（2017）湘0103民初1781号

裁判日期: 2017-05-16

公开日期: 2017-11-16

案件名称

黎畅达与长沙汇丰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

长沙市天心区人民法院

所属地区

长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黎畅达,长沙汇丰置业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条；《中华人民共和国继承法》：第三条，第五条，第二十五条第一款

全文

湖南省长沙市天心区人民法院民事判决书（2017）湘0103民初1781号原告：黎畅达，男，1946年1月17日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘ＸＸ，湖南高新律师事务所律师。被告：长沙汇丰置业有限公司，住所地长沙市天心区新开铺118号石人村。法定代表人：曹矛盾。原告黎畅达与被告长沙汇丰置业有限公司（以下简称汇丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员谭小松担任审判长，与人民陪审员黄炳炎、彭金莲组成合议庭，于2017年5月16日公开开庭进行了审理。原告黎畅达及其委托诉讼代理人刘ＸＸ到庭参与诉讼，被告汇丰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼，本院依法缺席进行审判。本案现已审理终结。原告黎畅达向本院提出诉讼请求：一、1、判令被告将其开发建设的位于长沙市天心区新姚北路399号（博林金谷）D1D2幢2422号房屋、C9栋301号房屋、C9栋2501号房屋和C9栋2502号房屋交付原告使用，并按约为原告办理相应的房屋初始登记和房屋权证；二、判令被告自2015年7月1日起至房屋交付之日止按已付房款的每日万分之一的标准向原告支付逾期违约金（暂计算至起诉之日为188657.15元）；三、被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告变更其第二项诉讼请求为：判令被告自2015年2月1日起至房屋交付之日止按已付房款的每日万分之一的标准向原告支付逾期违约金。事实与理由：2014年，因本地区房地产市场疲软，被告经营困难，遂对外低价抛售房产。2014年12月6日，原告及配偶（已过世）共与被告签订四份《长沙市商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于长沙市天心区新姚北路399号博林金谷D1D2幢2422号房屋、C9栋301号房屋、C9栋2501号房屋和C9栋2502号房屋出售给原告，约定单价为4500元/平方米，购房款分别为210690元、969210元、969210元、969210元，共计3118320元，但被告出于经营需要，在合同中约定的价格为最高价格9289元每平方米，并约定交付房屋的时间为2015年6月30日，在房屋交付使用后540个工作日内，被告完成房屋的初始登记，随后办理房屋所有权证，逾期60日交付，原告要求继续履行合同，并由被告从2015年6月30日的次日起至房屋交付之日止承担已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告一次性支付了购房款3118320元，但被告逾期未能交付房屋，后被告的营销部也人去楼空，故原告诉至本院。被告汇丰公司未到庭参与诉讼，未提交书面答辩意见和证据材料。经审理查明：原告黎畅达与张春梅系夫妻关系，共同生育女儿黎陨。张春梅于2015年8月30日去世，张春梅的父母均于1969年去世。2014年12月6日，张春梅与被告汇丰公司签订了两份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号分别为：201206602422、20120294301），约定：张春梅购买被告汇丰公司开发建设的座落于长沙市天心区新姚北路399号博林金谷第D1D2栋2422号房屋和C9栋301号房屋。其中，D1D2栋2422号房屋的面积为46.82平方米，单价为9289元/平方米，总房价为434911元；C9栋301号房屋的面积为215.38平方米，单价为7660.88元/平方米，总房价为1650000元；并约定汇丰公司应在2015年6月30日前将经验收合格并符合本合同约定的装饰、设备标准条件的D1D2栋2422号房屋交付张春梅使用，应在2015年1月30日前将经验收合格并符合本合同约定的装饰、设备标准条件的C9栋301号房屋交付张春梅使用。同日，原告黎畅达也与被告汇丰公司签订了两份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号分别为：201202942501、201202942502），约定：黎畅达购买被告汇丰公司开发建设的座落于长沙市天心区新姚北路399号博林金谷第C9栋2501号房屋和C9栋2502号房屋。