上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、《协议书》中关于被上诉人购买涉案房屋的条款因违反法律的禁止性规定而归于无效，故被上诉人不能依据该条款的规定要求上诉人履行搬出房屋的义务，原审法院适用法律错误；2、《协议书》名为买卖房屋实为上诉人与被上诉人达成的赔偿协议，故被上诉人应向上诉人支付剩余的赔偿款。被上诉人游显忠辩称，原审法院已经予以确认了，本案不存在协议是否有效的争议。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一审法院经审理查明，涉案房屋系2011年茶亭镇创业大道拆迁安置给被告所建，地址：上饶县茶亭镇白沙村毛家潭安置地（创业大道自西向东约150米处），三直三层，现被告仍在此居住。2012年原告承包了毛家潭安置地土石方工程，2013年1月17日，原、被告就原告在土石方工程岩体爆破施工中造成被告房屋损坏签订赔偿《协议书》，约定：“…一、经双方在场丈量，被告家面积704.27m2,其中框架结构房面积378.36m2，砖混及坡顶面积325.91m2，一楼占地面积167m2。二、经双方协商，原告以成本价37万元将被告的房屋收购，在安置点被告原房屋（正对创业大道右边），安置相同面积的地基给被告建房，被告在建房时要符合规划，允许被告在建房时靠路的一边可以出沿，另一边可以外下60公分基础，原告负责办理建房证，门前浇条水泥路，门前双方不能建房搭棚。三、付款方式：原告预付购房款15万元给被告，待工程结束后，原告一次性付清余下的购房款给被告。四、工程施工期间，允许被告在原房屋居住，如果原告不付余下的工程款或不安置地基给被告建房，则被告在原房屋居住且不退回预付款。工程结束后下基础被告在六个月内搬出房屋，如被告不按时出房，原告有权收回预付款，并申请法院强制被告搬出原房屋。…”《协议书》签订当日原告向被告支付15万元，2013年7月土石方工程结束，被告房屋确因爆破产生裂痕等损害，具体未经评估无法确定。2014年1月29日原告以被告不搬离房屋为由仅再向被告支付了7万元，还余15万元未支付。2014年6月25日茶亭镇党委、政府决定从规划好的毛家潭安置地中拿出15块地（含《协议书》约定的原告安置被告建房的三直地基）以生地进行公开交易，当日在镇、村干部的参与调解下，原、被告协商安置地基的申领事宜，但未果。2014年12月29日原告向本院起诉要求确认双方签订的《协议书》无效，后被判决驳回诉请。2015年6月25日茶亭镇政府通知被告办理地基建房手续，被告至今未申领办理，现该地基仍空置，茶亭镇政府表示现仍可以安置给原告建房。庭审中，原告表示可以向被告立刻支付剩余的15万元，但被告拒绝受领，为此原告将款项存入农商银行卡，以示随时可以向被告支付。原告还当庭承诺，只要被告确定申领安置地基，原告可以立刻按协议约定浇好水泥路。审理中，本院就被告抗辩的赔偿款没按约定支付、原告延迟履行义务致被告建房成本增加等向其释明，此系违约损害赔偿，可主张反诉予以解决，但被告未主张。现原告提起本案诉讼。一审法院认为，原、被告签订的《协议书》业经本院生效判决确定有效，双方应当履行，庭审中双方对继续履行协议并无异议，本院予以确认。本案原告的诉求系要求被告履行协议约定的搬离并交付房屋义务，对此被告则抗辩未履行的原因系原告自己未履行自己的义务所致。依照协议中双方权利义务的约定，原告应先履行付款、给予地基义务，始获得要求被告履行搬离并交付房屋权利，否则被告享有先履行抗辩权。原告实际履行上述义务的情况为：付款义务：双方签约时即2013年1月17日支付15万元，2014年1月29日支付7万元，本案审理时原告支付剩余的15万元，但被告未受领，至此，原告的付款义务已实际履行。该实际履行付款义务不符合在土石方工程结束后即2013年7月支付完毕的协议约定，被告可就此追究赔偿损失等违约责任，但不再享有相应的先履行抗辩权。因给予的地基系双方对政府安置地基的预计而约定，协议签订时，政府并未作出相关安置地基安排，所以原告履行该义务期限应为政府作出安置地基安排时。2014年6月25日茶亭镇党委、政府决定毛家潭15块安置地公开交易（含双方约定的安置地基），此时原告应履行给予地基义务。2014年6月25日原告在茶亭镇、村干部的参与下，要求被告申领双方约定的安置地基，也即履行给予地基义务，但被告不申领，此后茶亭镇政府还通知被告申领，并至今保留，被告一直不申领，由此，被告不再享有上述先履行抗辩权。综上，基于双方均同意继续履行协议，原告履行了付款、给予地基义务，则有权要求被告履行搬离交付房屋义务，故对其搬离交付房屋诉求予以支持。至于被告所抗辩的原告延迟履行致建房成本增加，系违约造成损失问题，可另行主张解决。而现安置地基规划离路25米与原口头约定的30米不符问题，协议并未具体约定，且被告所述无证据证实，不予采信。水泥路的浇筑因被告未申领地基，原告无从履行，且原告于庭审中表示只要被告确定申领地基，原告立即浇筑，故被告不得以此抗辩不履行搬离交付房屋义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百一十条之规定，判决如下：被告汪明荣在本判决生效后三十日内搬离其位于上饶县茶亭镇白沙村毛家潭安置地的房屋，并将房屋交付给原告郑孝友、游显忠。案件受理费6,850元，减半收取3,425元，由被告汪明荣负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案诉争房屋地处政府拆迁安置地块。双方当事人签订《协议书》的原因是因为土石方工程岩体爆破施工中造成上诉人房屋损坏，签订《协议书》的合同目的是赔偿上诉人的损失。《协议书》经当地政府同意，由当地政府协调为上诉人另行安排土地建房并通知被告办理地基建房手续。因此，《协议书》并未违反法律强制性规定，合法有效，原审法院适用法律正确。被上诉人希望依照合同履行付款义务，但是上诉人不受领，上诉人可以依照《协议书》取得剩余的赔偿款。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律准确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费人民币6,850元，由上诉人汪明荣负担。本判决为终审判决。审判长 罗 玮审判员 姜一珉审判员 夏旭莉二〇一七年五月十六日书记员 程建波 搜索“”