其中，C9栋2501号房屋的面积为215.38平方米，单价为8125.17元/平方米，总房价为1750000元；C9栋2502号房屋的面积为211.43平方米，单价为8418.86元/平方米，总房价为1780000元，并约定汇丰公司均应在2015年1月30日前将经验收合格并符合本合同约定的装饰、设备标准条件的C9栋2501号房屋和C9栋2502号房屋交付原告黎畅达使用。上述四份《长沙市商品房买卖合同》第六条均约定：购房款于合同签订之日一次性付清；第十一条均约定，商品房达到交付使用条件后，被告汇丰公司应当书面通知张春梅、原告黎畅达办理交付手续；由于汇丰公司原因未按本合同约定的期限将该商品房交付张春梅、原告黎畅达使用，逾期未超过60日，自约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告汇丰公司按日向张春梅、原告黎畅达支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过60日，张春梅、原告黎畅达有权解除合同，张春梅、原告黎畅达解除合同的，被告汇丰公司应当自张春梅、原告黎畅达解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按张春梅、原告黎畅达累计已付款的2%向张春梅、原告黎畅达支付违约金，张春梅、原告黎畅达要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向张春梅、原告黎畅达支付已付房款的万分之一的违约金；第十八条均约定，被告汇丰公司应在商品房交付使用后540个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后270个工作日内办妥张春梅、原告黎畅达的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后270个工作日内办好土地使用权证。同日，被告汇丰公司又向张春梅、原告黎畅达分别出具两份《承诺书》，均陈述鉴于本地区房地产市场疲软和其公司资金周转困难，其接受原告黎畅达参与团购，享受购房优惠政策，即双方以等于或低于成本价成交，但为了避免本次成交对其营销造成的影响，在双方签订正式合同时，用现行最高价格表述。其承诺编号为201206602422的《长沙市商品房买卖合同》中第四条价格9289元/平方米、总价款434911元和20120294301号的《长沙市商品房买卖合同》中第四条价格7660.88元/平方米、总价款1650000元均对张春梅没有约束力；其承诺编号为201202942501的《长沙市商品房买卖合同》中第四条价格8125.17元/平方米、总价款1750000元和201202942502号的《长沙市商品房买卖合同》中第四条价格8418.86元/平方米、总价款1780000元均对原告黎畅达没有约束力。张春梅与被告汇丰公司、原告黎畅达与被告汇丰公司双方的实际成交并履行的价格均为4500元/平方米，张春梅所购房屋总价款分别为210690元和969210元，张春梅只需交足实际成交款210690元和969210元，即履行了买卖合同中的全部房款的支付义务；原告黎畅达所购房屋总价款分别为969210元和951435元，原告黎畅达只需交足实际成交款969210元和951435元，即履行了买卖合同中的全部房款的支付义务；在张春梅、原告黎畅达支付实际成交款后，被告汇丰公司承诺严格履行上述《长沙市商品房买卖合同》的全部义务。同日，被告汇丰公司向张春梅、原告黎畅达又出具《付款指示函》，陈述原告与其签订的编号分别为201206592501、20120659802的合同第五条约定的账户变更为：户名，长沙汇丰置业有限公司；账户，593757359621；开户行，中国银行湖南省分行营业部。合同签订后，张春梅按约于2014年12月8日向长沙汇丰置业有限公司的593757359621账户汇款1179900元，原告黎畅达按约于2014年12月8日向长沙汇丰置业有限公司的593757359621账户汇款1920645元。后被告汇丰公司一直未通知张春梅、原告黎畅达办理交房手续，双方由此产生纠纷。2017年3月2日，因张春梅去世，原告黎畅达与女儿黎陨办理了公证手续，广东省深圳市深圳公证处作出《公证书》，证实黎陨自愿放弃对被继承人张春梅遗产的继承，张春梅的遗产均由均由原告黎畅达继承。2017年3月23日，原告诉至本院。以上事实，有原告黎畅达提交的《长沙市商品房买卖合同》、《承诺书》、《付款指示函》、汇款凭证、《公证书》以及当事人的陈述等证据予以证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，张春梅与被告汇丰公司签订的两份《长沙市商品房买卖合同》和原告黎畅达与被告汇丰公司签订的两份《长沙市商品房买卖合同》，均系合同双方的真实意思表示，合法有效。但是，因被告汇丰公司向张春梅、原告黎畅达出具的两份《承诺书》，陈述其因本地区房地产市场疲软和公司资金周转困难，其接受张春梅、原告黎畅达参与团购，享受购房优惠政策，并同意张春梅、原告黎畅达以单价为4500元/平方米的单价购买涉案两套房屋，但为了避免本次成交对其营销造成的影响，在双方签订的正式合同中仍用现行最高价格表述，故该《承诺书》中确定的4500元/平方米的单价系合同双方购买涉案房屋的真实意思表示，双方应当按照该协议确定的价格履行合同，后张春梅于2014年12月8日向被告汇丰公司支付了购房款共计1179900元，原告黎畅达依约于2014年12月8日向被告汇丰公司支付了购房款共计1920645元，张春梅、原告黎畅达均已经全面履行了购房款的支付义务，且根据被告汇丰公司出具《承诺书》，在张春梅、原告黎畅达支付实际成交款后，被告汇丰公司承诺严格履行上述《长沙市商品房买卖合同》的全部义务，故被告汇丰公司应当按照《长沙市商品房买卖合同》约定的期限向张春梅、原告黎畅达交付符合标准的房屋并办理权属证书，逾期则构成违约。现被告汇丰公司至今未向张春梅、原告黎畅达交付涉案房屋，已构成违约，应当承担相应的违约责任。但是，因张春梅已于2015年去世，经广东省深圳市深圳公证处作出《公证书》，证实张春梅的父母已于1969年去世，张春梅的女儿黎陨自愿放弃对张春梅的遗产的继承，由原告黎畅达一人继承张春梅的遗产，故对于张春梅与被告汇丰公司签订的两份《长沙市商品房买卖合同》中约定的权利义务，均由原告黎畅达享有和承担。鉴于被告汇丰公司的违约行为，现原告黎畅达要求被告汇丰公司交付位于长沙市天心区新姚北路399号博林金谷D1D2幢2422号房屋、C9栋301号房屋、C9栋2501号房屋和C9栋2502号房屋并支付违约金，均符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于违约金的计算问题，原告要求被告汇丰公司自2015年2月1日起支付违约金至实际交房之日止，按照合同第十一条的约定：“逾期超过60日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告汇丰公司应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金”，故被告汇丰公司应当以购房款2889855元（969210元+951435元+969210元）为基数，按每日万分之一的标准向原告黎畅达支付自2015年2月1日起至实际交付房屋之日止的违约金，暂计算至起诉之日为225697.68元（2889855元*0.0001元/天*781天），且被告汇丰公司应当以购房款210690为基数，按每日万分之一的标准向原告黎畅达支付自2015年7月1日起至实际交付房屋之日止的违约金，暂计算至起诉之日为13311.58元（210960元*0.0001元/天*631天），对于原告主张的过高部分，本院不予支持。另外，因涉案房屋尚未交付，双方约定的初始登记、房屋所有权证和土地使用权证的办理期限尚未届满，被告应当继续按合同的约定履行义务，为原告办理涉案房屋的初始登记手续和不动产产权证书。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五，《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第二十五条第一款之规定，判决如下：一、限被告长沙汇丰置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告黎畅达交付位于长沙市天心区新姚北路399号博林金谷第D1D2幢2422号房屋、C9栋301号房屋、C9栋2501号房屋和C9栋2502号房屋；二、由被告长沙汇丰置业有限公司以购房款2889855元为基数，按每日万分之一的标准向原告黎畅达支付自2015年2月1日起至实际交付房屋之日止的违约金（暂计算至起诉之日为225697.68元）；三、由被告长沙汇丰置业有限公司以购房款210960元为基数，按每日万分之一的标准向原告黎畅达支付自2015年7月1日起至实际交付房屋之日止的违约金（暂计算至起诉之日为13311.58元）；四、驳回原告黎畅达的其他诉讼请求。如被告长沙汇丰置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案受理费4080元，由原告负担380元，由被告长沙汇丰置业有限公司承担3700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审　判　长　　谭小松人民陪审员　　黄炳炎人民陪审员　　彭金莲二〇一七年五月十六日代理书记员　　邓双莹附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国继承法》第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。第五条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。微信公众号“”